В данной ситуации собственник квартиры, намеренный её продать, сталкивается с проблемой: в квартире зарегистрированы два иностранных гражданина, имеющих вид на жительство. Сам по себе факт продажи недвижимости не является автоматическим основанием для прекращения права пользования жильём у таких лиц, если они были вселены и зарегистрированы с согласия собственника.
Суть ситуации заключается в конфликте между правом собственника свободно распоряжаться своим имуществом (включая его отчуждение) и жилищными правами иностранцев, которые зарегистрированы в этой квартире. Регистрация по месту жительства (постоянная или на срок действия ВНЖ) удостоверяет их право пользоваться данным жилым помещением. Пока они зарегистрированы, покупатель, как правило, не сможет зарегистрироваться в этой квартире, что существенно затрудняет или делает невозможной сделку купли-продажи.
Юридически значимо то, на каком основании иностранцы проживают и зарегистрированы в квартире. Наиболее часто это происходит в рамках договора безвозмездного пользования (ссуды) или просто как члены семьи/родственники (если они таковыми являются для собственника). Вид на жительство даёт им право постоянно проживать в России, но не наделяет правом собственности на конкретное жильё.
Договор с риелтором на поиск покупателя не порождает никаких обязательств для зарегистрированных иностранцев. Этот договор регулирует отношения лишь между собственником и риелтором. В нём нет пункта о выписке, что логично, так как риелтор не является стороной в жилищных правоотношениях с иностранцами. Следовательно, такой договор не является и не может являться правовым основанием для прекращения права пользования квартирой или для снятия с регистрационного учёта.
Ключевой момент: для снятия иностранцев с регистрации в связи с продажей квартиры собственнику необходимо либо их добровольное согласие и самостоятельное снятие с учёта, либо прекращение законных оснований их проживания. Таким основанием может быть, например, расторжение договора безвозмездного пользования (если он заключался) или истечение срока, на который они были вселены. Если иностранцы отказываются выписываться добросовестно, то единственным способом является судебное решение о признании их утратившими право пользования жилым помещением. Продажа квартиры сама по себе является уважительной причиной, но её недостаточно без судебного акта, если жильцы не согласны.
Отсутствие в договоре риелтора условия о выписке не создаёт для иностранцев никакой юридической обязанности. Их обязанность выписаться может возникнуть только из закона или из их собственного соглашения с собственником (например, обещания освободить квартиру при продаже). Без такого соглашения или без решения суда собственник не может самостоятельно снять их с регистрации.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы как собственник вправе продать квартиру, что является реализацией права распоряжения. Однако один лишь факт заключения договора с риелтором на поиск покупателя не прекращает право пользования жилым помещением у зарегистрированных иностранных граждан, если такое право у них возникло на законном основании (например, по договору безвозмездного пользования или как у членов семьи). Договор с риелтором не создаёт обязанности для третьих лиц выписаться — он лишь фиксирует ваше намерение совершить сделку.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Ключевое значение для возможности принудительного снятия с регистрационного учёта имеет ст. 35 ЖК РФ, которая устанавливает, что основанием для прекращения права пользования жилым помещением являются положения Жилищного кодекса, других федеральных законов, договор или решение суда. В вашей ситуации иностранцы зарегистрированы с вашего согласия, то есть имеют законное право пользования. Простое заключение договора с риелтором не входит в перечень оснований, указанных в данной норме, и не прекращает их право. Для того чтобы обязать их выписаться, необходимо либо получить их добровольное согласие и подать заявление о снятии с учёта, либо расторгнуть с ними договор, на основании которого они проживают (если такой договор есть), и при отказе — обращаться в суд с иском о признании утратившими право пользования и выселении.
"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Кроме того, ст. 304 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать устранения любых нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Если иностранцы отказываются сниматься с регистрации, это препятствует свободному распоряжению квартирой (покупатели часто требуют, чтобы квартира была свободна от зарегистрированных лиц). Такое бездействие может быть квалифицировано как нарушение вашего права собственности. На основании данной нормы вы можете подать негаторный иск в суд — потребовать обязать иностранцев сняться с регистрационного учёта, однако сама по себе эта норма не является автоматическим механизмом снятия: для удовлетворения иска суду необходимо будет установить, что право пользования у ответчиков прекращено (например, в связи с отсутствием семейных отношений или расторжением договора).
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Таким образом, для принудительного снятия иностранных граждан с регистрации вам потребуется: 1) расторгнуть с ними договор безвозмездного пользования (если он был заключён) или прекратить семейные отношения (если они члены семьи), 2) в случае отказа — подать иск в суд о признании их утратившими право пользования и о выселении, 3) при наличии решения суда обратиться в орган регистрационного учёта (ГУВМ МВД) для снятия с регистрации. Договор с риелтором, в котором отсутствует условие о выписке, никак не влияет на обязанность иностранцев освободить помещение — он регулирует только отношения между вами и риелтором, а не с третьими лицами. Отсутствие такого условия не делает договор с риелтором основанием для снятия с учёта и не создаёт правовых последствий для зарегистрированных граждан.
