Ситуация связана с несовпадением фактического проживания (подтверждённого регистрацией по месту жительства) и правового титула на жилой дом. Пользователь зарегистрирован в доме (постоянно или временно), однако в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) его имя не указано в качестве собственника. Это означает, что с точки зрения гражданского оборота пользователь не обладает вещным правом собственности на дом. Его правовой статус в данном помещении — член семьи собственника (в данном случае матери, которая является наследником по завещанию), бывший член семьи или иное лицо, проживающее с согласия собственника. Право пользования пользователя основано исключительно на регистрации и на том, что собственник (мать) не возражает против его проживания.
При этом мать пользователя является наследником по завещанию. Сам по себе факт открытия наследства и принятия его наследником (даже без формального оформления) порождает определённые правовые последствия: наследник считается собственником имущества со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. Однако до внесения записи в ЕГРН мать не может в полной мере распоряжаться домом (например, продать его), но она уже обладает правомочиями владения и пользования. Пользователь же к этому наследству прямого отношения не имеет — он не является наследником ни по закону, ни по завещанию, и его права производны от прав матери как собственника.
Таким образом, юридически значимым является то, что у пользователя отсутствует титул собственника — он не фигурирует ни в завещании, ни в свидетельстве о праве на наследство (которое пока не оформлено), ни в ЕГРН. Будучи только зарегистрированным лицом, он имеет лишь право проживать в доме и пользоваться им для бытовых нужд, но не имеет правомочий по распоряжению или управлению недвижимостью. Любые решения, связанные с отчуждением, сдачей в аренду, перестройкой, ремонтом, а также юридические действия (например, подача исков о защите прав на дом) могут осуществлять только мать как наследник или иные лица, чьё право собственности подтверждено документально.
Ключевой правоотношение — это отношения пользователя с собственником (матерью) по поводу проживания в доме. Эти отношения регулируются нормами жилищного законодательства о правах и обязанностях членов семьи собственника, а также нормами о пользовании жилым помещением без установления вещных прав. Факт регистрации не создаёт права собственности или права на управление домом. Поэтому любое решение пользователя о судьбе дома (продать, заложить, снести, перестроить) будет неправомерным, если оно не санкционировано собственником.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежит исключительная триада прав: владение, пользование и распоряжение. Поскольку в выписке из ЕГРН ваше имя отсутствует, а право собственности на дом до сих пор не зарегистрировано за вами, вы не являетесь собственником. Следовательно, вы не можете осуществлять правомочия, перечисленные в данной норме, в отношении дома: вы не вправе отчуждать его, передавать в залог или иным образом распоряжаться. Ваше право на проживание основано на регистрации по месту жительства, а не на титуле собственника.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Положения ст. 30 Жилищного кодекса РФ также закрепляют за собственником жилого помещения исключительные права по владению, пользованию и распоряжению. Эта норма конкретизирует, что только собственник вправе предоставлять жильё во владение или пользование третьим лицам на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.п. Поскольку вы не значитесь собственником в ЕГРН, вы не вправе самостоятельно решать вопросы о вселении иных лиц, сдаче дома в аренду или ином распоряжении помещением. Ваше пребывание в доме возможно лишь постольку, поскольку это допускает собственник (в данном случае — ваша мать, которая приняла наследство по завещанию).
- Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании... 3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Что касается ст. 31 ЖК РФ, она регулирует права членов семьи собственника. Если вы являетесь членом семьи вашей матери (например, её сыном), то в силу данной нормы вы вправе пользоваться жилым помещением наравне с ней, но это право пользования не включает в себя право распоряжения или управления домом. Вы можете проживать в доме, пользоваться им для своих нужд, но не можете единолично решать вопросы его отчуждения, изменения конструкции или заключения договоров в отношении помещения без согласия собственника. Если же вы не относитесь к членам семьи собственника (например, не указаны в завещании и не являетесь близким родственником), то ваше право на проживание должно основываться на отдельном соглашении с собственником, которого в описанной ситуации, скорее всего, нет. В таком случае ваша регистрация сама по себе не порождает самостоятельных прав пользования, и вы рискуете быть выселенным по требованию собственника.
Статья 31 ЖК РФ регулирует права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. В частности, часть 1 определяет, кто относится к членам семьи собственника; часть 2 устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником. Однако данная статья применима только к лицам, проживающим совместно с собственником, и не регулирует права зарегистрированного лица, не являющегося собственником, если оно не является членом семьи собственника. Также статья не затрагивает правовой статус наследника до регистрации права собственности.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
В предоставленном контексте отсутствуют нормы, непосредственно регулирующие правовой статус наследника, принявшего наследство по завещанию, до государственной регистрации права собственности. По общему правилу (которое следует искать в главе 64 ГК РФ, не приведённой в контексте), принятие наследства считается моментом возникновения права собственности у наследника, однако для распоряжения недвижимостью (продажи, дарения и т.п.) требуется регистрация в ЕГРН. Ваша мать, приняв наследство, уже является собственником в силу закона, но пока не оформила его, она не может зарегистрировать переход права на вас. До момента такой регистрации вы не приобретаете статус собственника, даже будучи зарегистрированным в доме. Таким образом, ваши права ограничены исключительно проживанием с согласия собственника (матери), и вы не вправе принимать самостоятельные решения относительно дома.
