В данной ситуации центральным обстоятельством является наличие временной регистрации гражданина (регистрация по месту пребывания) в комнате общежития, которая продаётся собственником. Смена собственника жилого помещения затрагивает правоотношения в сфере регистрационного учёта и жилищные права лица, не являющегося собственником.
Юридически значимо, что временная регистрация, в отличие от постоянной (регистрации по месту жительства), носит срочный характер и удостоверяет право гражданина находиться в конкретном помещении в течение определённого срока. Она не предоставляет его обладателю самостоятельного права пользования жильём, равного праву собственника или нанимателя. Поскольку пользователь указал, что договор найма или иное письменное соглашение с собственником отсутствует, а сам он «просто прописан», это означает, что его право пользования помещением основано исключительно на разрешении (согласии) предыдущего собственника, которое было подтверждено при оформлении регистрации.
Продажа комнаты влечёт переход права собственности к новому владельцу. При этом право собственника распоряжаться своим имуществом (в том числе определять, кто и на каких основаниях может проживать в помещении) переходит к новому собственнику с момента государственной регистрации сделки. Юридически значимым является тот факт, что пользователь не является стороной договора купли-продажи, и его права не зафиксированы в этом договоре. Отсутствие каких-либо обременений (например, права пользования жильём за третьим лицом) в договоре и в выписке из ЕГРН означает, что новый собственник не принимал на себя обязательств по сохранению права пользования за данным гражданином.
Таким образом, суть ситуации сводится к коллизии между срочной регистрацией пользователя, выданной на основании волеизъявления прежнего собственника, и правом нового собственника как полноправного владельца решать вопрос о дальнейшем проживании любых третьих лиц в его помещении. Ключевой правовой вопрос — прекращается ли временная регистрация автоматически в связи с утратой собственником своего статуса и, соответственно, его согласия на проживание пользователя, либо для её прекращения требуется активное действие со стороны нового собственника или самого пользователя.
Применимое право
Прежде всего необходимо определить правовую природу временной регистрации пользователя. Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и (или) пользование гражданину на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании. Временная регистрация пользователя (свидетельство по форме №3) сама по себе не является правоустанавливающим документом, но она подтверждает, что прежний собственник предоставил ему помещение для временного проживания — такое предоставление возможно и без письменного договора (например, на основании заявления собственника, указанного в п. 9 Правил регистрации). Следовательно, пользователь находится в жилом помещении на законном основании, производном от воли прежнего собственника.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
При смене собственника жилого помещения ключевое значение имеет ст. 292 Гражданского кодекса РФ. Она устанавливает, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника. Пользователь с временной регистрацией не является членом семьи прежнего собственника (иное не следует из обстоятельств дела), поэтому данная норма к нему напрямую не применяется. Закон не предусматривает автоматического прекращения права временного проживания (и тем более регистрации) для лиц, не являющихся членами семьи, только лишь в силу перехода права собственности. Таким образом, после сделки у нового собственника не возникает автоматического права требовать немедленного снятия пользователя с регистрационного учета на основании ст. 292 ГК РФ.
- Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
Порядок прекращения временной регистрации по месту пребывания урегулирован пунктом 30 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания. Согласно этому пункту, граждане считаются снятыми с регистрационного учета по месту пребывания по истечении сроков, указанных в их заявлениях о регистрации. Если пользователь имел регистрацию на определённый срок, до его окончания регистрация сохраняется, и новый собственник не может самостоятельно аннулировать её. При этом пункт 30 предусматривает возможность досрочного снятия с учета: для этого гражданин либо лицо, предоставившее ему жилое помещение для временного проживания, обращается с заявлением в орган регистрационного учета. После продажи помещения лицом, предоставившим жилое помещение, является прежний собственник. Новый собственник не приобретает статус «лица, предоставившего жилое помещение» для целей данного пункта, поскольку он не давал согласия на временное проживание пользователя. Следовательно, новый собственник не вправе в одностороннем порядке подать заявление о досрочном снятии пользователя с регистрационного учета. Если же прежний собственник или сам пользователь подаст такое заявление, регистрация будет прекращена досрочно.
- Граждане считаются снятыми с регистрационного учета по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, по истечении сроков, указанных в их заявлениях о регистрации по месту пребывания. ... При досрочном убытии гражданина из жилого помещения, не являющегося его местом жительства, этот гражданин либо лицо, предоставившее ему жилое помещение для временного проживания, обращается с заявлением в произвольной форме о снятии его с регистрационного учета по месту пребывания с указанием даты убытия (если такая дата известна) либо направляет заявление почтовым отправлением или через Единый портал в орган регистрационного учета, который производил регистрацию по месту пребывания этого гражданина.
— Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания (утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713), п. 30
Таким образом, немедленное снятие с регистрационного учета сразу после сделки по инициативе нового собственника законодательством прямо не предусмотрено. Пока не истёк срок временной регистрации или не подано соответствующее заявление, пользователь сохраняет регистрацию по месту пребывания. Однако новый собственник вправе обратиться в суд с требованием о признании пользователя прекратившим право пользования жилым помещением (в связи с отсутствием законных оснований после смены собственника), но это не является автоматической процедурой снятия с учета и требует судебного решения.
