В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, включая право сдавать его в аренду. Поскольку умерший не являлся собственником, его прежняя регистрация в квартире не ограничивает ваше право распорядиться имуществом по своему усмотрению — договор аренды вы вправе заключить без каких-либо дополнительных документов, подтверждающих смерть зарегистрированного лица. Сама по себе регистрация носит лишь уведомительный характер и не порождает вещных прав на жилое помещение.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Согласно статье 288 ГК РФ, собственник жилого помещения вправе сдавать его для проживания на основании договора. Наличие в прошлом регистрации умершего, не являющегося собственником, не препятствует реализации этого права — вы как собственник вправе использовать квартиру по своему усмотрению, включая передачу её в аренду, и для этого не требуется доказывать факт смерти бывшего зарегистрированного лица.
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 288
Статья 676 ГК РФ возлагает на наймодателя обязанность передать нанимателю свободное жилое помещение. После снятия умершего с регистрационного учёта квартира юридически и фактически свободна от прав третьих лиц — справка о снятии с регистрационного учёта официально подтверждает, что в жилом помещении никто не зарегистрирован, а значит, помещение является свободным. Свидетельство о смерти для установления этого факта не требуется, поскольку регистрационный учёт прекращён на основании вашего обращения в паспортный стол.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 676
Пункт 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ закрепляет право собственника предоставить жилое помещение гражданину по договору найма (аренды) при условии обеспечения прав соседей и соблюдения установленных требований. Факт прежней регистрации умершего не создаёт для вас дополнительных обязанностей или ограничений — вы уже сняли его с учёта, и препятствий для заключения договора аренды не имеется. Агентство не вправе требовать свидетельство о смерти, так как оно не относится к документам, необходимым для подтверждения вашего права собственности или отсутствия иных зарегистрированных лиц (это подтверждается справкой о снятии).
- Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Таким образом, требование риелтора о предоставлении свидетельства о смерти не основано на законе: для заключения договора аренды достаточно подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц справкой о снятии с регистрационного учёта. Прежняя регистрация умершего не создаёт правовых рисков для арендодателя, поскольку снятие с учёта полностью прекращает его учёт в данном жилом помещении.
