Перед вами ситуация заключения договора купли-продажи жилого дома с использованием средств материнского (семейного) капитала. Основная сложность заключается в том, что на момент сделки в приобретаемом доме зарегистрированы по месту жительства (имеют постоянную регистрацию) двое несовершеннолетних детей, которые, по словам продавца, не являются собственниками этого имущества.
С юридической точки зрения, здесь пересекаются несколько групп правоотношений. Во-первых, это отношения, связанные с распоряжением средствами государственной поддержки (материнским капиталом) на улучшение жилищных условий. Государство предъявляет строгие требования к приобретаемому жилью: оно должно быть пригодным для проживания и, что ключевое, при использовании средств материнского капитала владелец сертификата обязан выделить доли в праве собственности всем членам семьи, включая детей. Во-вторых, это отношения по переходу права собственности на недвижимость. В-третьих, это регистрационные отношения — сама по себе регистрация (прописка) не порождает права собственности, а лишь фиксирует место жительства гражданина.
Юридически значимым обстоятельством является статус зарегистрированных детей. Если дети не являются собственниками, то с точки зрения гражданского права их регистрация не создает обременений для отчуждения дома. Однако в контексте материнского капитала решающее значение имеет не столько факт регистрации, сколько порядок совершения сделки и гарантии прав несовершеннолетних. Главная угроза для сделки с материнским капиталом кроется не в регистрации как таковой, а в том, что после покупки вы обязаны будете зарегистрировать по новому адресу и наделить долями в этом доме своих собственных детей. Если же в доме на момент покупки останутся зарегистрированы «чужие» дети (продавца), это сделает физически невозможным вашу регистрацию и регистрацию вашей семьи. В таком случае жилье не будет признано пригодным для проживания семьи в смысле целей материнского капитала, а Пенсионный фонд РФ проверит, не создаст ли сделка препятствий для вселения семьи.
Дополнительным риском является то, что при продаже дома, где прописаны несовершеннолетние, закон требует получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает их права (например, если у детей нет другого пригодного жилья, куда они выпишутся). Продавец, утверждая, что дети «просто прописаны», может заблуждаться или умалчивать об этом. Если согласие опеки на отчуждение (а фактически на снятие детей с регистрации) не получено, такая сделка может быть признана недействительной в будущем по иску прокуратуры или опеки, что поставит под угрозу и ваше право собственности, и средства капитала.
Таким образом, суть проблемы: вы планируете вложить государственные средства в покупку дома, который на момент сделки занят зарегистрированными несовершеннолетними лицами. Пенсионный фонд, проверяя сделку, оценивает ее соответствие условиям программы — в частности, факт улучшения жилищных условий вашей семьи. Если после покупки вы не сможете немедленно вселиться и зарегистрироваться, поскольку в доме останутся прописанные чужие дети, договор может не пройти проверку в ПФР. Юридически значимым является не только сам договор купли-продажи без участия детей, но и гарантия освобождения жилья от прав третьих лиц на проживание (даже если это не право собственности, а право пользования, возникшее из регистрации). Поэтому ключевой момент — до подачи заявления в Пенсионный фонд все несовершеннолетние дети продавца должны быть сняты с регистрационного учета, а у вас на руках должны быть доказательства, что их право пользования этим домом прекращено и они имеют иное место жительства.
При разрешении вопроса о возможности приобретения жилого дома с использованием средств материнского капитала при наличии в нём зарегистрированных, но не являющихся собственниками несовершеннолетних детей, необходимо исходить из специальных норм, регулирующих направление этих средств. Согласно пункту 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон № 256-ФЗ), средства материнского капитала могут быть направлены на приобретение жилого помещения путём безналичного перечисления организации или физическому лицу, осуществляющему отчуждение. Само по себе наличие зарегистрированных в приобретаемом доме несовершеннолетних детей, не являющихся его собственниками, не образует прямого запрета для направления средств. Пенсионный фонд России (ПФР) при рассмотрении заявления о распоряжении средствами проверяет, соответствует ли сделка целям улучшения жилищных условий и не нарушает ли она прав детей — как самого владельца сертификата, так и третьих лиц. Поскольку несовершеннолетние, о которых идёт речь, не имеют вещных прав на этот дом, сама регистрация по месту жительства не создаёт препятствий для перечисления денежных средств продавцу. Однако ПФР может запросить информацию о том, сохранят ли эти дети право пользования жильём после смены собственника, что напрямую связано с соблюдением требований Гражданского кодекса РФ.
- Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
- на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Для оценки того, прекратится ли право пользования зарегистрированных детей после покупки, необходимо применить пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Он устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В рассматриваемой ситуации несовершеннолетние дети не являются собственниками дома, а лишь зарегистрированы в нём. Если они не относятся к членам семьи продавца (в контексте статьи 31 Жилищного кодекса РФ, которая не включена в предоставленный контекст НПА, но применяется системно) или если иное не предусмотрено законом, после регистрации перехода права собственности к покупателю их право пользования автоматически прекращается. Это означает, что продавец не обязан выписывать детей до сделки, так как сам факт перехода права собственности лишает их основания проживать в доме. Однако если у детей имеется самостоятельное право пользования — например, они были вселены прежним собственником на основании соглашения, — то ситуация может оказаться сложнее, но в рамках заданных фактов (дети не являются собственниками, продавец утверждает, что они просто прописаны) применяется общее правило ст. 292 ГК РФ. ПФР при проверке сделки может обратить внимание на этот аспект, но отсутствие выписки детей до сделки не является безусловным основанием для отказа, если покупатель готов к тому, что после оформления права собственности вопрос о выписке будет решаться в судебном порядке.
- Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 292
Ключевое значение для оформления договора купли-продажи в такой ситуации имеет статья 558 Гражданского кодекса РФ. Она относит к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав. Поскольку несовершеннолетние дети, зарегистрированные в доме, не являются собственниками, необходимо определить, обладают ли они правом, сохраняющимся после перехода права собственности. Если они не относятся к категории лиц, указанных в законе (например, не являются членами семьи прежнего собственника, которые по решению суда или в силу алиментных обязательств могут сохранять право пользования), то их регистрация не порождает обязанности включать их в договор. Однако договор купли-продажи, заключаемый с использованием средств материнского капитала, должен быть составлен безупречно, и ПФР при проверке может истребовать данный договор. Если в нём не указаны зарегистрированные дети, а они впоследствии заявят о сохранении права пользования, сделка может быть оспорена. Поэтому на практике рекомендуется либо выписать детей до сделки (что снижает риски), либо включить в договор оговорку о том, что указанные лица не сохраняют право пользования после перехода права собственности, со ссылкой на статьи 292 и 304 ГК РФ. В отсутствие такого условия ПФР может запросить дополнительное подтверждение, что право пользования прекращается, и при отсутствии доказательств — отказать в распоряжении средствами.
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 558
Таким образом, нормы статей 10 Закона № 256-ФЗ, 292 и 558 ГК РФ в совокупности не устанавливают обязательного требования снятия с регистрационного учёта несовершеннолетних детей, не являющихся собственниками, до совершения сделки с использованием материнского капитала. Однако ПФР может отказать в удовлетворении заявления о распоряжении средствами, если сочтёт, что регистрация детей создаёт неопределённость в вопросе сохранения за ними права пользования, а договор купли-продажи не соответствует статье 558 ГК РФ (отсутствует перечень лиц с указанием их прав). Для минимизации рисков целесообразно либо добиться выписки детей до сделки, либо включить в договор условие, подтверждающее, что регистрация не влечёт сохранения права пользования, а продавец обязуется обеспечить снятие детей с учёта после перехода права собственности. В предоставленном контексте НПА отсутствуют нормы об обязательности выписки несовершеннолетних до сделки с материнским капиталом, однако дополнительно следует учитывать положения Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», который допускает снятие с регистрационного учёта на основании вступившего в законную силу решения суда или заявления собственника, что может быть актуально, если выписка не была произведена до сделки.
