- Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
Отсутствие обязанности уведомлять лиц, зарегистрированных в квартире, вытекает и из общих положений залогового права. В силу ст. 334 ГК РФ залог обеспечивает требование кредитора за счёт стоимости заложенного имущества, при этом залогодателем выступает собственник. Закон не связывает возникновение залога с согласием или осведомлённостью иных лиц, проживающих в жилом помещении. Ст. 339 ГК РФ устанавливает требования к договору залога (предмет, существо, размер обязательства), но не включает условие об уведомлении третьих лиц.
- В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 334
Что касается специального закона об ипотеке (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – Закон об ипотеке), то его нормы также не предусматривают предварительного уведомления лиц, зарегистрированных в квартире. Так, ст. 1 Закона об ипотеке определяет, что залогодателем может быть сам должник или третье лицо, а заложенное имущество остаётся во владении и пользовании залогодателя. При этом матери, как члену семьи, сохраняется право пользования, однако закон не обязывает ни банк, ни собственника извещать её о регистрации обременения. Более того, в силу ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (или нотариуса). Никаких заявлений от третьих лиц, в том числе проживающих, для этого не требуется.
- По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 1
Важное значение имеет порядок внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), сведения об обременениях вносятся в ЕГРН в результате государственной регистрации прав. При этом ст. 29 того же закона устанавливает порядок регистрации: приём заявления, правовая экспертиза, внесение записи. Ни один из этапов не предусматривает направления уведомлений лицам, не являющимся сторонами сделки, в том числе зарегистрированным жильцам. Следовательно, мать узнает о залоге только после того, как обременение будет зарегистрировано – запросив выписку из ЕГРН (которая доступна любому заинтересованному лицу), но не заблаговременно.
Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав:
- в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 13
Таким образом, ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ, ни специальное законодательство об ипотеке и государственной регистрации не содержат норм, которые обязывали бы собственника или банк предварительно уведомлять лиц, зарегистрированных в квартире (но не имеющих права собственности), о намерении оформить ипотеку. Наличие у матери только регистрации по месту жительства (без доли в праве собственности) не порождает для неё права на такое уведомление и не налагает на залогодателя или залогодержателя соответствующей обязанности. Правовые последствия для матери отсутствуют, поскольку само по себе заключение договора ипотеки её права пользования не прекращает – жилое помещение остаётся во владении и пользовании залогодателя, а следовательно, и членов его семьи, проживающих совместно с ним. Уведомление могло бы быть предусмотрено договором банка с заёмщиком (например, как обязательство заёмщика проинформировать проживающих), но это договорное условие, а не требование закона.
