Пользователь является собственником квартиры, в отношении которой проведён государственный кадастровый учёт (присвоен кадастровый номер, определена кадастровая стоимость) и зарегистрировано право собственности, что отражается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сведения из ЕГРН автоматически передаются в налоговые органы и отображаются в личном кабинете налогоплательщика и на портале «Госуслуги» — это фиксация прав на недвижимость и её характеристик. Сам пользователь зарегистрирован по месту жительства (имеет «прописку») в этой квартире.
Пользователь намерен передать квартиру в залог банку, что повлечёт за собой регистрацию ипотеки (залога недвижимости) в пользу кредитора. В случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, банк может обратить взыскание на квартиру, и она будет реализована с публичных торгов, как правило, по цене, близкой к рыночной, а не строго по кадастровой стоимости.
Юридически значимым является различие между двумя самостоятельными правовыми режимами:
-
Регистрация права на недвижимость и кадастровый учёт (сведения из ЕГРН, которые видны в налоговой и на «Госуслугах»). Это подтверждает, что лицо является собственником или иным правообладателем объекта недвижимости. Данная регистрация порождает и прекращает вещные права (право собственности, залога).
-
Регистрация гражданина по месту жительства (прописка). Это административный акт, удостоверяющий, что гражданин выбрал данное жилое помещение в качестве места постоянного проживания. Право пользоваться квартирой и проживать в ней возникает из права собственности или иного законного основания (договор найма, соглашение с собственником). Сама по себе прописка не даёт права на жильё при утрате собственником своих прав.
После реализации квартиры на торгах новый собственник (покупатель) приобретает право владения, пользования и распоряжения жильём. Прежний собственник (пользователь) теряет правовое основание для проживания в этой квартире, поскольку его право собственности прекращается. Сохранение прописки в таком случае не обеспечивает права проживания: прописка может быть признана фиктивной или аннулирована по решению суда или действиям нового собственника при отсутствии законных оснований для проживания (например, договора аренды или безвозмездного пользования). Кроме того, при переходе права собственности к новому владельцу последний вправе обратиться в суд о выселении прежнего собственника и всех проживающих с ним лиц, утративших право пользования.
Ключевой юридически значимый момент: право проживания и регистрация по месту жительства зависят от наличия титула собственника или иного законного основания. При утрате права собственности (в результате реализации заложенной квартиры) у бывшего собственника не остаётся права пользования этим жильём, если иное не установлено договором или законом (например, если проживание оговорено в соглашении об отступном).
В силу специальной нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенную квартиру и её реализация влекут прекращение права пользования этим жильём залогодателя — то есть вас как собственника, передавшего квартиру в залог. Это означает, что после продажи квартиры на торгах (даже если она реализована за кадастровую стоимость) вы теряете право проживать в ней, и ваша регистрация по месту жительства («прописка») не сохраняется автоматически. Закон не связывает возможность остаться в квартире с её ценой или кадастровой стоимостью — право проживания прекращается независимо от того, за сколько она продана.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
— Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78
Параллельно действует общая гражданско-правовая норма о прекращении права пользования жилым помещением при смене собственника. Если не брать специальный случай ипотеки, то и по общему правилу переход права собственности от прежнего владельца к новому (покупателю на торгах) является основанием для прекращения права пользования помещением членов семьи прежнего собственника. Поскольку вы как залогодатель являетесь бывшим собственником после реализации, это правило распространяется и на вас, если вы относитесь к членам семьи прежнего собственника (которым теперь стали вы сами после продажи). Однако на практике после реализации заложенной квартиры именно применение ст. 78 Закона об ипотеке является основным и достаточным.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
Жилищный кодекс закрепляет обязанность освободить жилое помещение при прекращении права пользования. Если вы после реализации квартиры не выселитесь добровольно, собственник (новый владелец) вправе обратиться в суд с требованием о выселении. При этом регистрация по месту жительства («прописка») сама по себе не даёт права пользования — она лишь административный акт; её сохранение после утраты права собственности также должно быть прекращено, иначе новый собственник может добиться снятия с регистрационного учёта в судебном порядке.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулирован Гражданским кодексом. Если квартира является вашим единственным жильём, обращение взыскания возможно только по решению суда (не во внесудебном порядке). Это значит, что процедура реализации будет контролироваться судом, и вам будет предоставлено право просить об отсрочке продажи до одного года при наличии уважительных причин. Однако сама отсрочка не отменяет последующего прекращения права пользования — она лишь отодвигает момент продажи.
Статья 349 ГК РФ устанавливает порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, пункт 3 предусматривает, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину. Это имеет прямое отношение к вопросу о возможности проживания и сохранения регистрации после реализации квартиры, так как если квартира является единственным жильем, то обращение взыскания возможно только через суд, что может повлиять на процедуру выселения и сохранение регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 349
Статья 350. Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке. 1. Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса. 2. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного год
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 350
Что касается различия между учётом в налоговой и на госуслугах (кадастровый учёт и государственная регистрация права) и обычной регистрацией по месту жительства (пропиской), то в предоставленном нормативном материале отсутствуют специальные нормы, описывающие эти системы. Вместе с тем, по смыслу законодательства эти регистрации имеют разную правовую природу: кадастровый учёт и регистрация права в ЕГРН (сведения о которых отражаются в личном кабинете налогоплательщика и на госуслугах) фиксируют факт существования объекта недвижимости и права собственности на него, а регистрация по месту жительства («прописка») — это административный учёт места проживания гражданина, не дающий вещных прав на жильё. Наличие записи в налоговой и на госуслугах с кадастровым номером и стоимостью подтверждает ваше право собственности, но не даёт прав на проживание после его утраты. При продаже квартиры на торгах право собственности перейдёт к новому покупателю, и запись в ЕГРН изменится, а ваша прописка будет аннулирована по заявлению нового собственника или на основании решения суда.
