Мать — основной наниматель по соцнайму, прописаны дочь и внук: как приватизировать квартиру в Москве, если дочь и внук фактически проживают и оплачивают ЖКУ?

Права дочери и внука как членов семьи нанимателя по договору социального найма

Дочь и внук, зарегистрированные в квартире с момента заключения договора социального найма, являются членами семьи нанимателя (матери), поскольку дочь — ребёнок нанимателя (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ), а внук — её ребёнок, вселённый и проживающий совместно.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Из ч. 2 ст. 69 ЖК РФ следует, что дочь (совершеннолетний член семьи) и внук имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе права пользования жилым помещением и участия в его приватизации. Оплата коммунальных услуг дочерью — это не основание возникновения права собственности, а исполнение солидарной обязанности по договору найма (ст. 153, 155 ЖК РФ): дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Сам факт фактического проживания дочери с внуком и оплаты ею коммуналки лишь подтверждает статус семьи нанимателя и равных жилищных прав, но никакого самостоятельного вещно-правового титула не создаёт.

Поскольку никто из членов семьи споров не ведёт и все зарегистрированы на законных основаниях, у дочери и внука есть полноценное право пользования квартирой и право участвовать в её приватизации наравне с нанимателем.

Вывод: дочь и внук — полноправные члены семьи нанимателя с равными с матерью правами пользования жилым помещением; оплата коммунальных услуг дочерью лишь подтверждает эти права и статус, но сама по себе прав на квартиру не создаёт.

Право всех трёх зарегистрированных лиц на приватизацию и обязательное включение несовершеннолетнего внука

Все лица, имеющие право пользования жилым помещением на условиях социального найма, вправе приватизировать его в общую собственность.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда»

Мать (наниматель), дочь и внук имеют право приобрести квартиру в общую собственность в порядке приватизации. Для этого требуется согласие всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц — здесь это мать и дочь. Внуку 12 лет (до 14 лет), поэтому он включается в договор передачи по заявлению законных представителей (дочери) с разрешения органов опеки и попечительства.

Ст. 7 Закона о приватизации прямо указывает, что несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым жильё передаётся в собственность, обязательно включаются в договор передачи:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Внука (12 лет) исключить из приватизации нельзя — его доля в собственности подлежит обязательному оформлению в силу закона. Это защитная мера против ущемления прав ребёнка.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ст. 11 Закона закрепляет право на однократную бесплатную приватизацию. За внуком, ставшим собственником (совладельцем) в порядке приватизации, сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию другого жилья после достижения им совершеннолетия — участие в приватизации в детстве не лишает его этого права во взрослом возрасте.

Вывод: мать, дочь и внук (все трое зарегистрированных) вправе приватизировать квартиру в общую долевую собственность; несовершеннолетний внук 12 лет обязательно включается в договор передачи (ст. 7 Закона о приватизации РФ) с разрешения органов опеки и попечительства; для начала процедуры достаточно заявления матери и дочери (совершеннолетних) с взаимным согласием.

Порядок действий в Москве: уполномоченный орган, МФЦ, сроки и защита при отказе

Приватизация жилых помещений осуществляется уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления — в г. Москве это Департамент городского имущества.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. (Статья в редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ст. 6 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ст. 6 и 7 Закона о приватизации РФ устанавливают, что передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными органами на основании договора передачи, без нотариального удостоверения и без государственной пошлины. Вопрос о приватизации решается по заявлениям граждан.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 . Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. (Статья введена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ; в редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Статья 10.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Срок рассмотрения заявления — два месяца со дня подачи документов. При нарушении прав гражданин вправе обратиться в суд. Право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН.

Алгоритм в данной ситуации (все согласны, споров нет):

1. Мать и дочь как совершеннолетние участники готовят заявление о приватизации; дочь как законный представитель внука 12 лет прилагает заявление на включение внука, с согласием всех совершеннолетних лиц (включая мать).
2. Получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства г. Москвы на включение несовершеннолетнего внука в договор передачи.
3. Подать пакет документов через МФЦ в уполномоченный орган города Москвы (Департамент городского имущества) — ст. 6, ст. 7 Закона о приватизации РФ.
4. Заключить договор передачи, зарегистрировать право общей долевой собственности (мать, дочь, внук) в Росреестре.

Оплата коммунальных услуг дочерью никак не влияет на состав участников — при отсутствии отказа со стороны матери и внука все трое становятся собственниками в равных долях, если иное распределение долей не предусмотрено.

Вывод: приватизация в Москве проводится Департаментом городского имущества через МФЦ в двухмесячный срок (ст. 8 Закона о приватизации РФ); включение несовершеннолетнего внука обязательно с разрешения органов опеки; при отказе уполномоченного органа — судебная защита в районном суде г. Москвы.

Защитные ветки: развитие ситуации в будущем

Ветка А — утрата матерью статуса нанимателя (смерть, выезд). Дочь как дееспособный член семьи нанимателя вправе стать нанимателем вместо первоначального нанимателя.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Дочь, с согласия остальных членов семьи и наймодателя, вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма вместо первоначального нанимателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Внук как несовершеннолетний член семьи сохраняет все права при изменении нанимателя.

Даже если дочь перестала быть членом семьи нанимателя (неактуально в данном случае — споров нет), но продолжает проживать, она сохраняет право пользования наравне с нанимателем:

В силу ч. 4 названной статьи, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Исходя из указанных положений закона бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, 18 проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им. К бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения относятся лица, с которыми у нанимателя прекращены семейные отношения. Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным, прекращение ведения общего хозяйства. Таким образом, признание брака недействительным не является безусловным основанием для прекращения возникшего у добросовестного супруга как члена семьи нанимателя права пользования жилым помещением и признания его не приобретшим это право. Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 28.03.2018 № 1/2018

Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать, сохраняют право пользования — та же позиция выражена в п. 29 Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009.

Ветка Б — жилое помещение не подлежит приватизации. Если квартира по своему статусу отнесена к служебному жилищному фонду либо находится в доме, признанном аварийным и подлежащем сносу/реконструкции, её приватизация невозможна в силу прямого указания закона (ст. 4 Закона РФ о приватизации). Из условий вопроса квартира предоставлена именно по договору социального найма и является приватизируемой, поэтому данная ветка — лишь возможное препятствие, которое проверяется при обращении в уполномоченный орган. При таком повороте права семьи нанимателя сохраняются по договору социального найма, а для защиты интересов применяются правила переселения и признания лиц нуждающимися.

Ветка В — отказ одного из совершеннолетних от приватизации. Требуется согласие всех (ст. 2 Закона о приватизации РФ). Если дочь откажется от участия в приватизации (не от права пользования, а от приобретения права собственности), приватизация возможна на мать и внука с письменного согласия дочери, но за дочерью сохраняется право бессрочного пользования квартирой (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ) — отказавшийся от приватизации член семьи нанимателя не утрачивает право проживания.

Вывод: при любом дальнейшем развитии ситуации (смерть нанимателя, отказ от приватизации) дочь и внук сохраняют права пользования квартирой; дочь вправе стать нанимателем вместо матери (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ); единственное реальное препятствие для приватизации — статус жилого фонда (служебное/аварийное жильё), который из представленных условий отсутствует.

Гражданско-правовой результат приватизации: общая долевая собственность

После заключения договора передачи и государственной регистрации права квартира поступает в общую долевую собственность матери, дочери и внука.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1 ст. 244 ГК РФ

По п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, а по общему правилу — на праве долевой собственности с определением долей каждого (п. 2–3). При приватизации в общую собственность всех трёх зарегистрированных квартира переходит к ним в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому, если иное распределение не предусмотрено и не согласовано). Это и есть гражданско-правовое последствие приватизации: каждый собственник (мать, дочь, внук) приобретает долю и правомочия владения, пользования и распоряжения, а также соответствующие обязанности по содержанию жилья и уплате налогов на недвижимость.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы отказал в приватизации квартиры, предоставленной по договору социального найма 18 апреля 2005 года, просят признать примененную в их деле норму не соответствующей статьям 6 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1), 35, 40 и 55 Конституции Российской Федерации. Таким образом, предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по настоящему делу являются взаимосвязанные положения подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в редакции статьи 12 названного Федерального закона, которыми определяется завершение периода приватизации жилых помещений (бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде) с 1 января 2007 года и одновременно исключается (в пределах определяемого этой датой периода) приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, предоставленных гражданам на условиях социального найма после 1 марта 2005 года. 1.
— Постановление КС РФ от 15.06.2006 № 6-П (о приватизации в Москве), п. 1

Конституционный Суд РФ в постановлении № 6-П от 15.06.2006 (дело затрагивает именно Москву) подтверждал, что приватизация жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, является конституционно гарантированным правом граждан, а уполномоченными органами по её проведению в Москве выступают жилищные органы города. Из этой позиции следует, что оформление приватизации в Москве ведётся уполномоченным органом города (в настоящее время — Департамент городского имущества города Москвы), и граждане вправе требовать проведения приватизации в установленном законом порядке, а при отказе — защищать её в суде.

Вывод: после завершения приватизации мать, дочь и внук становятся собственниками квартиры в общей долевой собственности (по 1/3 доли при отсутствии иной договорённости), с правом владения, пользования и распоряжения и с сопутствующими обязанностями по содержанию жилья; право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН.

Сроки, доказательства и альтернативы при затруднениях

Сроки. Решение о приватизации Департамент городского имущества г. Москвы принимает в двухмесячный срок со дня подачи заявления (ст. 8 Закона о приватизации РФ, ч. 1). После заключения договора передачи право собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре — право возникает с момента регистрации (ст. 7 Закона о приватизации РФ). Пропуск двухмесячного срока или отказ органа — основание обратиться в суд (ст. 8 Закона о приватизации РФ, ч. 3): спор рассматривает городской суд (по месту нахождения органа приватизации — в г. Москве) в порядке административного/искового судопроизводства.

Доказательства для приватизации в данной ситуации: договор социального найма на имя матери с указанием членов семьи (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ), выписка из домовой книги / справка о регистрации (постоянная прописка с даты соцнайма), свидетельства о родстве (мать—дочь, дочь—внук), паспорта, а также предварительное разрешение органов опеки и попечительства на включение несовершеннолетнего внука 12 лет. Отсутствие споров и оплата коммунальных услуг дочерью дополнительно подтверждают фактическое проживание и ведение общего хозяйства как семьи нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Альтернативы при невозможности приватизации. Если квартира окажется служебной или в аварийном доме, приватизация невозможна. В таком случае права матери, дочери и внука на проживание сохраняются в полном объёме по договору социального найма; возможные варианты — перевод служебного жилья в социальный фонд (через орган исполнительной власти г. Москвы), либо (при аварийности) участие в программе переселения. При несогласии с отказом — обращение в суд (ст. 8 Закона о приватизации РФ, ч. 3) и КС РФ подтверждал право граждан на судебную защиту при отказе органов Москвы в приватизации (Постановление КС РФ № 6-П от 15.06.2006).

Вывод: срок рассмотрения заявления — 2 месяца (ст. 8 Закона о приватизации РФ); для приватизации нужны договор соцнайма, документы о регистрации и родстве, разрешение органов опеки на внука 12 лет; при отказе или пропуске срока мать, дочь и законный представитель внука вправе обратиться в суд (районный суд г. Москвы), а при статусе служебного/аварийного жилья права проживания сохраняются по договору социального найма.