Как заключить и зарегистрировать договор безвозмездного пользования жилым помещением для ВНЖ: пошаговая инструкция

С кем и на каком основании заключается договор безвозмездного пользования жильём

Правовая природа нужного вам документа — это договор безвозмездного пользования (ссуда) по гл. 36 ГК РФ. Заключается он непосредственно с собственником жилого помещения (тем самым знакомым, у которого вы фактически живёте) — это и есть ссудодатель, а вы — ссудополучатель. Никакого участия МФЦ, миграционного органа или нотариуса в самом заключении договора не требуется: это двухсторонняя гражданско-правовая сделка между вами и владельцем квартиры.

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
   — п. 1 ст. 689 ГК РФ

Это означает для вашей ситуации: договор заключается напрямую с собственником квартиры (знакомым), передаётся вам только право временного безвозмездного пользования жильём, а по окончании срока вы обязаны вернуть квартиру в том же состоянии с учётом нормального износа. Это в точности отвечает требованию миграционного органа — подтвердить, что у вас есть законное право пользования жилым помещением.

Важно, кто именно может выступать ссудодателем: только собственник (или лица, прямо управомоченные им или законом).

1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
   — п. 1 ст. 690 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: договор вправе подписать именно владелец квартиры. Если жильё находится в общей долевой собственности нескольких лиц — договор должен подписать каждый из сособственников (либо они должны выдать согласие), иначе право подписи одного из владельцев будет оспоримо и миграционный орган может не признать документ.

Вывод: договор безвозмездного пользования заключается напрямую с собственником (или всеми сособственниками) жилого помещения, в котором вы фактически проживаете; обращение в МФЦ или миграционную службу для его заключения не требуется.

Форма договора: нужны ли нотариус и государственная регистрация

Договор безвозмездного пользования жилым помещением оформляется в простой письменной форме — нотариального удостоверения закон не требует. Договор ссуды недвижимости не подлежит и государственной регистрации: перечень правил аренды, применяемых к ссуде (ст. 607, 610, 615, 621, 623), указанный в п. 2 ст. 689 ГК РФ, не включает ст. 609 ГК РФ о регистрации договора аренды, значит требование регистрации на договор ссуды не распространяется.

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
   — п. 1 ст. 161 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: письменная форма обязательна (для сделок с недвижимостью, независимо от суммы), но нотариус или МФЦ не участвуют — достаточно подписанного обеими сторонами документа от руки или в электронном виде.

1. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 689 ГК РФ

Это подтверждает: к договору ссуды не применяется положение ст. 609 ГК РФ о регистрации договора аренды недвижимости, поэтому регистрировать ваш договор в Росреестре не требуется. Документ вступает в силу с момента подписания сторонами.

Вывод: договор составляется в простой письменной форме, подписывается обеими сторонами; ни нотариального заверения, ни государственной регистрации в Росреестре не требуется.

Признает ли миграционный орган договор ссуды основанием для ВНЖ

Договор безвозмездного пользования даёт вам право пользования жилым помещением «на основаниях, предусмотренных законодательством РФ», то есть признаётся надлежащим подтверждением наличия жилья — при условии, что он заключён с собственником и отражает реальное проживание. Имеет значение и срок: наличие жилого помещения на законном основании проверяется.

1. по истечении трех лет со дня въезда не имеет в Российской Федерации жилого помещения на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
   — пп. 9 п. 1 ст. 9 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан в РФ»

Применительно к вашим фактам: отсутствие жилого помещения на предусмотренных законом основаниях — прямое основание для отказа в ВНЖ. Договор безвозмездного пользования как раз и создаёт такое основание: право пользования жильём по гражданско-правовому договору с собственником. Убедитесь, что договор заключён до истечения трёх лет с въезда, иначе он не закроет это основание для отказа.

Кроме того, договор ссуды тесно связан с постановкой на миграционный учёт по месту пребывания по адресу этого жилого помещения — регистрация подтверждает фактическое проживание и усиливает документ для ВНЖ.

1. Иностранный гражданин подлежит постановке на учет по месту пребывания: 1) по адресу жилого помещения, не являющегося его местом жительства, в котором иностранный гражданин фактически проживает;
   — ч. 1 п. 1 ст. 21 ФЗ-109 «О миграционном учете»

Это означает: вы должны быть поставлены на учёт по месту пребывания по адресу той квартиры, где фактически живёте у знакомого. Постановка на учёт производится принимающей стороной (собственником) путём подачи уведомления о прибытии — это отдельная процедура от самого договора, но она подтверждает миграционному органу реальность вашего проживания по адресу из договора.

Вывод: договор безвозмездного пользования с собственником признаётся документом, подтверждающим наличие жилого помещения на законном основании для целей ВНЖ, при условии фактического проживания и, желательно, постановки на миграционный учёт по этому адресу.

Постановка на миграционный учёт и срок договора

Договор безвозмездного пользования и постановка на миграционный учёт — взаимосвязанные, но самостоятельные процедуры. Сам договор миграционный орган не регистрирует, однако постановка на учёт по месту пребывания подтверждает реальность проживания по адресу жилья, указанному в договоре, и делает договор убедительным для ВНЖ.

1. Постановка иностранных граждан на учет по месту пребывания осуществляется при получении органом миграционного учета уведомлений об их прибытии в место пребывания, представляемых в соответствии с настоящей статьей. 2. Для постановки иностранного гражданина на учет по месту пребывания: 1) иностранный гражданин: а) по прибытии в место пребывания предъявляет принимающей стороне документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве, а также миграционную карту;
   — ч. 1, 2 ст. 22 ФЗ-109 «О миграционном учете»

Применительно к вашим фактам: постановка на учёт производится принимающей стороной (собственником-ссудодателем) путём подачи уведомления о прибытии в орган миграционного учёта либо через МФЦ — именно сюда собственник может подать уведомление (но обращаетесь вы за ВНЖ, а не за «регистрацией» договора). То есть МФЦ участвует только в постановке на миграционный учёт, а не в заключении или «регистрации» самого договора ссуды.

1. Постановка иностранных граждан на учет по месту пребывания осуществляется при получении органом миграционного учета уведомлений об их прибытии
   — ч. 1 ст. 22 ФЗ-109 «О миграционном учете»

Срок постановки на учёт временно пребывающего иностранца не может превышать один год — это важно учитывать при длине срока договора ссуды.

6¹. Постановка временно пребывающего в Российской Федерации иностранного гражданина на учет по месту пребывания осуществляется на срок, заявленный в уведомлении о прибытии иностранного гражданина в место пребывания, но не более чем на один год.
— ч. 6¹ ст. 22 ФЗ-109 «О миграционном учете»

Это значит: если вы временно пребывающий иностранец (до получения РВП/ВНЖ), учёт по месту пребывания ставится максимум на год. Практический вывод — срок договора безвозмездного пользования лучше указать не менее срока, на который вы рассчитываете проживание и обращение за ВНЖ, и при необходимости продлевать учёт (и соотносить с ним срок договора). При этом сам договор ссуды можно заключить на любой срок по соглашению сторон — закон его не ограничивает.

Вывод: «регистрация» договора не нужна; взамен фактическое проживание подтверждается постановкой на миграционный учёт по адресу квартиры (собственник подаёт уведомление через МФЦ или орган миграционного учёта), а срок договора целесообразно указать соразмерным сроку вашего пребывания и обращения за ВНЖ.

Что делать, если миграционный орган не примет договор ссуды

Бывает, что на практике сотрудники миграционного органа требуют именно договор найма (аренды) — право пользования в этом случае слабее. Однако договор безвозмездного пользования даёт вам именно «право пользования жилым помещением на основаниях, предусмотренных законодательством РФ» в смысле пп. 9 п. 1 ст. 9 ФЗ-115. Отказ в приёме договора ссуды можно обжаловать либо дополнить документы.

Правовая основа для обжалования: Административный регламент МВД № 417 от 11.06.2020 предусматривает перечень документов, которые заявитель подаёт по своему усмотрению для подтверждения права на жильё, и среди допустимых оснований — «документ, подтверждающий наличие у иностранного гражданина жилого помещения на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации». Договор ссуды по гл. 36 ГК РФ является именно таким основанием.

Практические шаги при отказе:

1. Запросите письменный отказ — устный отказ неправомерен; требуйте оформления отказа (уведомление, решение). Дальнейшее обжалование строится именно на письменном отказе.
2. Обжалуйте отказ вышестоящему должностному лицу (руководителю территориального органа МВД на региональном уровне) либо в ГУВМ МВД России — срок обжалования в административном порядке — три месяца со дня получения отказа (по общему правилу, если конкретный срок не установлен регламентом).
3. Судебное обжалование — подаётся административный иск в районный суд по месту нахождения органа МВД (гл. 22 КАС РФ) в течение трёх месяцев со дня получения отказа.

Если суть претензии в том, что договор ссуды не признают «надлежащим» документом о жилье, можно усилить позицию, приложив выписку из ЕГРН о собственности, письменное согласие всех сособственников и копию паспорта собственника с отметкой о регистрации по месту жительства по этому адресу. Это снимает сомнения в достоверности права ссудодателя и реальности проживания.

Вывод: при отказе миграционного органа необходимо получить письменный отказ, обжаловать его вышестоящему должностному лицу МВД и/или в районный суд по КАС РФ; одновременно усилить пакет документов выпиской ЕГРН и паспортными данными собственника.

Что должно быть в тексте договора и какие документы приложить к заявлению на ВНЖ

Хотя закон не устанавливает жёсткой формы договора ссуды, практика миграционных органов выработала минимальный набор элементов, которые делают договор убедительным:

Обязательные реквизиты договора:

• Дата и место заключения
• Полные ФИО, паспортные данные и адреса регистрации обеих сторон (ссудодателя-собственника и ссудополучателя)
• Точный адрес жилого помещения (с кадастровым номером — желательно)
• Указание на то, что ссудодатель является собственником (со ссылкой на реквизиты правоустанавливающего документа — номер записи в ЕГРН)
• Предмет: передача жилого помещения в безвозмездное временное пользование для проживания ссудополучателя
• Срок действия договора (можно на неопределённый срок — тогда каждая сторона вправе отказаться с предупреждением за месяц, согласно ст. 699 ГК РФ, либо на конкретный срок)
• Указание на безвозмездность (отсутствие платы за пользование)
• Подписи обеих сторон (без нотариального заверения — достаточно простой письменной формы)

Документы, которые целесообразно приложить к договору при подаче на ВНЖ:

• Выписка из ЕГРН на жилое помещение (подтверждает собственность ссудодателя)
• Копия паспорта собственника (все страницы с отметками)
• Согласие всех сособственников, если жильё в долевой собственности (в письменной форме)
• Отрывная часть уведомления о прибытии (подтверждает постановку на миграционный учёт по этому адресу)

Вывод: в тексте договора обязательно отразите стороны, адрес и кадастровый номер жилья, безвозмездность, срок; к договору при подаче на ВНЖ приложите выписку ЕГРН, копию паспорта собственника и отрывную часть уведомления о прибытии. Именно такой пакет — самый надёжный из возможных при отсутствии своего жилья.