Форма договора продажи недвижимости является строгой: в силу ст. 550 ГК РФ такой договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечёт его недействительность. Паспорт не является элементом формы договора, однако используется для идентификации подписывающего лица. Сама по себе просрочка замены паспорта не нарушает требований к письменной форме сделки, поскольку подпись стороны может быть подтверждена иным документом, удостоверяющим личность, либо регистрирующий орган может принять паспорт, который формально ещё не признан недействительным в установленном порядке.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 550
Общие требования к письменной форме сделки установлены ст. 160 ГК РФ: документ должен быть подписан лицом, совершающим сделку. Подпись должна позволять достоверно определить лицо. Паспорт является основным документом, удостоверяющим личность, но юридически значимым является сам факт подписания договора, а не состояние паспорта на момент подписания. Таким образом, использование паспорта, подлежащего замене, не опорочивает сделку по основанию несоблюдения письменной формы.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 160
Более существенным является вопрос о возможной недействительности сделки. Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой; ничтожной она становится лишь в случае посягательства на публичные интересы или права третьих лиц. Проживание с паспортом, не заменённым в 45 лет, не является прямым нарушением при совершении сделки – такая просрочка образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 19.15 КоАП РФ. Однако закон не устанавливает, что сделка, совершённая лицом с просроченным паспортом, автоматически ничтожна или оспорима. Следовательно, сама по себе замена паспорта не является обязательным условием действительности договора купли-продажи недвижимости.
- Проживание по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении гражданина Российской Федерации, обязанного иметь документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт), без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта), или по недействительному документу, удостоверяющему личность гражданина (паспорту), - влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.15
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру требуется представить документ, удостоверяющий личность. В силу ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление и документы подаются лично. Орган регистрации прав (Росреестр) проводит правовую экспертизу, в том числе проверяет действительность представленных документов, удостоверяющих личность, на основании ст. 29 того же закона. Если паспорт будет признан недействительным (например, из-за истечения срока действия), регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней, что создаст практические препятствия для завершения сделки. Однако сам по себе отказ в регистрации не влечёт недействительности договора – он лишь делает невозможным переход права.
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, если такие документы представляются в орган регистрации прав в том числе посредством выездного приема, осуществляемого публично-правовой компанией, указанной в статье 3.1 настоящего Федерального закона, или посредством отправления в электронной форме;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 29
Что касается обязанности замены паспорта по достижении 45 лет, то в предоставленном контексте содержится Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 № 828, которое, однако, помечено как утратившее силу. В сохранившемся фрагменте упоминается, что замена паспортов производится Министерством внутренних дел. Поскольку документ утратил силу, его нормы не могут применяться для оценки правомерности действий гражданина. Контекст не содержит действующего нормативного акта, устанавливающего сроки замены паспорта. В связи с этим действующее регулирование следует искать в Административном регламенте МВД по предоставлению государственной услуги по выдаче и замене паспорта, а также в Положении о паспорте, утверждённом более поздним постановлением Правительства. Тем не менее, сам факт наличия у гражданки просроченного паспорта может повлечь административную ответственность по ст. 19.15 КоАП РФ, но не влияет на действительность сделки, если договор уже подписан, а переход права зарегистрирован.
Документ утратил силу или отменен. ... Выдача и замена паспортов производятся Министерством внутренних дел Российской Федерации и его территориальными органами по месту жительства, по месту пребывания или по месту обращения граждан в порядке, определяемом Министерством внутренних дел Российской Федерации.
— Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 № 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации…» (в редакции, утратившей силу), раздел II, п. 10
Таким образом, с точки зрения гражданского законодательства сама по себе просрочка замены паспорта не делает сделку купли-продажи квартиры недействительной. Основные риски связаны с административным штрафом за проживание по недействительному документу, а также с возможным отказом Росреестра в регистрации перехода права, если паспорт будет признан недействительным на момент подачи заявления. Для минимизации этих рисков рекомендуется сначала заменить паспорт, что является административной процедурой, а затем совершать сделку. Однако формально закон не запрещает продать квартиру с таким паспортом, но покупатель и регистрирующий орган могут отказаться от сделки или приостановить регистрацию.
Нейроадвокат
