Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Регистрационный учёт

Отказали в расширенной выписке о прописанных в МЛС, домах престарелых и душевнобольных: как покупателю квартиры проверить наличие таких лиц и защитить свои права

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от продавца письменного перечня всех лиц, сохраняющих право пользования, включая временно отсутствующих, для включения в договор (ст. 558 ГК РФ).descriptionПисьменное требование продавцу о предоставлении перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (свободная форма)
  2. 2
    Откажитесь от подписания договора и передачи задатка, пока продавец не включит в договор указанный перечень лиц.descriptionДоговор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами
  3. 3
    Включите в договор заверения продавца об отсутствии скрытых жильцов и условие о штрафной неустойке за их обнаружение.descriptionДоговор купли-продажи жилого помещения
  4. 4
    Запросите у продавца нотариально заверенное заявление об отсутствии зарегистрированных и временно снятых с учёта граждан.
  5. 5
    При отказе продавца раскрыть информацию — зафиксируйте его уклонение письменно и откажитесь от сделки.
  6. 6
    Если после регистрации права объявится скрытый жилец — направьте продавцу претензию о расторжении договора и возмещении убытков (ст. 460–461 ГК РФ).descriptionПретензия о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Документы и доказательства

  • Письменный запрос продавцу о перечне лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК РФ), с доказательством направления.
  • Проект договора купли-продажи без указания такого перечня (фиксация уклонения продавца).
  • Письменный отказ паспортного стола в предоставлении расширенной выписки (если получен).
  • Переписка с продавцом (заказные письма с описью вложения) об отказе раскрыть информацию.
  • Выписка из ЕГРН на объект недвижимости (для проверки отсутствия зарегистрированных обременений).

  • Срочно: первые шаги

    • Не подписывайте договор купли-продажи и не передавайте задаток, пока продавец не включит в договор полный перечень таких лиц.
    • Зафиксируйте отказ паспортного стола письменно — он правомерен, но докажет ваши попытки проверить информацию.
    • Включите в договор условие о штрафной неустойке за сокрытие продавцом лиц, сохраняющих право пользования.
    • При отказе продавца раскрыть информацию — откажитесь от сделки и сохраните доказательства его уклонения.

  • Сроки и риски

    • Потребуйте от продавца включить в договор перечень всех лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК РФ).
    • Откажитесь от сделки, если продавец уклоняется от включения такого перечня — договор может быть признан незаключённым.
    • При отказе продавца раскрыть информацию — зафиксируйте его уклонение письменно (заказное письмо с описью).
    • Если после регистрации права объявится скрытый жилец — взыскивайте убытки с продавца через суд (ст. 460–461 ГК РФ).

  • Когда нужен адвокат

    • Если продавец отказывается включить в договор перечень лиц, сохраняющих право пользования, — сделка рискованна, нужен адвокат для оценки.
    • При обнаружении скрытого жильца после покупки — адвокат поможет взыскать убытки с продавца в суде.
    • Если продавец нанял юриста для сокрытия информации — вам потребуется адвокат для защиты.
    • При судебном споре о выселении вернувшегося лица — адвокат обеспечит привлечение продавца к ответственности.
    • Если сумма сделки велика, а риски потери жилья или денег значительны — консультация адвоката обязательна.
    • При отказе продавца возместить убытки добровольно — адвокат подготовит иск и представит ваши интересы.

  • Альтернативные пути

    • Потребуйте от продавца нотариально заверенное заявление об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования, включая временно отсутствующих.
    • Включите в предварительный договор условие о праве покупателя на односторонний отказ от сделки при непредоставлении такого заявления.
    • Предложите продавцу снизить цену на сумму, соразмерную риску появления таких лиц, и зафиксируйте это в договоре.
    • Закажите выписку из ЕГРН об ограничениях и обременениях — она не покажет скрытых жильцов, но подтвердит отсутствие зарегистрированных прав третьих лиц.
    • Проверьте через открытые судебные базы, не было ли исков о праве пользования этой квартирой от лиц, находящихся в учреждениях.
    • Обратитесь к риелтору или юристу, специализирующемуся на недвижимости, для неформальной проверки истории квартиры через соседей или управляющую компанию.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация связана с покупкой объекта недвижимости, в отношении которого покупатель не может получить достоверную информацию о лицах, которые ранее были зарегистрированы в данном жилом помещении, но временно отсутствуют в связи с нахождением в медицинских учреждениях стационарного типа (психиатрические больницы, дома престарелых, интернаты для душевнобольных). Покупатель опасается, что после регистрации права собственности такие лица могут заявить о своих правах на проживание или оспорить сделку, что создает юридические риски.

В основе возникших правоотношений лежат:

  • отношения по купле-продаже недвижимости (договор купли-продажи);
  • правоотношения по государственной регистрации перехода права собственности (взаимодействие с органом регистрации прав);
  • правоотношения, связанные с регистрационным учётом граждан по месту жительства и месту пребывания (взаимодействие с паспортным столом / МВД);
  • возможные жилищные правоотношения (право пользования жилым помещением третьими лицами, в том числе временно отсутствующими).

Юридически значимыми обстоятельствами являются:

  1. Наличие или отсутствие у покупателя законного права на получение так называемой «расширенной выписки» из домовой книги или карточек регистрации, которая содержала бы сведения о лицах, временно выписанных в связи с помещением в специализированные учреждения. Паспортный стол отказал в такой информации.
  2. Обязанность органа регистрации прав (Росреестр) при проведении правовой экспертизы документов проверять не сам факт наличия зарегистрированных лиц (что не входит в его компетенцию), а возможное наличие обременений или ограничений прав, включая сохранение права пользования за третьими лицами. Однако стандартная проверка часто не включает установление таких «скрытых» лиц, о которых продавец умалчивает.
  3. Поведение продавца, который отказывается добровольно раскрыть информацию о наличии временно отсутствующих жильцов, что указывает на возможное сокрытие существенных обстоятельств, влияющих на решение покупателя о совершении сделки.
  4. Риск того, что после перехода права собственности лица, находившиеся на лечении или проживании в специализированных учреждениях и сохранившие право пользования данным жильём (ст. 71 Жилищного кодекса РФ), могут вернуться и предъявить требования о вселении. В этом случае покупатель может быть ограничен в своем праве распоряжаться имуществом, а также нести расходы на судебные разбирательства.
  5. Отсутствие у покупателя на этапе подготовки к сделке эффективного и доступного механизма проверки данной информации, что ставит его в уязвимое положение перед недобросовестным продавцом.

Правоотношения между продавцом и покупателем недвижимости регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, а доступ покупателя к информации о лицах, сохраняющих право пользования жильем, ограничен требованиями законодательства о персональных данных. Ключевое значение имеет ст. 558 ГК РФ, устанавливающая существенное условие договора купли-продажи жилого помещения: продавец обязан указать всех лиц, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после смены собственника. В описанной ситуации продавец отказывается раскрыть данные о лицах, временно выписанных в психиатрические больницы, дома престарелых и иные учреждения. Однако именно эти лица, как правило, относятся к категории, указанной в ст. 558 ГК РФ (например, граждане, находящиеся на стационарном лечении, не утрачивают право пользования жильем). Поскольку перечень таких лиц является существенным условием, его отсутствие в договоре может сделать договор незаключенным, а покупатель вправе требовать его включения. Непредоставление продавцом этих сведений — нарушение обязанности, установленной ГК РФ, и создает для покупателя риск.

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 558

В развитие этого положения ст. 460 ГК РФ обязывает продавца передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если покупатель явно не согласился принять обременение. Фактическое наличие у третьих лиц (включая тех, кто находится в учреждениях) права пользования квартирой после продажи означает, что продавец не исполнил эту обязанность. Если покупатель не знал и не мог знать о таких лицах — а в данной ситуации он лишен возможности получить информацию из паспортного стола и продавец умалчивает — то ему не может быть вменено согласие на обременение. Соответственно, у покупателя возникает право требовать уменьшения цены или расторжения договора.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460

Если после покупки лицо, находившееся в учреждении, объявится и заявит о своем праве пользования, оно может истребовать жилье у покупателя через суд (по основаниям, возникшим до исполнения договора). В этом случае вступает в действие ст. 461 ГК РФ: продавец обязан возместить покупателю все понесенные убытки. При этом соглашение об освобождении продавца от такой ответственности ничтожно. Важно, что покупатель не знал о наличии оснований (на что указывает отказ паспортного стола и молчание продавца), следовательно, бремя доказывания обратного лежит на продавце.

  1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
  2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 461

Покупатель пытался самостоятельно получить расширенную выписку из паспортного стола, но ему отказали. В отсутствие прямого указания в законе, обязывающего органы регистрационного учета предоставлять такую информацию третьим лицам (покупателям), отказ может быть признан правомерным. Федеральный закон «О персональных данных» содержит строгий запрет на обработку специальных категорий персональных данных, включая сведения о состоянии здоровья (пребывание в психиатрической больнице), без согласия самого субъекта. Это прямо предусмотрено ст. 10 Закона.

  1. Обработка специальных категорий персональных данных, касающихся … состояния здоровья, … не допускается, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 2.1 настоящей статьи.
  2. Обработка указанных в части 1 настоящей статьи специальных категорий персональных данных допускается в случаях, если:
  1. субъект персональных данных дал согласие в письменной форме на обработку своих персональных данных; …
  2. обработка персональных данных необходима для защиты жизни, здоровья или иных жизненно важных интересов субъекта персональных данных либо жизни, здоровья или иных жизненно важных интересов других лиц и получение согласия субъекта персональных данных невозможно; …
    — Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных", ст. 10

Поскольку согласия лиц, находящихся в учреждениях, на передачу данных покупателю нет, паспортный стол не вправе их раскрывать. Исключения (защита жизни, здоровья) в данной ситуации неприменимы — речь идет о праве покупателя на информацию в коммерческих целях, а не о непосредственной угрозе жизни или здоровью. Также не работают общие условия обработки ст. 6 Закона: покупатель не является субъектом, давшим согласие, и не действует в рамках обязанности, прямо предусмотренной законом.

Таким образом, отказ паспортного стола с точки зрения Закона о персональных данных законен. Это не означает, что права покупателя не нарушены — нарушение связано с отсутствием у него механизма получения информации, которую продавец обязан предоставить добровольно. Однако сам по себе отказ соответствуют ст. 7 Закона, запрещающей раскрытие данных третьим лицам без согласия субъекта.

Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных", ст. 7

Если предположить, что какой-либо специальный закон (например, Закон о регистрации) обязывал бы паспортный стол выдавать такую выписку всем заинтересованным лицам, тогда отказ мог бы быть обжалован по ст. 5.39 КоАП РФ. Однако в представленном контексте нормативного материала такого указания нет. Поэтому отказ нельзя квалифицировать как неправомерный в смысле данной статьи.

Неправомерный отказ в предоставлении гражданину … информации, предоставление которой предусмотрено федеральными законами, … влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 5.39

Регистрационная палата (Росреестр) при регистрации перехода права собственности проверяет документы на соответствие закону, но не проводит розыск лиц, которые могут сохранять право пользования. В контексте предоставленных норм нет указания на такую обязанность. Фактически Росреестр проверяет наличие зарегистрированных обременений (аресты, залог), а не круг проживающих. Поэтому отсутствие проверки со стороны Росреестра или нотариуса в данном аспекте не является нарушением с их стороны.

Для защиты от описанных рисков покупатель может применить следующие правовые механизмы. Во-первых, на стадии переговоров требовать от продавца письменного заявления об отсутствии таких лиц или включения в договор условия об ответственности за их сокрытие. Во-вторых, в случае обнаружения таких лиц после покупки — руководствоваться ст. 460 и 461 ГК РФ. Важно, что покупатель не обязан знать о таких лицах, если продавец умолчал, и не может быть привлечен к ответственности за их наличие — ответственность ложится на продавца. Отсутствие доступа к информации до сделки фактически нарушает право покупателя на осведомленность, но в рамках действующего законодательства это не дает оснований для признания сделки недействительной, если только не доказан обман. Наиболее эффективным досудебным способом проверки является запрос продавцу о предоставлении справки о лицах, сохраняющих право пользования — прямо в рамках оферты или предварительного договора. Если продавец отказывается дать такую справку, покупатель вправе рассматривать это как отказ от исполнения обязанности по ст. 558 ГК РФ и воздержаться от заключения договора.

Отказ паспортного стола в предоставлении сведений о лицах, временно выписанных в психиатрические больницы, дома престарелых и иные учреждения, полностью соответствует Федеральному закону «О персональных данных» и является правомерным. Регистрационная палата и нотариус не обязаны и не уполномочены выявлять таких лиц в процессе регистрации перехода права собственности. Единственным и главным виновником нарушения прав покупателя выступает продавец, который в силу ст. 558 ГК РФ обязан прямо указать в договоре перечень всех лиц, сохраняющих право пользования жильём, включая временно отсутствующих; его молчание является сокрытием существенных обстоятельств и дает покупателю право требовать снижения цены или расторжения договора с возмещением убытков на основании ст. 460 и 461 ГК РФ.

Рекомендуемые действия

  • До подписания договора купли-продажи направить продавцу официальный письменный запрос с требованием предоставить перечень всех лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (в том числе временно отсутствующих), и включить этот перечень в договор как существенное условие согласно ст. 558 ГК РФ.
  • Категорически отказаться от заключения основного договора купли-продажи или передачи задатка, если продавец уклоняется от включения в договор указанного перечня лиц, поскольку отсутствие этого условия делает договор незаключённым или свидетельствует о сокрытии обременений.
  • Включить в предварительный договор или текст основного договора купли-продажи заверения продавца об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования, и условие о штрафной неустойке, а также об обязанности продавца за свой счёт урегулировать любые претензии третьих лиц, объявившихся после перехода права.
  • Запросить у продавца нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированных (в том числе временно снятых с учёта) граждан и об отсутствии судебных споров о праве пользования данной квартирой.
  • При отказе продавца выполнить любое из перечисленных требований отказаться от сделки, зафиксировав письменные доказательства его уклонения, либо подписывать договор только при готовности принять на себя все риски последующих судебных тяжб с такими лицами.

Куда обращаться и порядок действий

  • На досудебной стадии – к продавцу с письменным требованием раскрыть информацию во исполнение ст. 558 ГК РФ; вести переписку заказными письмами с описью вложения, чтобы зафиксировать его отказ или уклонение.
  • При обнаружении скрытого жильца после регистрации права – направить бывшему собственнику (продавцу) письменную претензию с требованием в разумный срок урегулировать претензии третьего лица либо расторгнуть договор и возместить убытки (ст. 460–461 ГК РФ).
  • В случае отказа продавца добровольно возместить убытки – обращаться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости с иском о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной цены и понесённых убытков либо (по выбору покупателя) с иском о соразмерном уменьшении покупной цены.
  • При возникновении спора с вернувшимся лицом, заявляющим право пользования, – участвовать в судебном процессе о выселении или признании утратившим право пользования, привлекая продавца в качестве третьего лица или соответчика для последующего взыскания убытков с него же.
  • Поскольку законного механизма принудительного получения расширенной выписки из паспортного стола в описанных обстоятельствах нет, запросы через суд в порядке истребования доказательств стоит инициировать только в рамках уже начатого спора (например, после предъявления иска к продавцу), а не до сделки.

Документы и доказательства

  • Письменный запрос к продавцу о раскрытии перечня лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ), и доказательства его направления (почтовая квитанция, опись вложения, отметка о вручении).
  • Проект договора купли-продажи с незаполненным или отсутствующим перечнем таких лиц как свидетельство того, что продавец уклонился от включения существенного условия.
  • Письменный отказ паспортного стола (если имеется) или иные доказательства невозможности самостоятельного получения информации – для обоснования того, что покупатель не знал и не мог знать о правах третьих лиц.
  • Выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие в реестре обременений (что докажет: Росреестр также не располагал и не мог предоставить эти сведения).
  • Любые аудио-, видеозаписи и свидетельские показания, подтверждающие обещания продавца о «юридической чистоте» квартиры и отрицание наличия обременений, что может свидетельствовать об обмане.

Денежные требования

  • В случае изъятия жилья или существенного ограничения права собственности из-за прав третьего лица требовать от продавца возмещения полной стоимости квартиры, а также всех убытков (расходы на переезд, ремонт, судебные издержки, упущенную выгоду) на основании ст. 461 ГК РФ.
  • При признании обременения допустимым (сохранении права пользования за третьим лицом) требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены согласно ст. 460 ГК РФ, рассчитав разницу между стоимостью квартиры без обременений и с обременением.
  • Предусмотреть в договоре купли-продажи неустойку (штраф) за каждый факт обнаружения нераскрытого лица, сохраняющего право пользования, с указанием конкретной денежной суммы или процента от цены квартиры.

Сроки и риски

  • Иск о расторжении договора и взыскании убытков к продавцу может быть предъявлен в пределах общего срока исковой давности – три года с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать о наличии скрытых лиц (ст. 196 ГК РФ), что обычно наступает после их фактического появления или получения соответствующих сведений.
  • Главный риск – появление временно отсутствовавшего лица, которое по решению суда может быть вселено и сохранит право пользования на неопределённый срок, что сделает квартиру фактически неликвидной до разрешения спора с продавцом.
  • Риск длительного судебного разбирательства (сначала спор с третьим лицом, затем регрессное взыскание с продавца) и потенциальная неплатёжеспособность продавца на момент вынесения решения, поэтому до сделки необходимо тщательно оценивать его финансовое состояние.

Когда нужен адвокат

  • Если продавец категорически отказывается включать в договор перечень лиц по ст. 558 ГК РФ, а покупатель не желает отказываться от сделки, – для оценки всех рисков и разработки альтернативных способов защиты.
  • При получении искового заявления от лица, вернувшегося из учреждения и требующего вселения, – для построения позиции о признании его утратившим право пользования (с учетом ст. 71 ЖК РФ) либо для привлечения продавца к ответственности.
  • При подготовке иска к продавцу о расторжении договора и взыскании убытков – для правильной квалификации обмана или сокрытия существенных обстоятельств, а также расчёта размера убытков.