Может ли администрация выкупить комнату в коммунальной квартире, если собственник не проживает и не прописан, а дом идет под снос?

Право администрации на выкуп (изъятие) комнаты при сносе дома

Да, администрация вправе принудительно изъять у вас комнату, но это возможно только в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд по установленной процедуре и с возмещением. Принудительное лишение собственности по другим основаниям запрещено.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
— п. 2 ст. 235 ГК РФ

Применительно к жилым помещениям в многоквартирном доме изъятие урегулировано ст. 32 ЖК РФ: помещение может быть изъято в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для муниципальных нужд.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4.
— ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: администрация может вести речь о выкупе вашей комнаты, однако основанием должен быть снос дома и изъятие участка под ним для муниципальных нужд, а не произвольное «желание купить». При этом даже при полном выполнении процедуры изъятие возможно только по соглашению либо по решению суда с предварительным и равноценным возмещением — самовольно забрать комнату администрация не вправе.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7.
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Вывод: право у администрации на выкуп вашей комнаты в связи со сносом дома есть, но оно реализуется исключительно в установленном законом порядке (изъятие для муниципальных нужд по соглашению или через суд с предварительным и равноценным возмещением), а не как обычная инициативная покупка.

Влияние отсутствия регистрации (прописки) на права собственника

Отсутствие у вас регистрации в комнате никак не умаляет ваши права собственника. Регистрация — это лишь учётный механизм, она не порождает и не аннулирует право собственности.

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 3 Закона РФ № 5242-1

Право собственности включает триаду правомочий — владение, пользование, распоряжение — и не зависит от регистрации по месту жительства.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Для вашей ситуации ключевой вывод: вы собственник комнаты независимо от того, прописаны в ней или нет. Само по себе непроживание и отсутствие регистрации не лишает вас права на возмещение и не даёт администрации оснований игнорировать ваши права как собственника.

Вывод: отсутствие регистрации в комнате не умаляет ваших прав собственника — вы вправе требовать возмещения за изымаемую комнату наравне с любым другим собственником; администрация обязана вести переговоры именно с вами как с собственником.

Критическая развилка: когда куплена комната — до или после признания дома аварийным

От даты покупки зависит, что именно вы вправе получить при выкупе. Это решающий факт.

Ветка А — комната куплена до признания дома аварийным. Вам полагается полное возмещение: рыночная стоимость комнаты, доля в общем имуществе и земельном участке, а также все убытки, включая упущенную выгоду.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 .
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Кроме того, по соглашению с администрацией вместо денег вы вправе получить другое жилое помещение с зачётом его стоимости в возмещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Право требовать предоставления жилья в натуре (особенно для нанимателей) сохраняется.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Ветка Б — комната куплена после признания дома аварийным. Здесь действует ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ: возмещение рассчитывается по правилам ч. 7, но не может превышать стоимость, которую вы заплатили при покупке, и к вам не применяются нормы о предоставлении другого жилого помещения (ч. 8) и об дополнительных мерах поддержки (ч. 8.1).

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

{Если комната приобретена вами в порядке наследования — ограничение ч. 8.2 к вам не применяется, вы получаете полное возмещение.}

Вывод: если вы купили комнату до признания дома аварийным — вам положено полное возмещение по рыночной стоимости со всеми убытками (и возможно альтернативное жильё по соглашению). Если после — возмещение не превысит уплаченную вами цену, и жильё в натуре вам не предоставят. Уточните дату признания дома аварийным относительно даты сделки — от этого прямо зависит размер выплаты.

Принудительное изъятие и способы защиты собственника

Если вы не согласны с ценой или условиями, администрация не может принудительно забрать комнату иначе как через суд.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии. (Статья в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
— п. 1 ст. 282 ГК РФ

Срок подачи иска о принудительном изъятии: иск не может быть подан ранее, чем через 90 дней со дня получения вами проекта соглашения об изъятии.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии. (Статья в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
— п. 1 ст. 282 ГК РФ

Для вас это означает: администрация обязана сначала направить вам уведомление о решении об изъятии и проект соглашения с расчётом возмещения. Вы не обязаны подписывать соглашение на невыгодных условиях — при несогласии вы вправе отстаивать иную сумму, в том числе настаивать на независимой оценке рыночной стоимости комнаты. Если соглашение не заключено, администрация вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии, но суд проверит, что возмещение предварительное и равноценное.

При судебном споре о размере рыночной стоимости суд может назначить оценочную экспертизу по вашему ходатайству или по собственной инициативе.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. 2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. 3.
— п. 1 ст. 79 ГПК РФ

Вывод: принудительное изъятие возможно только по решению суда и не ранее 90 дней с момента получения вами проекта соглашения; при несогласии с ценой вы вправе не подписывать соглашение и защищать свои интересы, в том числе через независимую оценку и судебную экспертизу о рыночной стоимости.

Условия процедуры изъятия: от чего зависит правомерность выкупа

Процедура изъятия требует выполнения обязательных условий, иначе выкуп неправомерен. Во-первых, должно быть принято решение об изъятии земельного участка, под которым находится многоквартирный дом, для муниципальных нужд, и это решение должно охватывать расположенные на участке объекты недвижимости (включая вашу комнату).

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. 2. Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. 3. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие. 4. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статье 56 4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо.
— п. 1-2 ст. 56.6 ЗК РФ

Для вас это означает: администрация вправе выкупать вашу комнату только в рамках принятого решения об изъятии участка под сносимым домом. Пока такого решения нет (дом лишь «подлежит сносу в скором времени», как вы пишете), правового основания для принудительного выкупа не возникло, и администрация может лишь вести с вами добровольные переговоры о купле-продаже без права вас обязать.

Во-вторых, решение об изъятии должно быть официально принято и доведено до собственника: опубликовано и направлено вам как правообладателю письмом с уведомлением о вручении.

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение: 1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; 2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию; (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме.
— п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ

В-третьих, вам направляется проект соглашения об изъятии с расчётом возмещения, и лишь при недостижении соглашения по нему возможен принудительный выкуп через суд (ч. 9 ст. 32 ЖК, ст. 282 ГК). Обратите внимание: пока стадия уведомления и согласования не пройдена, администрация не вправе настаивать на выкупе в одностороннем порядке.

Вывод: правомерный выкуп вашей комнаты возможен только при соблюдении полной процедуры: признание дома аварийным, принятие решения об изъятии участка, уведомление вас и направление проекта соглашения; принудительный выкуп — только через суд. Пока решение об изъятии не принято и соглашение не достигнуто, вы вольны не продавать комнату или не соглашаться с предложенной ценой.

Сроки процедуры изъятия

Ключевой срок для вас — в течение какого времени администрация может обратиться в суд за принудительным изъятием и какой срок у вас до этого есть на принятие решения. Иск о принудительном изъятии не может быть подан ранее, чем через 90 дней со дня получения вами проекта соглашения об изъятии.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии. (Статья в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
— п. 1 ст. 282 ГК РФ

Это означает: после получения вами проекта соглашения у вас есть не менее трёх месяцев на то, чтобы оценить условия, провести независимую оценку рыночной стоимости комнаты и решить, соглашаться ли на выкуп. В течение этого срока администрация не может подать иск в суд. Кроме того, администрация обязана направить вам копию решения об изъятии в течение 10 дней с момента его принятия (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ), а разместить и опубликовать решение — в тот же срок, что даёт вам возможность узнать о начале процедуры.

Вывод: после получения проекта соглашения у вас есть минимум 90 дней, в течение которых администрация не может подать иск о принудительном изъятии (п. 2 ст. 282 ГК РФ); эти три месяца — ваше окно для оценки и принятия решения о согласии на предложенную цену.

Из чего складывается выкупная цена комнаты

Состав возмещения (выкупной цены) за изымаемую комнату определён ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и конкретизирован Пленумом ВС РФ: рыночная стоимость жилого помещения + все убытки, включая упущенную выгоду.

выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

При этом не включаются затраты на вложения, значительно увеличившие стоимость (капитальный ремонт), сделанные после получения вами уведомления о принудительном изъятии и не являющиеся необходимыми для использования помещения по назначению.

Ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (содержащая детализацию) процитирована выше:

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 .
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Для вашей ситуации это важно: если администрация предлагает цену ниже рыночной или без учёта убытков — это основание не соглашаться и отстаивать полный состав возмещения, в том числе через независимую оценку. В судебном споре по вопросу о рыночной стоимости может быть назначена оценочная экспертиза. Вместе с тем не стоит производить дорогие улучшения комнаты после получения уведомления — они в выкупную цену не войдут.

Вывод: выкупная цена = рыночная стоимость комнаты (с долей в общем имуществе и земельном участке) + убытки + упущенная выгода (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, п. 20 Пленума ВС № 14); предлагать цену ниже рыночной администрация не вправе, и при несогласии вы можете оспорить её через оценку и суд.

Влияние региона и местных программ переселения

Размер возмещения и возможные дополнительные гарантии зависят от того, в каком регионе/городе находится дом, и участвует ли он в региональной адресной программе переселения граждан из аварийного жилья (в рамках нацпроекта) или действуют муниципальные программы.

• Если дом включён в региональную адресную программу переселения из аварийного жилья — как правило, собственникам предлагается денежное возмещение по рыночной стоимости либо другое жилое помещение по соглашению (ч. 8 ст. 32 ЖК), а условия финансирования и сроки определены региональным актом, который стоит запросить в администрации или ознакомиться с ним в открытом доступе.
• Если дом признан аварийным, но пока не включён в программу или программа не принята — применяется общий порядок ст. 32 ЖК РФ и ЗК РФ, описанный выше; администрация обязана действовать по правилам изъятия для муниципальных нужд, а не произвольно «покупать».
• Если комната куплена после признания дома аварийным — даже при любой региональной программе действует ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ: возмещение не превысит уплаченную вами цену, и предоставление жилья в натуре для вас исключено (ветка Б из основного разбора).

Вывод: для точного расчёта возмещения необходимо установить конкретный регион/город и проверить региональную программу переселения из аварийного жилья (включён ли дом в неё, какие условия). В любом случае применимы общие гарантии ст. 32 ЖК РФ о возмещении по рыночной стоимости, а при покупке после признания дома аварийным — ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.