Отказали в расширенной выписке о прописанных в МЛС, домах престарелых и душевнобольных: как покупателю квартиры проверить наличие таких лиц и защитить свои права

Ситуация связана с покупкой объекта недвижимости, в отношении которого покупатель не может получить достоверную информацию о лицах, которые ранее были зарегистрированы в данном жилом помещении, но временно отсутствуют в связи с нахождением в медицинских учреждениях стационарного типа (психиатрические больницы, дома престарелых, интернаты для душевнобольных). Покупатель опасается, что после регистрации права собственности такие лица могут заявить о своих правах на проживание или оспорить сделку, что создает юридические риски.

В основе возникших правоотношений лежат:

• отношения по купле-продаже недвижимости (договор купли-продажи);
• правоотношения по государственной регистрации перехода права собственности (взаимодействие с органом регистрации прав);
• правоотношения, связанные с регистрационным учётом граждан по месту жительства и месту пребывания (взаимодействие с паспортным столом / МВД);
• возможные жилищные правоотношения (право пользования жилым помещением третьими лицами, в том числе временно отсутствующими).

Юридически значимыми обстоятельствами являются:

1. Наличие или отсутствие у покупателя законного права на получение так называемой «расширенной выписки» из домовой книги или карточек регистрации, которая содержала бы сведения о лицах, временно выписанных в связи с помещением в специализированные учреждения. Паспортный стол отказал в такой информации.
2. Обязанность органа регистрации прав (Росреестр) при проведении правовой экспертизы документов проверять не сам факт наличия зарегистрированных лиц (что не входит в его компетенцию), а возможное наличие обременений или ограничений прав, включая сохранение права пользования за третьими лицами. Однако стандартная проверка часто не включает установление таких «скрытых» лиц, о которых продавец умалчивает.
3. Поведение продавца, который отказывается добровольно раскрыть информацию о наличии временно отсутствующих жильцов, что указывает на возможное сокрытие существенных обстоятельств, влияющих на решение покупателя о совершении сделки.
4. Риск того, что после перехода права собственности лица, находившиеся на лечении или проживании в специализированных учреждениях и сохранившие право пользования данным жильём (ст. 71 Жилищного кодекса РФ), могут вернуться и предъявить требования о вселении. В этом случае покупатель может быть ограничен в своем праве распоряжаться имуществом, а также нести расходы на судебные разбирательства.
5. Отсутствие у покупателя на этапе подготовки к сделке эффективного и доступного механизма проверки данной информации, что ставит его в уязвимое положение перед недобросовестным продавцом.

Правоотношения между продавцом и покупателем недвижимости регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, а доступ покупателя к информации о лицах, сохраняющих право пользования жильем, ограничен требованиями законодательства о персональных данных. Ключевое значение имеет ст. 558 ГК РФ, устанавливающая существенное условие договора купли-продажи жилого помещения: продавец обязан указать всех лиц, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после смены собственника. В описанной ситуации продавец отказывается раскрыть данные о лицах, временно выписанных в психиатрические больницы, дома престарелых и иные учреждения. Однако именно эти лица, как правило, относятся к категории, указанной в ст. 558 ГК РФ (например, граждане, находящиеся на стационарном лечении, не утрачивают право пользования жильем). Поскольку перечень таких лиц является существенным условием, его отсутствие в договоре может сделать договор незаключенным, а покупатель вправе требовать его включения. Непредоставление продавцом этих сведений — нарушение обязанности, установленной ГК РФ, и создает для покупателя риск.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 558

В развитие этого положения ст. 460 ГК РФ обязывает продавца передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если покупатель явно не согласился принять обременение. Фактическое наличие у третьих лиц (включая тех, кто находится в учреждениях) права пользования квартирой после продажи означает, что продавец не исполнил эту обязанность. Если покупатель не знал и не мог знать о таких лицах — а в данной ситуации он лишен возможности получить информацию из паспортного стола и продавец умалчивает — то ему не может быть вменено согласие на обременение. Соответственно, у покупателя возникает право требовать уменьшения цены или расторжения договора.

Отказ паспортного стола в предоставлении сведений о лицах, временно выписанных в психиатрические больницы, дома престарелых и иные учреждения, полностью соответствует Федеральному закону «О персональных данных» и является правомерным. Регистрационная палата и нотариус не обязаны и не уполномочены выявлять таких лиц в процессе регистрации перехода права собственности. Единственным и главным виновником нарушения прав покупателя выступает продавец, который в силу ст. 558 ГК РФ обязан прямо указать в договоре перечень всех лиц, сохраняющих право пользования жильём, включая временно отсутствующих; его молчание является сокрытием существенных обстоятельств и дает покупателю право требовать снижения цены или расторжения договора с возмещением убытков на основании ст. 460 и 461 ГК РФ.

Рекомендуемые действия

• До подписания договора купли-продажи направить продавцу официальный письменный запрос с требованием предоставить перечень всех лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (в том числе временно отсутствующих), и включить этот перечень в договор как существенное условие согласно ст. 558 ГК РФ.
• Категорически отказаться от заключения основного договора купли-продажи или передачи задатка, если продавец уклоняется от включения в договор указанного перечня лиц, поскольку отсутствие этого условия делает договор незаключённым или свидетельствует о сокрытии обременений.
• Включить в предварительный договор или текст основного договора купли-продажи заверения продавца об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования, и условие о штрафной неустойке, а также об обязанности продавца за свой счёт урегулировать любые претензии третьих лиц, объявившихся после перехода права.
• Запросить у продавца нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированных (в том числе временно снятых с учёта) граждан и об отсутствии судебных споров о праве пользования данной квартирой.
• При отказе продавца выполнить любое из перечисленных требований отказаться от сделки, зафиксировав письменные доказательства его уклонения, либо подписывать договор только при готовности принять на себя все риски последующих судебных тяжб с такими лицами.

Куда обращаться и порядок действий

• На досудебной стадии – к продавцу с письменным требованием раскрыть информацию во исполнение ст. 558 ГК РФ; вести переписку заказными письмами с описью вложения, чтобы зафиксировать его отказ или уклонение.
• При обнаружении скрытого жильца после регистрации права – направить бывшему собственнику (продавцу) письменную претензию с требованием в разумный срок урегулировать претензии третьего лица либо расторгнуть договор и возместить убытки (ст. 460–461 ГК РФ).
• В случае отказа продавца добровольно возместить убытки – обращаться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости с иском о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной цены и понесённых убытков либо (по выбору покупателя) с иском о соразмерном уменьшении покупной цены.
• При возникновении спора с вернувшимся лицом, заявляющим право пользования, – участвовать в судебном процессе о выселении или признании утратившим право пользования, привлекая продавца в качестве третьего лица или соответчика для последующего взыскания убытков с него же.
• Поскольку законного механизма принудительного получения расширенной выписки из паспортного стола в описанных обстоятельствах нет, запросы через суд в порядке истребования доказательств стоит инициировать только в рамках уже начатого спора (например, после предъявления иска к продавцу), а не до сделки.

Документы и доказательства

• Письменный запрос к продавцу о раскрытии перечня лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ), и доказательства его направления (почтовая квитанция, опись вложения, отметка о вручении).
• Проект договора купли-продажи с незаполненным или отсутствующим перечнем таких лиц как свидетельство того, что продавец уклонился от включения существенного условия.
• Письменный отказ паспортного стола (если имеется) или иные доказательства невозможности самостоятельного получения информации – для обоснования того, что покупатель не знал и не мог знать о правах третьих лиц.
• Выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие в реестре обременений (что докажет: Росреестр также не располагал и не мог предоставить эти сведения).
• Любые аудио-, видеозаписи и свидетельские показания, подтверждающие обещания продавца о «юридической чистоте» квартиры и отрицание наличия обременений, что может свидетельствовать об обмане.

Денежные требования

• В случае изъятия жилья или существенного ограничения права собственности из-за прав третьего лица требовать от продавца возмещения полной стоимости квартиры, а также всех убытков (расходы на переезд, ремонт, судебные издержки, упущенную выгоду) на основании ст. 461 ГК РФ.
• При признании обременения допустимым (сохранении права пользования за третьим лицом) требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены согласно ст. 460 ГК РФ, рассчитав разницу между стоимостью квартиры без обременений и с обременением.
• Предусмотреть в договоре купли-продажи неустойку (штраф) за каждый факт обнаружения нераскрытого лица, сохраняющего право пользования, с указанием конкретной денежной суммы или процента от цены квартиры.

Сроки и риски

• Иск о расторжении договора и взыскании убытков к продавцу может быть предъявлен в пределах общего срока исковой давности – три года с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать о наличии скрытых лиц (ст. 196 ГК РФ), что обычно наступает после их фактического появления или получения соответствующих сведений.
• Главный риск – появление временно отсутствовавшего лица, которое по решению суда может быть вселено и сохранит право пользования на неопределённый срок, что сделает квартиру фактически неликвидной до разрешения спора с продавцом.
• Риск длительного судебного разбирательства (сначала спор с третьим лицом, затем регрессное взыскание с продавца) и потенциальная неплатёжеспособность продавца на момент вынесения решения, поэтому до сделки необходимо тщательно оценивать его финансовое состояние.

Когда нужен адвокат

• Если продавец категорически отказывается включать в договор перечень лиц по ст. 558 ГК РФ, а покупатель не желает отказываться от сделки, – для оценки всех рисков и разработки альтернативных способов защиты.
• При получении искового заявления от лица, вернувшегося из учреждения и требующего вселения, – для построения позиции о признании его утратившим право пользования (с учетом ст. 71 ЖК РФ) либо для привлечения продавца к ответственности.
• При подготовке иска к продавцу о расторжении договора и взыскании убытков – для правильной квалификации обмана или сокрытия существенных обстоятельств, а также расчёта размера убытков.