У вас возникла ситуация, связанная с регистрацией прав на недвижимость в двухквартирном жилом доме. Вы являетесь собственником одной из квартир на основании приватизации, что подтверждено записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). У ваших соседей по дому право собственности на их квартиру не оформлено, и они сейчас предпринимают шаги для его регистрации.
Юридически значимым обстоятельством является то, что сам жилой дом (здание в целом) не поставлен на государственный кадастровый учёт. Это выяснилось при обращении соседей в Росреестр. Отсутствие учёта дома создаёт препятствия для регистрации прав на отдельные помещения (квартиры), поскольку объектом права собственности может быть только объект недвижимости, сведения о котором внесены в кадастр. При этом ваша квартира уже зарегистрирована в собственность, что говорит о том, что при её приватизации такая регистрация была произведена, возможно, по упрощённой или иной процедуре, либо дом ранее был учтён, но впоследствии сведения были утрачены. Сейчас же для совершения регистрационных действий в отношении соседней квартиры требуется постановка дома на кадастровый учёт.
Соседка получила консультацию адвоката, который советует ей запросить у вас (как у собственника смежной квартиры) выписку из ЕГРН на вашу квартиру и копию вашего паспорта. Юридически вы не обязаны предоставлять эти документы соседям. Ваши персональные данные (паспорт) и сведения о вашей собственности защищены законом. Запрос этих документов может быть связан с попыткой соседей собрать информацию для межевания дома, определения его границ или для оформления технического плана, однако наличие вашего паспорта здесь не требуется. Риск передачи паспортных данных заключается в их возможном нецелевом использовании (например, для оформления поддельных документов или сделок без вашего ведома). Вы имеете полное право отказать в предоставлении таких сведений.
Ваше опасение по поводу продажи своей квартиры обоснованно. Наличие записи о праве собственности на квартиру подтверждает ваше право владения, но при отчуждении (продаже, дарении) объекта недвижимости регистратор проверяет, соответствует ли фактическое состояние объекта сведениям ЕГРН. Если дом не стоит на кадастровом учёте, может возникнуть ситуация, когда ваша квартира не «привязана» к земельному участку или к техническим характеристикам здания. Это способно привести к приостановлению регистрации перехода права собственности к покупателю. Для продажи вам, скорее всего, потребуется провести техническую инвентаризацию, изготовить технический план дома (или квартиры как части дома) и поставить дом на кадастровый учёт, либо внести сведения о нём в ЕГРН. Без этого сделка может быть затруднена или признана впоследствии оспоримой.
Таким образом, основная правовая проблема — это отсутствие в реестре сведений о самом здании. Это затрагивает как возможность соседей зарегистрировать право, так и ваши планы по отчуждению недвижимости. Ваше участие в процессе соседей не обязательно, и передача паспортных данных не является законным требованием.
Прежде всего, необходимо оценить правовое положение вашей квартиры. Вы являетесь собственником на основании приватизации, что подтверждается актом (свидетельством) о приватизации. Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это означает, что вы вправе по своему усмотрению совершать любые действия с квартирой, не нарушающие закон и права других лиц. Ваше право собственности на квартиру возникло и зарегистрировано в установленном порядке, и оно не зависит от того, стоит ли сам дом на кадастровом учёте. Отсутствие учёта дома — это техническая проблема, связанная с незавершённым кадастровым оформлением самого здания, но она не ставит под сомнение ваше уже зарегистрированное право на конкретный объект недвижимости — квартиру.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Теперь обратимся к вопросу о регистрации права соседей. Согласно статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются на основании заявления и определённых документов. Для оформления права собственности на квартиру соседям потребуется представить в Росреестр основания возникновения их права — например, акт о приватизации, если их квартира приватизирована, или судебный акт, признающий право. В качестве одного из оснований закон прямо называет акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений. Таким образом, для регистрации права соседей ваш паспорт и выписка из ЕГРН не являются обязательными документами, предусмотренными законом. Адвокат соседей, вероятно, пытается использовать ваши данные для уточнения характеристик здания, но законодательство не возлагает на вас обязанность предоставлять эти документы.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; ... 5) вступившие в законную силу судебные акты; ...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Что касается передачи личных данных — копии паспорта. Эта информация относится к персональным данным, обработка которых регулируется Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Статья 6 этого закона устанавливает, что обработка персональных данных допускается только в определённых случаях, в частности с согласия субъекта персональных данных или когда это необходимо для достижения целей, предусмотренных законом, и для осуществления функций, возложенных на оператора (например, на госорганы). Соседи и их адвокат не являются государственным органом, и закон не обязывает вас предоставлять им копию паспорта для оформления их права собственности. Передача таких данных без вашего согласия может быть признана незаконной обработкой персональных данных. Поэтому вы вправе отказаться от передачи копии паспорта и выписки из ЕГРН, а соседи не могут требовать их в принудительном порядке — для регистрации права им достаточно собственных документов на квартиру.
- Обработка персональных данных должна осуществляться с соблюдением принципов и правил, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Обработка персональных данных допускается в следующих случаях: 1) обработка персональных данных осуществляется с согласия субъекта персональных данных на обработку его персональных данных; 2) обработка персональных данных необходима для достижения целей, предусмотренных международным договором Российской Федерации или законом, для осуществления и выполнения возложенных законодательством Российской Федерации на оператора функций, полномочий и обязанностей; 3) обработка персональных данных осуществляется в связи с участием лица в конституционном, гражданском, административном, уголовном судопроизводстве, судопроизводстве в арбитражных судах; ...
— Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», ст. 6
Таким образом, ваше участие в оформлении права соседей не является обязательным. Риски передачи выписки из ЕГРН и копии паспорта состоят в том, что ваши персональные данные могут быть использованы без вашего ведома и согласия, что нарушает требования 152-ФЗ. Отсутствие кадастрового учёта дома не влияет на действительность вашего права собственности, поскольку оно подтверждено записью в ЕГРН, а сам дом может быть поставлен на учёт впоследствии. Для продажи вашей квартиры необходимо, чтобы в ЕГРН были внесены сведения о здании, в котором она находится. Если дом не стоит на учёте, покупатель и нотариус могут столкнуться с технической сложностью при идентификации объекта, но ваше право на квартиру остаётся зарегистрированным и может быть отчуждено. Для устранения этой проблемы рекомендуется вместе с соседями инициировать постановку дома на кадастровый учёт — это не требует от вас передачи личных данных, а только предоставления кадастровому инженеру доступа к общему имуществу и согласования границ.
