Центральным в данной ситуации является нарушение конституционного принципа неприкосновенности жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ, жилище неприкосновенно, и никто не вправе проникать в него против воли проживающих лиц, кроме случаев, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. Арендатор, законно проживая в квартире на основании договора найма (аренды), имеет право на неприкосновенность этого жилища. Действия арендодателя по входу в квартиру без предварительного уведомления и согласия арендатора, а также без наличия чрезвычайных обстоятельств (пожар, утечка газа и т.п.), прямо противоречат этой норме. Арендатор не давал согласия, и законных оснований для такого проникновения не имелось.
Статья 25 Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
— Конституция Российской Федерации, ст. 25
Этот принцип конкретизирован в жилищном законодательстве. В силу ст. 1 ЖК РФ основой жилищного законодательства является неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилища. Статья 3 ЖК РФ прямо устанавливает, что никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан, за исключением строго оговоренных случаев (спасение жизни, безопасность при авариях, задержание подозреваемых и т.д.). Ключевой факт: в рассматриваемой ситуации арендодатель проводил просмотры и съемку — это не относится к чрезвычайным обстоятельствам, перечисленным в ч. 3 ст. 3 ЖК РФ, а потому его действия являются незаконным проникновением.
- Жилищное законодательство основывается на неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища. 2. Граждане, осуществляя жилищные права, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 1
- Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 3
Помимо нарушения неприкосновенности жилища, производство фото- и видеосъемки без согласия арендатора затрагивает его право на частную жизнь и охрану персональных данных. В силу ст. 7 Федерального закона «О персональных данных» операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным (к которым относятся изображение человека, обстановка его жилища, личные вещи), обязаны не раскрывать их третьим лицам без согласия субъекта. Арендодатель, снимая жилое помещение, фиксирует личное пространство арендатора и возможные персональные данные (включая само изображение арендатора, если он попал в кадр). Отсутствие согласия арендатора на такую съемку и последующее использование (демонстрация потенциальным арендаторам) является нарушением требований данного закона.
Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Федеральный закон «О персональных данных», ст. 7
Проведение просмотров квартиры для новых жильцов без уведомления и согласия арендатора является самостоятельным нарушением. Арендодатель, входя в помещение, нарушает право арендатора на владение и пользование имуществом. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник (а арендатор, временно владеющий жильем, может требовать защиты своего законного владения) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В данном случае арендатор не лишен владения, но действия арендодателя нарушают его право спокойно пользоваться жильем, вторгаясь в личное пространство без согласия.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Подобные действия также могут быть квалифицированы как причинение морального вреда арендатору. В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинены физические или нравственные страдания действиями, нарушающими его личные неимущественные права (неприкосновенность жилища, частная жизнь), суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации. Арендатор испытывает стресс от вторжения в его личное пространство, съемки и показа квартиры посторонним — это очевидные нравственные страдания.
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 151
Способы компенсации морального вреда конкретизирует ст. 1101 ГК РФ: компенсация осуществляется в денежной форме, а ее размер определяется судом с учетом характера страданий, степени вины причинителя и требований разумности и справедливости. В случае арендодателя его вина очевидна — он действовал намеренно, без каких-либо уважительных причин.
Статья 1101. Способ и размер компенсации морального вреда
- Компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.
- Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1101
Кроме того, арендодатель обязан возместить вред, причиненный личности или имуществу гражданина, на основании ст. 1064 ГК РФ. Хотя в данном случае прямой имущественный вред может отсутствовать, под вредом понимаются и нарушения личных неимущественных прав, которые подлежат возмещению (в том числе в виде компенсации морального вреда). Вина арендодателя презюмируется — он должен доказать её отсутствие, но в описанной ситуации никаких доказательств невиновности не усматривается.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Для защиты нарушенных прав арендатор может использовать способы, перечисленные в ст. 12 ГК РФ: восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право (например, требование прекратить входы без согласия); самозащита (установка замков, отказ в доступе); возмещение убытков и компенсация морального вреда; прекращение правоотношения (расторжение договора аренды в судебном порядке из-за существенного нарушения арендодателем прав арендатора). Арендатор вправе выбрать один или несколько способов одновременно.
Защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; самозащиты права; возмещения убытков; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 12
Наконец, действия арендодателя могут образовывать состав преступления, предусмотренного ст. 139 УК РФ, — незаконное проникновение в жилище. Поскольку жилищем в смысле данной статьи признается любое жилое помещение независимо от формы собственности, пригодное для постоянного или временного проживания (а арендованная квартира является местом жительства арендатора на время договора), незаконное проникновение без согласия арендатора и при отсутствии чрезвычайных обстоятельств является уголовно наказуемым деянием. Арендатор вправе обратиться с заявлением в полицию.
Статья 139. Нарушение неприкосновенности жилища 1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом... Примечание. Под жилищем в настоящей статье... понимаются... жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 139
