При анализе вашей ситуации ключевое значение имеют нормы, регулирующие защиту персональных данных, правомочия собственника и сроки исковой давности. Поскольку упомянутое лицо не является стороной договора купли-продажи и не относится к числу лиц, имеющих законный интерес, предоставление выписки из домовой книги может быть расценено как неправомерное распространение персональных данных. Согласно ст. 7 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных. В вашем случае сведения о регистрации гражданина, содержащиеся в домовой книге, относятся к персональным данным. Согласие субъекта (лица, требующего выписку) на их раскрытие не требуется, так как он сам требует эти данные, но вы как собственник выступаете оператором — вы не обязаны раскрывать их третьему лицу (самому этому гражданину) по его требованию, если на то нет законного основания. Федеральный закон допускает обработку персональных данных без согласия в случаях, прямо предусмотренных законом (ст. 6 № 152-ФЗ). Требование постороннего лица, не основанное на решении суда, запросе правоохранительных органов или ином законном предписании, не подпадает ни под одно из исключений, перечисленных в п. 2–11 ч. 1 ст. 6. Следовательно, предоставление выписки по такому требованию будет являться нарушением ст. 7 № 152-ФЗ и может повлечь административную ответственность.
Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», ст. 7
Что касается возможных правовых последствий такой передачи для вашего права собственности, следует обратиться к нормам ГК РФ о правомочиях собственника. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы являетесь собственником квартиры в течение трёх лет, и никто не оспаривал ваше право. Сама по себе выписка из домовой книги, в которой указано, что некое лицо было зарегистрировано в советский период, не создаёт для него никаких вещных прав на квартиру. Регистрация по месту жительства носит учётный характер и не является основанием для возникновения права собственности. Даже если бы это лицо действительно было зарегистрировано до приватизации, после её завершения и последующей продажи квартиры все прежние жилищные права (если они и были) прекратились. Предоставление выписки может быть использовано лишь как один из элементов доказательственной базы для возможного судебного спора, но само по себе не лишает вас собственности.
Если же лицо всё-таки попытается предъявить какие-либо требования (например, о признании права пользования жилым помещением), оно должно будет доказать не только факт регистрации, но и то, что приобрело самостоятельное право на жилплощадь, которое сохранилось после приватизации и перехода права собственности к вам. Однако на это распространяется срок исковой давности. Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Статья 200 уточняет, что течение срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В вашей ситуации, если лицо утверждает, что было зарегистрировано до приватизации, то о возможном нарушении его права (если оно полагает, что его право сохранено) оно должно было узнать не позднее момента продажи квартиры (три года назад) или, как минимум, с момента приватизации, которая могла произойти много лет раньше. Срок исковой давности, скорее всего, истёк. При этом необходимо учитывать, что в силу п. 2 ст. 196 срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права. Если приватизация состоялась более 10 лет назад, то любые требования, вытекающие из регистрации до приватизации, погашены истечением срока.
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
- Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 200
Наконец, даже если бы лицо попыталось истребовать квартиру из вашего владения, на это распространяется виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ). Но для удовлетворения такого иска необходимо доказать, что вы являетесь недобросовестным приобретателем или что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В вашем случае квартира приобретена по договору купли-продажи, вы не знали и не могли знать о прежних регистрациях, поэтому ваше право собственности защищено. Кроме того, ст. 304 ГК РФ позволяет собственнику требовать устранения всяких нарушений его права, даже не соединённых с лишением владения — это дополнительно подтверждает, что вы вправе отказать в предоставлении выписки, если нет законного основания, и требовать прекращения любых посягательств.
Таким образом, вы не обязаны предоставлять выписку из домовой книги по требованию постороннего лица, поскольку это нарушит законодательство о персональных данных. Передача такой выписки не создаёт для вас риска утраты права собственности, но может быть использована недобросовестно. Наличие регистрации в советский период само по себе не порождает прав на квартиру после её приватизации и продажи, а любые возможные требования уже погашены сроком исковой давности, который составляет три года и, по всей видимости, истёк.
