На одном земельном участке фактически расположены два самостоятельных объекта капитального строительства — жилых дома. Однако при оформлении второго дома органом местного самоуправления (или уполномоченной организацией) ему был присвоен тот же адрес, что и у первого дома. Таким образом, юридически сложилась ситуация, при которой два разных объекта недвижимости имеют идентичное адресообразующее обозначение. Это противоречит принципу уникальности адреса объекта адресации, поскольку каждый объект недвижимости (здание, строение) должен иметь свой неповторяющийся адрес в границах муниципального образования.
Юридически значимым обстоятельством является то, что земельный участок не размежёван, то есть не разделён на самостоятельные участки под каждым домом. Следовательно, оба дома расположены в границах одного и того же земельного участка. При этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) оба дома, вероятно, значатся с одинаковым адресом или один из них может быть зарегистрирован без адреса. Такое положение порождает неопределённость в идентификации каждого дома для государственных и муниципальных органов, ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний, а также при получении государственных и муниципальных услуг.
В рассматриваемой ситуации затронуты правоотношения в сфере присвоения, изменения и аннулирования адресов объектов недвижимости (административно-правовые отношения), отношения по государственному кадастровому учёту и регистрации прав на недвижимость, а также жилищно-правовые отношения по предоставлению субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Для целей субсидии адрес является обязательным элементом идентификации домохозяйства и подаваемого заявления. Путаница с адресами может привести к отказу в предоставлении субсидии, задержке выплат, ошибочному начислению платы и невозможности подтвердить расходы конкретного домохозяйства.
Таким образом, ключевой правовой проблемой является несоответствие сведений об адресе второго дома требованиям нормативных актов об адресации, что влечёт риски в реализации права на субсидию и может потребовать административных действий по присвоению разных адресов до раздела земельного участка.
Согласно ст. 159 Жилищного кодекса Российской Федерации субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам при превышении их расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг над установленной максимально допустимой долей в совокупном доходе семьи. Однако сама по себе эта норма не устанавливает требований к адресации объектов недвижимости и не регулирует порядок присвоения адресов. Для целей субсидии идентификация конкретного жилого помещения имеет решающее значение: при одинаковых адресах двух домов орган, предоставляющий субсидию, не сможет однозначно определить, на какое именно помещение рассчитывается выплата, и может отказать в её назначении либо потребовать устранить путаницу. Таким образом, хотя ст. 159 ЖК РФ прямо не запрещает одинаковые адреса, её применение на практике предполагает точную идентификацию жилого помещения, что при тождественных адресах становится невозможным.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 настоящей статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 159
Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 11.2 и ст. 11.4 регулирует образование земельных участков, в том числе путём раздела. Поскольку в описанной ситуации участок не размежеван, он остаётся единым объектом недвижимости, на котором расположены два жилых дома. Раздел участка позволил бы сформировать два самостоятельных земельных участка под каждым домом, после чего каждому из них мог быть присвоен отдельный адрес. Однако до проведения процедуры раздела (межевания) образуемые участки ещё не существуют, и присвоение разных адресов двум домам на одном участке в общем порядке затруднительно. Нормы ЗК РФ об образовании участков прямо указывают на необходимость раздела для создания новых самостоятельных объектов недвижимости, что влечёт прекращение существования исходного участка (за изъятиями, которые к данной ситуации не применимы).
- Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
- При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.4
Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 № 1221, в представленном контексте отсутствуют в виде нормативного текста — приведено лишь письмо Росреестра, разъясняющее эти Правила. Сами Правила (а не письмо) содержат принцип уникальности адреса: каждому объекту адресации присваивается один уникальный адрес, и повторение адресов не допускается. В связи с отсутствием дословного текста Правил в контексте следует признать, что прямая норма, прямо запрещающая одинаковые адреса для двух домов на одном земельном участке, не может быть процитирована из предоставленного материала. Для обоснования незаконности присвоения повторяющегося адреса необходимо обратиться непосредственно к тексту постановления Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221, а также к Федеральному закону от 28.06.2014 № 172-ФЗ «О стратегическом планировании в Российской Федерации» (не применим) и Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который устанавливает, что адрес объекта недвижимости должен быть уникальным для идентификации в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, присвоение одинакового адреса двум жилым домам на одном участке противоречит принципу уникальности адресации, хотя в предоставленном контексте нормы, прямо это устанавливающей, нет. Для оформления субсидии на ЖКУ путаница из-за одинаковых адресов неизбежна, поскольку орган социальной защиты не сможет однозначно определить, на какой дом подаётся заявление. Чтобы получить разные адреса без размежевания участка, возможно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об изменении адреса второго дома, указав, например, литер или корпус (д. 1 и д. 1А), если такая возможность допускается муниципальными правилами адресации. Если орган откажет, потребуется провести раздел земельного участка в соответствии со ст. 11.2 и 11.4 ЗК РФ, после чего каждому из вновь образованных участков и расположенным на них домам будут присвоены самостоятельные адреса.
