Стоит ли передавать выписку из ЕГРН и паспорт соседям, если дом не стоит на учёте в Росреестре, а их квартира не оформлена в собственность? Можно ли продать свою квартиру, если дом не учтён?

У вас возникла ситуация, связанная с регистрацией прав на недвижимость в двухквартирном жилом доме. Вы являетесь собственником одной из квартир на основании приватизации, что подтверждено записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). У ваших соседей по дому право собственности на их квартиру не оформлено, и они сейчас предпринимают шаги для его регистрации.

Юридически значимым обстоятельством является то, что сам жилой дом (здание в целом) не поставлен на государственный кадастровый учёт. Это выяснилось при обращении соседей в Росреестр. Отсутствие учёта дома создаёт препятствия для регистрации прав на отдельные помещения (квартиры), поскольку объектом права собственности может быть только объект недвижимости, сведения о котором внесены в кадастр. При этом ваша квартира уже зарегистрирована в собственность, что говорит о том, что при её приватизации такая регистрация была произведена, возможно, по упрощённой или иной процедуре, либо дом ранее был учтён, но впоследствии сведения были утрачены. Сейчас же для совершения регистрационных действий в отношении соседней квартиры требуется постановка дома на кадастровый учёт.

Соседка получила консультацию адвоката, который советует ей запросить у вас (как у собственника смежной квартиры) выписку из ЕГРН на вашу квартиру и копию вашего паспорта. Юридически вы не обязаны предоставлять эти документы соседям. Ваши персональные данные (паспорт) и сведения о вашей собственности защищены законом. Запрос этих документов может быть связан с попыткой соседей собрать информацию для межевания дома, определения его границ или для оформления технического плана, однако наличие вашего паспорта здесь не требуется. Риск передачи паспортных данных заключается в их возможном нецелевом использовании (например, для оформления поддельных документов или сделок без вашего ведома). Вы имеете полное право отказать в предоставлении таких сведений.

Ваше опасение по поводу продажи своей квартиры обоснованно. Наличие записи о праве собственности на квартиру подтверждает ваше право владения, но при отчуждении (продаже, дарении) объекта недвижимости регистратор проверяет, соответствует ли фактическое состояние объекта сведениям ЕГРН. Если дом не стоит на кадастровом учёте, может возникнуть ситуация, когда ваша квартира не «привязана» к земельному участку или к техническим характеристикам здания. Это способно привести к приостановлению регистрации перехода права собственности к покупателю. Для продажи вам, скорее всего, потребуется провести техническую инвентаризацию, изготовить технический план дома (или квартиры как части дома) и поставить дом на кадастровый учёт, либо внести сведения о нём в ЕГРН. Без этого сделка может быть затруднена или признана впоследствии оспоримой.

Таким образом, основная правовая проблема — это отсутствие в реестре сведений о самом здании. Это затрагивает как возможность соседей зарегистрировать право, так и ваши планы по отчуждению недвижимости. Ваше участие в процессе соседей не обязательно, и передача паспортных данных не является законным требованием.

Прежде всего, необходимо оценить правовое положение вашей квартиры. Вы являетесь собственником на основании приватизации, что подтверждается актом (свидетельством) о приватизации. Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это означает, что вы вправе по своему усмотрению совершать любые действия с квартирой, не нарушающие закон и права других лиц. Ваше право собственности на квартиру возникло и зарегистрировано в установленном порядке, и оно не зависит от того, стоит ли сам дом на кадастровом учёте. Отсутствие учёта дома — это техническая проблема, связанная с незавершённым кадастровым оформлением самого здания, но она не ставит под сомнение ваше уже зарегистрированное право на конкретный объект недвижимости — квартиру.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209

Теперь обратимся к вопросу о регистрации права соседей. Согласно статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются на основании заявления и определённых документов. Для оформления права собственности на квартиру соседям потребуется представить в Росреестр основания возникновения их права — например, акт о приватизации, если их квартира приватизирована, или судебный акт, признающий право. В качестве одного из оснований закон прямо называет акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений. Таким образом, для регистрации права соседей ваш паспорт и выписка из ЕГРН не являются обязательными документами, предусмотренными законом. Адвокат соседей, вероятно, пытается использовать ваши данные для уточнения характеристик здания, но законодательство не возлагает на вас обязанность предоставлять эти документы.

Участие в оформлении права собственности соседей и передача им ваших документов не является вашей обязанностью, и это влечёт неоправданные риски. Ваше зарегистрированное право собственности на квартиру действительно даже при отсутствии кадастрового учёта дома, однако этот пробел в реестре станет препятствием при любой продаже квартиры.

Рекомендуемые действия

• Направьте соседям письменный мотивированный отказ в предоставлении выписки из ЕГРН и копии паспорта, указав, что эти сведения не предусмотрены законом для их регистрации, а передача паспортных данных без вашего согласия нарушает законодательство о персональных данных.
• Закажите актуальную выписку из ЕГРН на свою квартиру, чтобы документально подтвердить актуальность записей о вашем праве собственности, и уточните статус земельного участка под домом.
• Инициируйте кадастровый учёт дома совместно с соседями или самостоятельно: обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана здания и последующей подачи заявления о государственном кадастровом учёте в Росреестр, не передавая инженеру или соседям свои паспортные данные без острой необходимости.
• При планировании продажи квартиры заранее запросите у органа регистрации прав разъяснение о порядке перехода права на помещение в здании, не стоящем на учёте, либо поручите эту процедуру адвокату для предварительного устранения всех потенциальных причин приостановления регистрации.