Сохранение права пользования после смены собственника и обязанность по оплате ЖКУ
1. Право пользования после перехода собственности. Продажа квартиры сама по себе прекратила право пользования дочери как члена семьи прежнего собственника:
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ
Для ваших обстоятельств это означает: если на момент продажи вы были собственником доли — у вас остаются права на долю, а если только зарегистрированы (прописаны), то переход права собственности к покупателю послужил основанием прекращения вашего права пользования. Сама по себе прописка не даёт права собственности и не сохраняет его после продажи.
2. Кто обязан платить за ЖКУ. После перехода права собственности бремя содержания и обязанность платить возлагаются на нового собственника:
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором
— ч. 3 ст. 30 ЖК РФ
собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса
— п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ
Из этих норм следует: начисления за ЖКУ за период после регистрации перехода права собственности правомерно производить на нового собственника, а не на вашего отца и не на вас. То, что платёжки продолжают приходить на отца и на вас, — как правило, следствие того, что управляющая организация не обновила данные лицевого счёта, а не того, что обязанность по оплате лежит на вас.
3. Ответственность по долгам. Однако если квартира была с долгами на момент продажи и вы числились зарегистрированной членом семьи, бремя по уже возникшим долгам могло нести и на вас солидарно с отцом:
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением
— п. 1 ст. 292 ГК РФ
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи
— ч. 3 ст. 31 ЖК РФ
Это значит: по долгам, возникшим до продажи и за период пользования, вы как член семьи бывшего собственника могли нести солидарную ответственность вместе с отцом. По долгам, начисленным после перехода права собственности, плательщиком выступает новый собственник.
Вывод: Продолжающаяся регистрация не делает вас плательщиком по ЖКУ за период после продажи — обязанность платить перешла к новому собственнику (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Начисления на отца и вас после продажи — ошибка лицевого счёта, которую можно убрать, уведомив управляющую организацию о смене собственника и зарегистрированного лица. По долгам, накопленным до продажи, ответственность (в т.ч. солидарная с отцом) определяется исходя из того, владели/пользовались ли вы квартирой фактически.
Законность продажи квартиры, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний
Развилка решающая — были ли вы собственником доли или только зарегистрированы.
Ветка А (вы только зарегистрированы, доли не имели). Согласие органа опеки не требуется: нормы об опеке защищают только имущество, принадлежащее несовершеннолетнему (подопечному), и лишь для несовершеннолетних, находящихся под опекой/попечительством либо оставшихся без попечения родителей:
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ
Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона
— ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
— п. 4 ст. 292 ГК РФ
Для ваших обстоятельств: согласие опеки на продажу требовалось бы лишь в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 292 ГК РФ (несовершеннолетний под опекой либо оставшийся без попечения родителей) или если отчуждалось имущество, принадлежащее вам на праве собственности. Если вы, будучи прописанной, не были собственником доли (например, не участвовали в приватизации), то продажа квартиры отцом законна и отсутствие согласия опеки её не порочит — прописка не является правом собственности.
Ветка Б (вы были собственником доли). Если квартира была приватизирована с включением вас в число собственников (вам принадлежала доля), то отчуждение вашей доли без предварительного разрешения органа опеки нарушало закон:
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ
В этом случае сделка по отчуждению вашей доли могла быть оспорена, а орган опеки обязан был обратиться в суд:
При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ
Вывод о законности продажи: определить, была ли сделка незаконной, можно только установив, были ли вы на момент сделки собственником доли в квартире (проверьте выписку из ЕГРН/решения о приватизации на дату продажи). Если доли у вас не было — продажа законна, опека не привлекалась правомерно. Если доля была — продажа доли без разрешения опеки нарушает ч. 1 ст. 21, ст. 20 ФЗ-48 и требует судебного оспаривания.
Является ли сделка мнимой (фиктивной) и можно ли её признать недействительной
Понятие мнимой сделки. Мнимая — это сделка, совершенная "лишь для вида", без намерения создать правовые последствия:
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила
— ст. 170 ГК РФ, п. 1
Для ваших обстоятельств: само по себе то, что вы остались прописаны после продажи, не делает сделку мнимой. Мнимость предполагает, что стороны (отец и покупатель) не намеревались реально передать квартиру и деньги — например, договор подписан для вида, переход права не оформлялся, покупатель не вступил во владение, денежные средства не передавались. Факт сохранения вашей регистрации — не признак мнимости: покупатель мог знать о зарегистрированных лицах и не настаивать на выписке.
Сроки оспаривания. Даже если бы основание для признания сделки недействительной имелось, прошло три года, и сроки давности истекают/истекли по-разному:
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— п. 1 ст. 181 ГК РФ
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной
— п. 2 ст. 181 ГК РФ
Для ваших обстоятельств: для ничтожной сделки срок — 3 года с начала исполнения (для вас как лица вне сделки — со дня, когда вы узнали, но не более 10 лет); для оспоримой — 1 год. Поскольку прошло три года с продажи, срок по многим основаниям уже пропущен; восстановление возможно лишь в исключительных случаях по ст. 205 ГК РФ (тяжёлая болезнь, беспомощность, неграмотность — и только для гражданина-истца).
Вывод: оснований считать сделку фиктивной только из факта вашей прописки нет. Признание сделки мнимой требует доказательств (отсутствие намерения передать квартиру/деньги, непереход владения, родство или аффилированность сторон), которых в вопросе не названо. Даже при наличии оснований оспаривание почти наверняка упирается в истекший срок исковой давности (3/1 год по ст. 181 ГК РФ).
Выселение и снятие с регистрационного учёта: к чему ведёт сохранение регистрации
Прекращение права пользования и порядок выселения. Переход собственности прекратил ваше право пользования как члена семьи прежнего собственника, и покупатель вправе добиваться вашего выселения, но только через суд:
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ
Снятие с регистрационного учёта принудительно возможно лишь на основании вступившего в силу решения суда — орган регистрационного учёта не снимает гражданина по одному заявлению собственника:
{c4_выселение}
По смыслу п. 1 ст. 35 ЖК РФ (прочитано выше: «данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение… он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда») — выселение без решения суда незаконно. Однако и сохранение регистрации против воли нового собственника вам ничего не даёт: право пользования уже прекращено, а продолжение регистрации влечёт лишь формальные начисления на ваш адрес.
Итог по вашему вопросу.
-
Была ли продажа незаконной / фиктивной? Сделка законна, если у вас не было доли в праве собственности (прописка права собственности не даёт). Настаивать на недействительности можно лишь если вы были сособственником и продали вашу долю без согласия опеки (ветка Б), но и тогда оспаривание почти наверняка упрётся в пропуск срока по ст. 181 ГК РФ.
-
Можно ли остаться прописанной? Формально — пока нет решения суда о выселении, но покупатель вправе подать иск. Дальнейшая прописка не оправдана и не даёт права на проживание; разумнее сняться с учёта добровольно (по заявлению) или по решению суда.
-
Долги и платёжки. Обязанность платить за ЖКУ после продажи несёт новый собственник (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Начисления на отца и на вас — это, как правило, необновлённый лицевой счёт; их нужно убрать, проинформировав управляющую организацию/ресурсоснабжающие организации о смене собственника (на основании выписки ЕГРН). По долгам до продажи ответственность обсуждается отдельно (солидарная ответственность членов семьи — ст. 31 ЖК, ст. 292 ГК).
Денежные последствия: пени за просрочку ЖКУ и реституция (ветка Б)
1. Пени за несвоевременную оплату ЖКУ. По общему правилу лицо, несвоевременно внёсшее плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязано уплатить пени:
лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты
— ч. 14 ст. 155 ЖК РФ
Для ваших обстоятельств это означает: пени начисляются на того, кто обязан вносить плату. После перехода права собственности обязанность платить лежит на новом собственнике (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК). Соответственно, пени за просрочку, допущенную после продажи, — ответственность нового собственника, а не отца и не ваша. Пени по долгам, накопленным до продажи, могут предъявляться к бывшему собственнику (отцу) и солидарно к проживавшим с ним членам семьи, если долг образовался в период их совместного проживания.
2. Реституция при недействительности сделки (ветка Б). Если бы сделка была признана недействительной (например, из-за отчуждения вашей доли без согласия опеки), наступает взаимный возврат всего полученного:
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— п. 2 ст. 167 ГК РФ
Это означает: в гипотетическом случае признания сделки недействительной (ветка Б — если вы были сособственником и доля продана без разрешения опеки) покупатель обязан вернуть квартиру, а отец — полученные за неё деньги. Однако с учётом пропуска срока исковой давности (ст. 181 ГК РФ, три года с начала исполнения) такое оспаривание практически недоступно без веских оснований для его восстановления.
Вывод по денежному блоку: за период после продажи пени и долги по ЖКУ являются ответственностью нового собственника, а не вашего отца и не вашей. В случае недействительности сделки (ветка Б) денежным последствием является двусторонняя реституция по ст. 167 ГК, но срок для её истребования почти наверняка пропущен.
