Как снять иностранцев с регистрации в квартире для продажи: нужен ли договор с риелтором

В данной ситуации собственник квартиры, намеренный её продать, сталкивается с проблемой: в квартире зарегистрированы два иностранных гражданина, имеющих вид на жительство. Сам по себе факт продажи недвижимости не является автоматическим основанием для прекращения права пользования жильём у таких лиц, если они были вселены и зарегистрированы с согласия собственника.

Суть ситуации заключается в конфликте между правом собственника свободно распоряжаться своим имуществом (включая его отчуждение) и жилищными правами иностранцев, которые зарегистрированы в этой квартире. Регистрация по месту жительства (постоянная или на срок действия ВНЖ) удостоверяет их право пользоваться данным жилым помещением. Пока они зарегистрированы, покупатель, как правило, не сможет зарегистрироваться в этой квартире, что существенно затрудняет или делает невозможной сделку купли-продажи.

Юридически значимо то, на каком основании иностранцы проживают и зарегистрированы в квартире. Наиболее часто это происходит в рамках договора безвозмездного пользования (ссуды) или просто как члены семьи/родственники (если они таковыми являются для собственника). Вид на жительство даёт им право постоянно проживать в России, но не наделяет правом собственности на конкретное жильё.

Договор с риелтором на поиск покупателя не порождает никаких обязательств для зарегистрированных иностранцев. Этот договор регулирует отношения лишь между собственником и риелтором. В нём нет пункта о выписке, что логично, так как риелтор не является стороной в жилищных правоотношениях с иностранцами. Следовательно, такой договор не является и не может являться правовым основанием для прекращения права пользования квартирой или для снятия с регистрационного учёта.

Ключевой момент: для снятия иностранцев с регистрации в связи с продажей квартиры собственнику необходимо либо их добровольное согласие и самостоятельное снятие с учёта, либо прекращение законных оснований их проживания. Таким основанием может быть, например, расторжение договора безвозмездного пользования (если он заключался) или истечение срока, на который они были вселены. Если иностранцы отказываются выписываться добросовестно, то единственным способом является судебное решение о признании их утратившими право пользования жилым помещением. Продажа квартиры сама по себе является уважительной причиной, но её недостаточно без судебного акта, если жильцы не согласны.

Отсутствие в договоре риелтора условия о выписке не создаёт для иностранцев никакой юридической обязанности. Их обязанность выписаться может возникнуть только из закона или из их собственного соглашения с собственником (например, обещания освободить квартиру при продаже). Без такого соглашения или без решения суда собственник не может самостоятельно снять их с регистрации.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы как собственник вправе продать квартиру, что является реализацией права распоряжения. Однако один лишь факт заключения договора с риелтором на поиск покупателя не прекращает право пользования жилым помещением у зарегистрированных иностранных граждан, если такое право у них возникло на законном основании (например, по договору безвозмездного пользования или как у членов семьи). Договор с риелтором не создаёт обязанности для третьих лиц выписаться — он лишь фиксирует ваше намерение совершить сделку.

"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209

Договор с риелтором на поиск покупателя не является правовым основанием для снятия иностранных граждан с регистрационного учёта. Этот документ регулирует исключительно ваши взаимоотношения с агентом и не создаёт обязанностей для зарегистрированных лиц. Для снятия их с учёта необходимо либо получить добровольное согласие и совместное заявление, либо расторгнуть основание их проживания (договор безвозмездного пользования) и при отказе выписаться получить судебное решение о признании их утратившими право пользования жилым помещением.

Рекомендуемые действия

• Предложить иностранцам добровольно сняться с регистрационного учёта, разъяснив им, что квартира продаётся. Зафиксировать факт направления такого уведомления (например, письменно, с описью вложения).
• Если с ними заключался договор безвозмездного пользования жильём, направить им письменное уведомление о расторжении этого договора по правилам ст. 699 ГК РФ (за один месяц, если иной срок не предусмотрен договором). Без расторгнутого договора суд не установит факт прекращения их права пользования.
• В случае отказа добровольно выписаться подать в районный суд по месту нахождения квартиры исковое заявление о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. В иске обосновать своё требование ссылками на ст. 304 ГК РФ и ст. 35 ЖК РФ.
• После получения положительного решения суда и вступления его в законную силу обратиться в территориальный орган ГУВМ МВД по месту жительства с заверенной копией судебного акта для принудительного снятия иностранцев с учёта.
• В сам договор с риелтором рекомендуется внести дополнительное обязательство продавца освободить объект от прав третьих лиц перед подписанием с покупателем основного договора купли-продажи, чтобы избежать ответственности перед агентом в случае затягивания сделки.

Ошибки и пояснения

• Использование договора с риелтором в отрыве от судебной процедуры бесполезно. Регистрирующий орган (ГУВМ МВД) не принимает такой документ как основание для снятия с учёта, поскольку он не подтверждает прекращение жилищных прав зарегистрированных лиц.
• Сама по себе продажа квартиры автоматически не прекращает право пользования граждан, вселённых собственником. Иск в суд будет удовлетворён только после доказательства, что законные основания их проживания прекратились (расторгнут договор, прекращены семейные отношения и т.д.).