Как узнать, кто прописан в квартире перед покупкой: способы получения информации о зарегистрированных жильцах

Где содержится информация о прописанных и почему её нет в документах на жильё

Сведения о прописанных (зарегистрированных по месту жительства) лицах не входят в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), поэтому в выписке из ЕГРН и в документах на жильё этих данных нет. ЕГРН фиксирует права на объект и правообладателей, а не круг зарегистрированных жильцов.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
— п. 2 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Для вас это означает: ни выписка из ЕГРН, которую покупатель вправе заказать на любой объект, ни выданные при предыдущих сделках документы на квартиру сведений о прописанных не содержат. Этот документ принципиально не предназначен для ответа на ваш вопрос — его надо «добирать» отдельно.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 1 1 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, размещаются на официальном сайте, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведений о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональных данных. Состав сведений, подлежащих размещению на официальном сайте в соответствии с настоящей частью, и порядок их размещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

При этом информация о регистрации граждан по месту жительства ведётся МВД в отдельном базовом государственном информационном ресурсе регистрационного учёта (база данных), и она защищена как персональные данные граждан, содержащиеся там (ФИО, дата рождения, адрес и дата регистрации по месту жительства).

Информация, содержащаяся в базе данных, подлежит защите в соответствии с законодательством Российской Федерации об информации, информационных технологиях и о защите информации, законодательством Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне и иной охраняемой законом тайне, а также законодательством Российской Федерации в области персональных данных. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2013 № 387-ФЗ) В базе данных содержится следующая информация: фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии); дата и место рождения; пол; адрес и дата регистрации (снятия с регистрационного учета) по месту жительства (месту пребывания); данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации (в отношении лиц, не достигших четырнадцатилетнего возраста, реквизиты свидетельства о рождении (серия, номер, дата выдачи и кем выдано) и (или) реквизиты записи акта о рождении (наименование органа, которым произведена государственная регистрация рождения в соответствии с Федеральным законом от 15 ноября 1997 года № 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния", дата составления и номер) либо документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации рождения (наименование соответствующего компетентного органа, серия, номер, дата выдачи) ;
— ч. 4 ст. 3 Закона РФ № 5242-1

Вывод: сведения о прописанных хранятся не в ЕГРН и не в документах на жильё, а в базе данных регистрационного учёта МВД и защищены как персональные данные. Поэтому «прочитать» состав зарегистрированных из документов на квартиру невозможно — он запрашивается отдельно у органа регистрационного учёта.

Кто и как вправе получить справку/сведения о зарегистрированных лицах

Регистрационный учёт ведётся в целях учёта граждан, а заявления на регистрацию/снятие с учёта подаёт сам гражданин или его представитель, причём заявителем по этой государственной услуге является лицо, в отношении которого совершается регистрация (гражданин, меняющий место жительства), либо собственник (наниматель) помещения.

Федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел ведет базовый государственный информационный ресурс регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (далее - база данных), содержащий в себе информацию, полученную от граждан, федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и иных полномочных органов, органов местного самоуправления, а также учреждений, осуществляющих в соответствии со статьей 5 настоящего Закона регистрацию и снятие граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2013 № 387-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 528-ФЗ) Федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел и его территориальные органы вправе осуществлять обработку персональных данных, содержащихся в базе данных, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ № 5242-1

База данных регистрационного учёта содержит персональные данные граждан и подлежит защите в области персональных данных.

Информация, содержащаяся в базе данных, подлежит защите в соответствии с законодательством Российской Федерации об информации, информационных технологиях и о защите информации, законодательством Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне и иной охраняемой законом тайне, а также законодательством Российской Федерации в области персональных данных. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2013 № 387-ФЗ) В базе данных содержится следующая информация: фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии); дата и место рождения; пол; адрес и дата регистрации (снятия с регистрационного учета) по месту жительства (месту пребывания); данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации (в отношении лиц, не достигших четырнадцатилетнего возраста, реквизиты свидетельства о рождении (серия, номер, дата выдачи и кем выдано) и (или) реквизиты записи акта о рождении (наименование органа, которым произведена государственная регистрация рождения в соответствии с Федеральным законом от 15 ноября 1997 года № 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния", дата составления и номер) либо документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации рождения (наименование соответствующего компетентного органа, серия, номер, дата выдачи) ;
— ч. 4 ст. 3 Закона РФ № 5242-1

Из этого следует практический вывод: покупатель как постороннее для квартиры лицо не вправе самостоятельно получить в МВД/МФЦ справку обо всех зарегистрированных жильцах — такие сведения выдаются собственнику жилого помещения, нанимателю по договору, либо лицу, чьи данные запрашиваются (или его законному представителю). Как будущий покупатель до сделки вы не являетесь ни собственником, ни нанимателем, поэтому «в паспортный стол за себя» получить полный список прописанных у вас не получится.

Практически законных каналов для покупателя два: (1) попросить продавца — собственника квартиры — заказать и передать вам справку о зарегистрированных лицах (в большинстве регионов такие справки/выписки выдаются через МФЦ собственнику по паспорту; в Москве это Единый жилищный документ); (2) оформить сделку через нотариуса — нотариус при удостоверении договора купли-продажи сам запрашивает сведения о зарегистрированных и закрепляет перечень в договоре.

Вывод: самостоятельно «узнать» в госоргане полный список прописанных покупатель до покупки не может — защищённые персональные данные о регистрации выдаются собственнику, нанимателю или самому зарегистрированному лицу. Надёжный путь — потребовать от продавца (собственника) справку о зарегистрированных либо удостоверить сделку нотариально.

Какие риски и как защититься в договоре (ст. 558, 292 ГК, ст. 31 ЖК)

Безопасность сделки при наличии прописанных определяется не самой пропиской, а тем, сохраняют ли зарегистрированные лица право пользования помещением после перехода права собственности. Это прямо встроено в договор купли-продажи.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Для вас это ключевая норма: перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемой квартирой после её приобретения покупателем, — существенное условие договора. Если такой перечень в договоре отсутствует, договор может быть признан незаключённым. Поэтому при подписании договора вы вправе требовать включить в него исчерпывающий перечень всех лиц, сохраняющих право пользования, — и проверить это по справке о зарегистрированных, полученной от продавца.

В отношении обычных членов семьи прежнего собственника прописка сама по себе не обременяет покупателя: переход права собственности прекращает их право пользования.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Однако есть два исключения, которые надо выявить до подписания договора: несовершеннолетние и лица под опекой (отчуждение жилья с ними допускается только с согласия органа опеки, п. 4 ст. 292 ГК), а также бывшие члены семьи собственника, которым суд сохранил право пользования на определённый срок (ч. 4 ст. 31 ЖК) — такие лица сохраняют право пользования и после смены собственника до истечения установленного судом срока.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Вывод: прописка сама по себе не даёт лицам право остаться в купленной квартире, если они — рядовые члены семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Реальную опасность для покупателя представляют лишь лица, сохраняющие право пользования по закону или по решению суда (несовершеннолетние, подопечные, бывшие члены семьи с сохранённым судом правом). Именно поэтому ст. 558 ГК РФ требует включать их перечень в договор — а проверить этот перечень надлежит по справке о зарегистрированных, которую передаёт продавец; отказ продавца передать такую справку — весомый повод насторожиться. Требуйте от продавца справку о зарегистрированных лицах до подписания договора.

Процедура и ответственность продавца за допуск проживающих без регистрации

Правила регистрации, утверждённые Постановлением Правительства РФ № 713, прямо закрепляют обязанность граждан регистрироваться и возлагают на собственника жилья ответственность за учёт проживающих.

Граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать настоящие Правила. (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.08.2014 № 809) 40. Многофункциональный центр не позднее рабочего дня, следующего за днем обращения гражданина, направляет в электронной форме сведения, содержащиеся в документах, указанных в пунктах 9 и 16 настоящих Правил, в орган регистрационного учета. 41. В случаях, предусмотренных абзацем пятым пункта 9 или абзацем седьмым пункта 16 настоящих Правил, уполномоченное должностное лицо многофункционального центра в день поступления заявления о регистрации по месту пребывания либо по месту жительства запрашивает в электронной форме в государственных органах, органах местного самоуправления информацию о документах, указанных в абзаце пятом пункта 9 или абзаце седьмом пункта 16 настоящих Правил соответственно. Сведения, содержащиеся в документах, необходимых для регистрации гражданина, включая информацию, полученную в ответ на предусмотренный абзацем первым настоящего пункта запрос, направляются многофункциональным центром в электронной форме в орган регистрационного учета не позднее следующего рабочего дня после получения ответа на запрос, но не позднее 6 рабочих дней со дня обращения гражданина.
— п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 713

Из этого следует, что на собственнике квартиры лежит публичная обязанность контролировать, кто проживает и зарегистрирован в его помещении. Именно поэтому продавец-собственник имеет законный интерес и право запрашивать справку о зарегистрированных — и именно он обязан предоставлять её покупателю.

Административная ответственность собственника за нарушение правил регистрации — существенный риск при фиктивной прописке или допуске проживающих без регистрации:

Нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении 1. Нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении, за исключением случаев, предусмотренных статьей 19.15 3 настоящего Кодекса, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, - (В редакции Федерального закона от 10.06.2026 № 169-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. 3.
— ч. 1 ст. 19.15.2 КоАП РФ

Это означает, что если в квартире прописаны и фактически проживают «лишние» люди без регистрации — на продавца может быть наложен административный штраф (до 7 000 руб. для физлиц в Москве/СПб). Данная норма даёт покупателю дополнительный рычаг: продавец, отказывающийся показать справку о зарегистрированных, возможно, скрывает нарушение, за которое ему самому грозит ответственность.

Вывод: собственник обязан знать и документально подтвердить, кто зарегистрирован в его жилье. Уклонение продавца от получения и передачи покупателю справки — серьёзный сигнал о рисках, вплоть до административного штрафа за допуск нелегального проживания. Требовать справку до подписания договора — законная и необходимая мера предосторожности покупателя.