Прежде всего, необходимо определить применимое право к форме сделки. Согласно ст. 1209 ГК РФ, форма сделки с недвижимостью, находящейся в России, подчиняется российскому праву. Это означает, что договор купли-продажи квартиры в Южном федеральном округе должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, как того требует ст. 550 ГК РФ.
Статья 1209 ГК РФ: 1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. ... 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 1209
Далее, ст. 549 ГК РФ определяет предмет договора – продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю. Переход права собственности подлежит государственной регистрации, а сама регистрация может быть произведена на основании заявления, поданного представителем по нотариально удостоверенной доверенности. Для этого продавец-иностранец должен выдать доверенность на представителя. Однако возникает вопрос о действительности такой доверенности, выданной за пределами России.
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 549
Согласно ст. 59 Основ законодательства о нотариате, нотариус удостоверяет доверенности. Но документы, составленные за границей, принимаются нотариусом при условии их легализации (ст. 106 Основ). Поскольку форма сделки подчиняется российскому праву, доверенность как односторонняя сделка также должна соответствовать российским требованиям к форме. Доверенность, выданная нотариусом сопредельного государства, будет принята в России только при условии её легализации (консульской) либо проставления апостиля, если это государство – участник Гаагской конвенции 1961 года. Если же речь идет о непризнанной территории, нотариусы которой не являются компетентными органами, то их действия не порождают юридических последствий для Российской Федерации, и выданная ими доверенность не может быть легализована или апостилирована. В таком случае собственнику придется лично присутствовать в России для подписания договора и подачи заявления в Росреестр либо доверенность может быть удостоверена в консульском учреждении РФ (если такое учреждение действует на территории проживания продавца).
Статья 106. Принятие нотариусом документов, составленных за границей
Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации.
Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1), ст. 106
Статья 59. Удостоверение доверенностей Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1), ст. 59
Процедура легализации урегулирована ст. 27 Консульского устава. Консульское должностное лицо легализует иностранные официальные документы, предназначенные для представления на территории РФ.
Статья 27. Легализация иностранных официальных документов. 1. Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи, полномочия должностного лица иностранного государства, осуществляющего согласно законодательству соответствующего иностранного государства функции подтверждения подлинности подписи, полномочия иностранного должностного лица, подписавшего иностранный официальный документ, а также подлинности печати или штампа, которыми скреплен представленный на легализацию иностранный официальный документ. 2. Консульское должностное лицо легализует составленные с участием должностных лиц компетентных органов государства пребывания или от них исходящие официальные документы, которые предназначены для представления на территории
— Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ «Консульский устав Российской Федерации», ст. 27
Если сопредельное государство является участником Гаагской конвенции 1961 года, то вместо легализации достаточно апостиля. Конвенция распространяется на нотариальные акты (ст. 1) и освобождает документы от легализации на территории другого договаривающегося государства (ст. 2). Единственной формальностью является проставление апостиля (ст. 3).
Статья 1: Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: ... c) нотариальные акты; ...
— Гаагская конвенция 1961 года, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, ст. 1
Статья 2 Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории. Под легализацией в смысле настоящей Конвенции подразумевается только формальная процедура, используемая дипломатическими или консульскими агентами страны, на территории которой документ должен быть представлен, для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ.
— Гаагская конвенция 1961 года, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, ст. 2
Статья 3: Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации.
— Гаагская конвенция 1961 года, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, ст. 3
Однако нотариусы на непризнанных территориях не являются должностными лицами государства – участника международных договоров, поэтому их документы не могут быть апостилированы или легализованы. В таком случае российские нотариусы и органы регистрации не примут такие документы. Соответственно, продавец из сопредельного государства, проживающий на непризнанной территории, не сможет выдать доверенность, признаваемую в России, и ему придется лично прибыть для совершения сделки.
При подаче документов на регистрацию перехода права собственности согласно ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ заявление может быть подано лично или через представителя. Однако ст. 26 этого же закона устанавливает, что регистрация приостанавливается, если с заявлением обратилось ненадлежащее лицо или не представлены необходимые документы.
Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов 1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 5) не представлены документы, необходимые для осуществлен
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Кроме того, в силу ст. 21 этого же закона документы, представляемые для регистрации, должны соответствовать требованиям российского законодательства. Таким образом, если право собственности продавца возникло на основании документов, выданных на непризнанной территории, Росреестр может квалифицировать такие документы как не соответствующие законодательству и приостановить регистрацию из-за противоречий между заявленными и зарегистрированными правами или из-за отсутствия надлежащих документов, подтверждающих право продавца.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид рег
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Особых ограничений для сделок в приграничных регионах Южного федерального округа с участием иностранных граждан контекст не содержит. Следовательно, общий порядок, описанный выше, распространяется и на такие регионы.
