- Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
- Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Далее, необходимо определить правовой статус пользователя. Он не является членом семьи собственника (дядя — не супруг, не родитель, не ребенок), поэтому нормы ст. 31 ЖК РФ о правах членов семьи к нему напрямую не применимы. Однако контекст из НПА указывает, что для лиц, не являющихся членами семьи, право пользования может быть прекращено по требованию собственника в судебном порядке. Фактически, при отсутствии родства и договора пользователь проживает без законных оснований, и собственник вправе поставить вопрос о прекращении этого пользования. При этом сама регистрация не может служить препятствием — она лишь отражает факт проживания, а не порождает его. Таким образом, собственник может обратиться в суд с иском о признании пользователя утратившим право пользования жилым помещением.
Статья 31 ЖК РФ регулирует права членов семьи собственника. Пользователь не является членом семьи собственника (дядя), поэтому часть 1 не применима. Часть 4 устанавливает, что при прекращении семейных отношений право пользования не сохраняется, но это касается бывших членов семьи. Для лиц, не являющихся членами семьи, право пользования может быть прекращено по требованию собственника в судебном порядке. Статья не содержит прямого указания на возможность снятия с регистрационного учета без согласия, но регистрация является административным актом, производным от права пользования. Таким образом, статья полезна для понимания отсутствия права пользования у пользователя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
На случай, если собственник решит действовать в судебном порядке, ключевое значение имеет ст. 35 ЖК РФ. Она прямо устанавливает, что при прекращении права пользования (например, в силу решения суда о признании его утратившим) гражданин обязан освободить помещение. Если он этого не делает добровольно в срок, указанный собственником, то подлежит принудительному выселению на основании решения суда. В данной ситуации, если суд признает отсутствие у пользователя законного права проживания, он будет обязан выехать, а выселение будет производиться судебными приставами. При этом собственник не может снять пользователя с регистрационного учета в паспортном столе без соответствующего судебного акта или добровольного заявления самого гражданина — регистрационные действия производны от решения суда по жилищному праву.
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Параллельно с жилищным законодательством применимы положения ГК РФ. Статья 288 ГК РФ подтверждает, что собственник вправе использовать жилое помещение для личного проживания либо сдавать его внаем. Поскольку никакого договора с пользователем не заключено, проживание последнего без согласия собственника (или при его отсутствии) может нарушать права дяди. Это подчеркивает, что собственник не лишен права требовать освобождения помещения от лица, у которого нет законных оснований для проживания.
Статья 288. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 288
Наконец, у собственника есть и внедоговорное средство защиты — негаторный иск по ст. 304 ГК РФ. Даже если пользователь фактически проживает в квартире, не лишая собственника владения (поскольку у дяди есть ключи и доступ), сам факт нахождения постороннего лица без законного основания может быть признан нарушением, не связанным с лишением владения. Собственник вправе требовать устранения этого нарушения, в том числе через суд. Это дополнительное основание для иска, который может быть заявлен наряду с требованиями о прекращении права пользования и выселении.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Таким образом, собственник не может выписать зарегистрированного пользователя в паспортном столе без его согласия или без вступившего в законную силу решения суда. Однако он вправе обратиться в суд с иском о признании пользователя прекратившим право пользования жилым помещением и о его выселении. При удовлетворении иска судебное решение станет основанием для снятия пользователя с регистрационного учета (как производного действия). До вынесения такого решения регистрация остается формальной, но не защищает пользователя от выселения по суду.
