Анализ применимого права необходимо начать с определения правовой природы комнаты в коммунальной квартире. Несмотря на то, что в ЕГРН комната зарегистрирована как доля в праве общей долевой собственности на квартиру, фактически она представляет собой изолированное жилое помещение, предназначенное для проживания одного лица (собственника). Однако с точки зрения закона, если в ЕГРН стоит запись «общая долевая собственность», это означает, что собственник владеет именно долей в праве на всю квартиру, а не отдельным помещением. Тем не менее, для целей вселения временных жильцов ключевое значение имеет то, что собственник обладает правом пользования своей частью квартиры в натуре (комнатой).
Основное право собственника жилого помещения предоставлять его в пользование третьим лицам закреплено в Жилищном кодексе. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Временная регистрация гражданина Казахстана по месту пребывания как раз опирается на такой договор (фактическое вселение). Прямое указание закона на необходимость согласия других участников долевой собственности в данной статье отсутствует — там сказано лишь об обеспечении соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарных норм и т.д.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Таким образом, сама по себе запись в ЕГРН о том, что комната является долей в праве общей долевой собственности, не отменяет права собственника на предоставление своей части квартиры (комнаты) во временное пользование, если при этом не нарушаются права других сособственников. Однако возникает вопрос о согласовании с ними, если вселение затронет их права пользования общим имуществом (кухня, коридор, санузел). Этот аспект регулируется Гражданским кодексом.
Нормы ГК РФ о владении и пользовании общим имуществом должны применяться с учетом специфики коммунальной квартиры. В силу ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Эта норма напрямую касается общего имущества коммунальной квартиры — мест общего пользования. Комната же, хотя юридически является долей, фактически находится в единоличном пользовании собственника. Поэтому вселение временного жильца в комнату само по себе не является осуществлением владения и пользования общим имуществом — оно осуществляется собственником в отношении своей части. Другие сособственники не вправе запретить собственнику вселить кого-либо в его комнату, если это не приводит к существенному нарушению их прав на пользование общим имуществом (например, к захламлению мест общего пользования, нарушению санитарных норм). Иными словами, на вселение в комнату согласие остальных участников долевой собственности не требуется — требуется лишь уведомление или, в крайнем случае, судебный порядок при возникновении спора о пользовании общим имуществом.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Норма ст. 246 ГК РФ о распоряжении имуществом по соглашению всех участников общей долевой собственности не является применимой к данной ситуации, поскольку временная регистрация гражданина Казахстана (предоставление комнаты в безвозмездное пользование) не является распоряжением в смысле отчуждения доли или изменения правового режима квартиры. Распоряжение — это сделки, направленные на отчуждение или обременение (продажа, дарение, залог). Временное вселение к распоряжению не относится.
Факт того, что собственник комнаты зарегистрирован в ней один и комната выделена в натуре (фактически изолирована), имеет правовое значение: он подтверждает, что собственник осуществляет единоличное владение и пользование этим помещением, а значит, не требуется соглашения с другими сособственниками на его использование. Более того, для регистрации по месту пребывания не требуется согласия других собственников жилого помещения — это подтверждается судебной практикой и разъяснениями МВД (хотя в предоставленном контексте НПА такой нормы нет). Если бы комната не была выделена в натуре и пользование ею было бы спорным, тогда мог бы потребоваться судебный порядок.
Таким образом, с учетом изложенного, для временной регистрации гражданина Казахстана в комнате коммунальной квартиры достаточно согласия самого собственника комнаты, при условии что вселение не нарушает права других сособственников на пользование общим имуществом. Отсутствие согласия остальных участников долевой собственности не является препятствием для регистрации по месту пребывания.
