Ключевое значение для оценки рисков имеют противоречия в записях ЕГРН и специальные нормы банкротного законодательства. Начнём с основного — как действительность права продавца проверяется через реестр.
Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Однако в данной ситуации запись о праве продавца от 16.05.2023 не согласуется с записями о прекращении прав предыдущих собственников (октябрь 2023, январь 2024), что указывает на возможную реестровую ошибку. Порядок её исправления установлен ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ:
"Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости 1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Поскольку ни продавец, ни Росреестр не внесли исправлений, запись о его праве выглядит недостоверной. Для покупателя это означает, что добросовестность его приобретения может быть поставлена под сомнение: он должен был заметить несоответствие дат и выяснить причины до сделки (ст. 302 ГК РФ). Теперь перейдём к последствиям возможного оспаривания сделки по приобретению квартиры продавцом.
Если договор купли-продажи от 04.05.2023, на основании которого продавец приобрёл квартиру, был заключён до того, как предыдущие собственники утратили право (что следует из дат регистрации прекращения), такой договор может быть ничтожен или оспорим. Ст. 168 ГК РФ устанавливает:
"1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 168
Если предыдущие собственники на момент подписания договора 04.05.2023 ещё не утратили право, то договор мог быть подписан не всеми сособственниками, что нарушает требования закона и посягает на их права. В этом случае сделка может быть ничтожна. Однако для покупателя (последующего приобретателя) более значим институт добросовестного приобретателя.
П. 2 ст. 223 ГК РФ закрепляет, что добросовестный приобретатель признаётся собственником с момента регистрации, но с оговорками:
"2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 223
Если продавец не имел права отчуждать квартиру (например, из-за ничтожности его титула), покупатель может быть признан добросовестным, если не знал и не мог знать об этом. Но здесь противоречия ЕГРН могут свидетельствовать о недостаточной осмотрительности. Ст. 302 ГК РФ определяет условия виндикации:
"1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
- Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный "
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 302
Фактически квартира выбыла из владения предыдущей собственницы (банкрота) в январе 2024 (дата регистрации прекращения её права). С этого момента до текущего месяца (сегодня) прошло менее трёх лет, поэтому п. 4 ст. 302 ГК РФ не защитит покупателя от виндикации, если собственница (или её финансовый управляющий) докажет выбытие помимо воли. Но главный риск исходит из банкротного законодательства.
Финансовый управляющий вправе оспорить сделку по отчуждению квартиры предыдущей собственницей (выход из права в январе 2024) на основании ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ:
"2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка)."
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 61.2
Сделка совершена в январе 2024, банкротство объявлено в текущем месяце — трёхлетний период не истёк. Если будет доказано, что продавец (покупатель квартиры у банкрота) знал о цели причинить вред кредиторам (например, в силу аффилированности или явно заниженной цены), сделка будет признана недействительной. Как следствие, право продавца отпадёт, и квартира может быть истребована у последующего покупателя (нашего клиента), если он не докажет свою добросовестность.
Также применяется ст. 213.11 № 127-ФЗ:
"Статья 213.11. Последствия введения реструктуризации долгов гражданина: ... требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим Федеральным законом."
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.11
То есть оспаривание сделки банкрота возможно только в рамках дела о банкротстве, и финансовый управляющий уже может быть уполномочен на это. Если управляющий подаст иск, суд будет оценивать наличие вреда кредиторам и осведомлённость контрагента.
Наконец, общие положения о недействительности сделок (ст. 166–167 ГК РФ) применимы, если сделка продавца с предыдущим собственником будет признана недействительной. Ст. 166 ГК РФ:
"1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовл"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 166
А ст. 167 ГК РФ:
"1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
- При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 167
Если сделка банкрота будет признана недействительной, квартира подлежит возврату в конкурсную массу. Добросовестность последующего покупателя будет оцениваться по ст. 302 ГК РФ, но с учётом короткого срока (менее 3 лет с января 2024) и наличия противоречий в ЕГРН риск виндикации очень высок.
