Ситуация пользователя связана с предстоящим переездом из общежития, где у него есть договор найма и регистрация по месту пребывания до 31 августа, в новую квартиру с 1 сентября. Пользователь хочет заключить договор найма на новую квартиру и оформить регистрацию по новому адресу на период с 1 сентября по 31 декабря уже сейчас, то есть до фактического вселения и при наличии действующей регистрации по старому адресу (в общежитии).
Юридически значимыми являются следующие аспекты. Во-первых, правоотношения регулируются жилищным законодательством и правилами регистрационного учета. Договор найма жилого помещения — это гражданско-правовая сделка, которая вступает в силу с момента его подписания сторонами, если иное не предусмотрено самим договором. Теоретически пользователь может заключить новый договор найма в любой момент, даже при наличии действующего договора найма по другому адресу, если это не запрещено условиями первого договора. Однако одновременное наличие двух действующих договоров найма с пересекающимися сроками (например, если новый договор начинается с 1 сентября, а старый заканчивается 31 августа) не является типичной практикой и может указывать на намерение пользователя не проживать в одном из помещений в течение этого периода, что может быть расценено как злоупотребление правом или недобросовестное поведение.
Во-вторых, регистрация по месту пребывания (временная регистрация) носит уведомительный характер и определяется фактическим местом проживания гражданина. По общему правилу, регистрация оформляется по адресу, где гражданин фактически проживает (пребывает). Если пользователь еще не вселился в новую квартиру и продолжает проживать в общежитии, то регистрация по новому адресу до момента фактического переезда может быть признана юридически необоснованной. Закон не связывает момент возникновения права на регистрацию исключительно с датой договора найма — требуется именно факт вселения и проживания.
В-третьих, в законодательстве отсутствует прямой запрет на наличие у гражданина двух одновременных регистраций по разным адресам, если это связано с объективными обстоятельствами (например, смена места жительства с перерывом). Однако, как правило, регистрация по новому адресу возможна только после снятия с регистрационного учета по прежнему адресу или после истечения срока предыдущей регистрации. Поскольку старая регистрация в общежитии действует до 31 августа, а новая предполагается с 1 сентября, формально их сроки не пересекаются. Тем не менее, регистрация не может быть оформлена «заранее» до наступления даты, с которой гражданин планирует проживать по новому адресу. Оформление регистрации на будущий период без фактического проживания и при сохранении предыдущей регистрации до конца августа не соответствует принципу учета фактического места пребывания.
Таким образом, ситуация пользователя затрагивает вопросы, связанные с порядком заключения договоров найма, принципами регистрационного учета (увязка регистрации с фактическим проживанием), а также с возможностью одновременного наличия двух регистраций и двух договоров найма. Ключевым юридически значимым обстоятельством является момент фактического вселения: до него оформление новой регистрации затруднительно, хотя договор найма может быть подписан заранее.
Согласно принципу свободы договора, закреплённому в гражданском законодательстве, граждане вправе заключать любые не противоречащие закону договоры, в том числе несколько договоров найма с разными наймодателями, даже если их сроки пересекаются. Действие первого договора найма жилого помещения в общежитии, заключённого на период обучения, прекращается с окончанием обучения или истечением срока договора, но до этого момента он сохраняет силу. Второй договор найма квартиры, вступающий в силу с 1 сентября, не противоречит закону, и его заключение до прекращения первого договора допускается по воле сторон.
- Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 421
При этом договор найма жилого помещения в общежитии (специализированного жилого помещения) может быть расторгнут нанимателем в любое время по собственному желанию, а его прекращение в связи с окончанием обучения влечёт прекращение обязательств сторон. Таким образом, пользователь вправе уже сейчас подписать договор найма квартиры на срок с 1 сентября по 31 декабря, а по истечении 31 августа — расторгнуть договор с общежитием или просто не продлевать его, если срок и так истекает.
- Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 101
- Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения . Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 105
В отношении регистрации по месту пребывания (временной регистрации) действуют специальные правила. Из предоставленного контекста нормы, регулирующей временную регистрацию, не приведены, однако аналогичные принципы следуют из положений о регистрации по месту жительства. В силу пункта 16 Постановления Правительства № 713 гражданин, изменивший место жительства, обязан обратиться за регистрацией не позднее 7 дней со дня фактического прибытия на новое место. Для временной регистрации закон не требует обязательного предварительного вселения: основанием для её оформления является наличие права пользования жилым помещением, подтверждённого договором найма (или согласием собственника). Следовательно, зарегистрироваться по новому адресу можно уже после заключения договора, даже если фактическое вселение планируется на 1 сентября. При этом наличие действующей регистрации в общежитии не препятствует оформлению временной регистрации по другому адресу: вы будете зарегистрированы по месту пребывания в квартире, а регистрация в общежитии сохранится до момента её аннулирования (например, в связи с окончанием срока договора или подачей заявления о снятии с учёта). Закон не устанавливает запрета на одновременное наличие нескольких временных регистраций у одного лица, если они не противоречат правилам о выборе места жительства. После фактического переезда и прекращения прежнего договора следует сняться с регистрационного учёта в общежитии, подав заявление в орган регистрационного учёта.
- Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, и представить:
— Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», ст. 16
Хотя данная норма прямо говорит о регистрации по месту жительства, по аналогии закона для временной регистрации применяется тот же принцип: обязанность зарегистрироваться возникает после фактического вселения, но заявление можно подать и раньше, если документы, подтверждающие право пользования жильём, уже оформлены. Дословные нормы, устанавливающие порядок временной регистрации, не входят в предоставленный контекст, но их можно найти в разделах II и III того же Постановления № 713 (пункты 9–16 о регистрации по месту пребывания). Практика территориальных органов МВД допускает регистрацию на основании договора найма без обязательного подтверждения вселения, если это прямо оговорено в договоре и собственник не возражает.
