Правовой анализ ситуации необходимо начать с определения оснований для государственной регистрации права собственности. Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к числу таких оснований относятся, в частности, договоры и иные сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения имущества на момент сделки. Поскольку договор купли-продажи квартиры в Мариуполе был заключён 15 марта 2019 года, то есть в период, когда город находился под юрисдикцией Украины, он должен быть совершён по украинскому праву. Данная норма прямо признаёт такую сделку основанием для регистрации:
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; ...
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
Таким образом, сам договор и сопутствующие документы (акт приёма-передачи, справка о присвоении адреса, нотариальное согласие супруги) юридически способны служить основанием для внесения записи в ЕГРН, несмотря на то, что они составлены на украинском языке и по форме украинского образца.
Однако для того, чтобы регистрация была осуществлена, необходимо подать заявление с приложением этих документов. Порядок подачи регламентирован ст. 18 того же закона. Законодатель устанавливает, что заявление может быть подано либо лично (на бумажном носителе), либо в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Для иностранного гражданина, находящегося за границей, личная явка в многофункциональный центр или в орган регистрации в Мариуполе невозможна, поэтому остаётся два пути: электронная подача через портал госуслуг (при наличии УКЭП, полученной в РФ) либо подача через представителя по доверенности. При этом ст. 18 указывает на возможность подачи в электронной форме:
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 18
Учитывая, что пользователь является гражданином Греции и не имеет российского паспорта, получение УКЭП в РФ для него затруднительно (необходимо личное присутствие либо электронная подпись, выданная удостоверяющим центром, аккредитованным Минцифры, что также требует подтверждения личности). Поэтому наиболее реальным способом является выдача нотариальной доверенности на представителя, находящегося в Мариуполе, который сможет лично подать документы.
Документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям законодательства РФ. Ст. 21 218-ФЗ устанавливает, что они должны содержать описание недвижимости и необходимую информацию. Сами по себе украинские документы не являются недействительными, но для их принятия российским регистрирующим органом требуется их легализация и перевод на русский язык. В вопросе перевода ключевую роль играет нотариус. Согласно ст. 81 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1), нотариус вправе засвидетельствовать верность перевода с одного языка на другой. Это означает, что все документы на украинском языке (договор, акт, справка, согласие супруги) должны быть переведены на русский язык, и перевод должен быть нотариально удостоверен. Нотариус в Мариуполе может совершить такое действие как при личной явке переводчика или самого заявителя, так и в некоторых случаях удалённо. Ст. 81 предусматривает:
Статья 81. Свидетельствование верности перевода. Нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. В случае, если лицо обращается за свидетельствованием верности перевода удаленно, изготовленный нотариусом перевод в электронной форме направляется лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия удаленно, в порядке, установленном статьей 44.3 настоящих Основ. Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), ст. 81
Возможность удалённого совершения нотариальных действий предусмотрена ст. 44.3 Основ. В перечень таких действий входят, в частности, свидетельствование верности перевода (ст. 81) и свидетельствование подлинности подписи на заявлении о государственной регистрации прав (ст. 80). Это позволяет пользователю, находясь за границей, через единую информационную систему нотариата (в том числе через портал госуслуг) подать заявление о совершении нотариального действия удалённо. Нотариус, засвидетельствовав подпись на заявлении о регистрации, обязан направить его вместе с прилагаемыми документами в орган регистрации прав. Ст. 44.3 предусматривает:
Статья 44.3. Совершение нотариальных действий удаленно ... Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81 , 85.1 , 86 , 87 , 88.1 , 89 , 97 (в части хранения электронных документов), 103 , 103.7 , 103.9-1 , 103.14 настоящих Основ. ... В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), ст. 44.3
Таким образом, пользователь может, не выезжая из Греции, через интернет обратиться к российскому нотариусу (в том числе работающему в Мариуполе) для свидетельствования верности перевода документов и подписи на заявлении о регистрации, после чего нотариус сам направит документы в Росреестр. Однако для этого он должен иметь доступ к единому порталу госуслуг и уметь загружать электронные образы документов. Если такой доступ отсутствует, остаётся вариант с выдачей доверенности.
Выдача доверенности регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. В силу ст. 185 ГК РФ доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Пользователь может выдать доверенность на гражданина РФ, находящегося в Мариуполе, с полномочиями на подачу заявления о регистрации, получение выписки из ЕГРН, подписание необходимых документов. Такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Поскольку пользователь находится в Греции, он может обратиться к греческому нотариусу, но тогда документ (доверенность) будет составлен на иностранном языке и должен быть легализован (проставлен апостиль, если Греция и РФ являются участниками Гаагской конвенции 1961 г.) и переведён на русский язык с нотариальным заверением перевода. Альтернатива – выдать доверенность в консульстве РФ в Греции, что приравнивается к нотариальному удостоверению. Ст. 185 ГК РФ:
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. ... 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. ... 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверен
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185
Срок действия доверенности указан в ст. 186 ГК РФ. По общему правилу, если срок не указан, доверенность действует один год со дня её совершения. Однако имеется специальная норма для доверенностей, предназначенных для совершения действий за границей: такая доверенность, удостоверенная нотариусом и не содержащая указания на срок, сохраняет силу до её отмены. Поскольку доверенность будет выдана в Греции, предназначена для совершения действий в Российской Федерации, и она удостоверена нотариусом (греческим или консульским), то при отсутствии в ней срока она будет действовать бессрочно до отмены – что удобно для пользователя, если он планирует длительное отсутствие. Ст. 186:
Статья 186. Срок доверенности
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
- Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 186
Далее, необходимо определить правомочность российских нотариусов, работающих в Мариуполе. Согласно ст. 1 Основ законодательства о нотариате, нотариальные действия в РФ совершают нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой. Ст. 2 уточняет, что нотариусом может быть только гражданин РФ, не имеющий иностранного гражданства (если иное не предусмотрено международным договором). Поскольку Мариуполь в настоящее время находится в составе Российской Федерации (Донецкая Народная Республика), там действуют нотариусы, назначенные в порядке, установленном российским законодательством. Соответственно, их действия по удостоверению доверенностей, свидетельствованию верности перевода, принятию документов на хранение являются законными и признаются на всей территории РФ. Ст. 1 и 2:
Нотариальные действия в Российской Федерации совершают в соответствии с настоящими Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой. Реестр нотариусов и лиц, сдавших квалификационный экзамен (далее - реестр нотариусов), ведет федеральный орган исполнительной власти в области юстиции ... Сведения, содержащиеся в реестре нотариусов, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральными законами, носят открытый характер и размещаются на официальном сайте федерального органа юстиции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), ст. 1
Статья 2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате устанавливает, что нотариусом в Российской Федерации может быть только гражданин Российской Федерации, имеющий высшее юридическое образование, стаж работы не менее пяти лет, достигший возраста 25 лет, сдавший квалификационный экзамен, и не имеющий гражданства иностранного государства (если иное не предусмотрено международным договором). Нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах и занимающиеся частной практикой, обладают равными правами и несут одинаковые обязанности; оформленные ими документы имеют одинаковую юридическую силу.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), ст. 2
Кроме того, ст. 56 Основ устанавливает, что удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимости производится нотариусом любого нотариального округа в пределах субъекта РФ, на территории которого находится имущество. Поскольку квартира расположена в Мариуполе (ДНР), нотариус, работающий в этом регионе, вправе удостоверять доверенность и совершать иные нотариальные действия в отношении данной недвижимости. Но сама регистрация права не требует нотариального удостоверения сделки (она уже совершена), поэтому данная норма применима скорее к доверенности, если она будет удостоверяться в Мариуполе. Ст. 56:
Статья 56. Место удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества. Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), ст. 56
Теперь о рисках того, что квартира может быть оформлена на другое лицо. Основания для приостановления и отказа в регистрации перечислены в ст. 26 218-ФЗ. Среди них – непредставление необходимых документов, несоответствие формы и содержания документов требованиям законодательства РФ, подписание документов неправомочными лицами. Если пользователь своевременно подаст заявление о регистрации, Росреестр внесёт запись о его праве. Однако существует риск, что третьи лица могут попытаться зарегистрировать право на основании подложных документов (например, поддельного договора купли-продажи). Для минимизации этого риска пользователь может подать заявление о невозможности государственной регистрации права без своего личного участия (такая возможность предусмотрена ст. 36 218-ФЗ, но данная статья отсутствует в предоставленном контексте, поэтому укажем, что её следует применить дополнительно). В дополнение, ст. 26 полезна для оценки препятствий:
Статья 26 устанавливает основания для приостановления государственной регистрации прав, в том числе: непредставление необходимых документов (п.5), несоответствие формы и содержания документов требованиям законодательства РФ (п.7), подписание документов неправомочными лицами (п.8). Эти положения релевантны для оценки возможности регистрации права собственности на основании украинских документов и при удаленном обращении.
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 26
Наконец, вопрос о легализации украинских документов. Ст. 106 Основ законодательства о нотариате устанавливает, что документы, составленные за границей с участием должностных лиц других государств, принимаются нотариусом при условии их легализации, если иное не предусмотрено законодательством РФ и международными договорами. Договор купли-продажи от 15 марта 2019 года был заключён на территории Украины с участием украинского нотариуса. На тот момент Мариуполь был частью Украины, поэтому этот документ не является «составленным за границей» в классическом смысле – он был составлен на территории, которая сейчас входит в РФ, но в момент составления находилась под юрисдикцией другого государства. Правоприменительная практика по новым регионам исходит из признания таких документов без легализации на основании федеральных конституционных законов о принятии ДНР. Однако в отсутствие специальной нормы в предоставленном контексте необходимо ориентироваться на общее правило и рекомендовать проверку возможности легализации через консульство или проставление апостиля. Ст. 106:
Статья 106. Принятие нотариусом документов, составленных за границей
Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 01.04.2022 N 84-ФЗ)
Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), ст. 106
Исходя из изложенного, приоритетным действием для пользователя является либо удалённое обращение к нотариусу через ЕИС нотариата (свидетельствование подписи на заявлении и перевод документов), либо выдача нотариальной доверенности на представителя в Мариуполе. В любом случае потребуется нотариальный перевод всех украинских документов. Риск оформления квартиры на третьих лиц снижается при скорейшей подаче заявления и, желательно, подаче заявления о невозможности регистрации без личного участия.
