Можно ли продлить регистрацию иностранца в квартире, если на недвижимость наложен запрет на регистрационные действия?

Для вашей ситуации это означает: постановка на учёт происходит путём подачи принимающей стороной (вами как собственником) уведомления о прибытии, а иностранец получает отрывную часть бланка. Никакого согласования с Росреестром, проверки обременений или «регистрации» квартиры не происходит — это не тот вид «регистрационных действий», на который наложен запрет.

Основание для учёта — фактическое проживание иностранца в жилом помещении:

Иностранный гражданин подлежит постановке на учет по месту пребывания: 1) по адресу жилого помещения, не являющегося его местом жительства, в котором иностранный гражданин фактически проживает; 2) по адресу гостиницы или иного средства размещения, в котором предоставляются услуги средств размещения, организации отдыха детей и их оздоровления или иного помещения, в котором он фактически проживает, либо по адресу медицинской организации, оказывающей медицинскую помощь в стационарных условиях, или в организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги в стационарной форме, в том числе лицам без определенного места жительства, в которой он находится в связи с получением услуг этой организации, либо по адресу учреждения, исполняющего уголовное или административное наказание, в котором он содержится. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 270-ФЗ) 2. Иностранный гражданин подлежит постановке на учет по месту пребывания по адресу организации, в которой он в установленном порядке осуществляет трудовую или иную не запрещенную законодательством Российской Федерации деятельность, в случае фактического проживания по адресу указанной организации либо в помещении указанной организации, не имеющем адресных данных (строении, сооружении), в том числе временном. 3.
— п. 1 ч. 1 ст. 21 ФЗ-109 «О миграционном учете»

Поскольку иностранец реально проживает в вашей квартире, установлены все условия для его постановки на учёт по этому адресу.

Запрет на регистрационные действия в исполнительном производстве касается распоряжения имуществом — отчуждения, а не пользования или учёта проживающих:

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
— ч. 4 ст. 80 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве»

Комментарий к ст. 80 ФЗ-229 подтверждает, что «запрет на совершение регистрационных действий» — это мера, направленная на запрет распоряжения (отчуждения) недвижимостью: она запрещает продать, подарить, обременить квартиру (зарегистрировать переход права), но не ограничивает право проживания в ней и не запрещает ставить на учёт лиц, фактически проживающих в помещении:

установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий). В силу ч. 1, пп. 1 и 5 ч. 3 ст. 68 Федерального закона «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. В частности, к таким мерам относятся обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги, а также наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества. Исходя из п. 7 ч. 1 ст. 64, чч. 1, 3 и 4 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Арест на имущество должника применяется: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Согласно абзацу второму ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в названном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. 71 Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Вместе с тем из оспариваемого постановления судебного пристава- исполнителя следует, что оно вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда, арест выражен в запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, то есть в запрете распоряжения этим имуществом.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 1/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016), п. 1

Снятие иностранца с учёта по месту пребывания предусмотрено только исчерпывающим перечнем оснований, среди которых арест квартиры (запрет регистрационных действий) отсутствует:

Снятие иностранного гражданина с учета по месту пребывания осуществляется в случае: 1) постановки иностранного гражданина на учет по новому месту пребывания , за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 182-ФЗ) 2) выезда иностранного гражданина из Российской Федерации; 3) смерти иностранного гражданина в Российской Федерации либо вступления в законную силу решения суда о признании иностранного гражданина, находившегося в Российской Федерации, безвестно отсутствующим или об объявлении его умершим; 4) установления органом миграционного учета факта фиктивной постановки на учет по месту пребывания.
— ч. 1 ст. 23 ФЗ-109 «О миграционном учете» (основания снятия с учёта)

Вывод: «Запрет на регистрационные действия» в отношении вашей квартиры накладывает ограничение на сделки, влекущие переход/обременение права собственности (продажа, дарение, залог), и не препятствует постановке иностранца на миграционный учёт (продлению его регистрации) по этой квартире. Вы вправе подать уведомление о прибытии как принимающая сторона.

Обязан ли собственник продлить регистрацию и каковы сроки и последствия бездействия

Вы как принимающая сторона обязаны уведомить орган миграционного учёта о проживающем иностранце (и продлевать его учёт по мере истечения срока пребывания). Сделать это не мешает ни арест, ни наличие долгов — единственное условие, чтобы проживание было фактическим и законным.

Продление срока временного пребывания иностранца увязано с действием патента:

Срок временного пребывания в Российской Федерации иностранного гражданина продлевается при выдаче иностранному гражданину патента, при продлении срока действия патента или при переоформлении патента в соответствии со статьей 13 3 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Срок временного пребывания в Российской Федерации не достигших восемнадцатилетнего возраста детей, в том числе усыновленных или находящихся под опекой (попечительством), иностранного гражданина, осуществляющего трудовую деятельность на основании патента, при условии нахождения их на иждивении данного иностранного гражданина продлевается на срок действия выданного (продленного, переоформленного) данному иностранному гражданину патента.
— п. 5 ст. 5 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан в РФ»

То есть пока патент действует и оплачивается, срок пребывания иностранца в РФ продлевается; уведомление о прибытии (постановка на учёт) подтверждает адрес его фактического проживания.

Уведомление подаётся в течение 7 рабочих дней (при продлении — по установленной форме как новое уведомление либо продление):

Срок представления уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания составляет семь рабочих дней со дня прибытия в место пребывания либо со дня получения временного удостоверения личности лица без гражданства в Российской Федерации, за исключением случаев, если иностранный гражданин: (В редакции Федерального закона от 24.02.2021 № 22-ФЗ) 1) находится в гостинице или ином средстве размещения, в котором предоставляются услуги средств размещения, в организации отдыха детей и их оздоровления, в медицинской организации, оказывающей медицинскую помощь в стационарных условиях, или в организации социального обслуживания; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 270-ФЗ) 2) осуществляет трудовую деятельность в условиях работы вахтовым методом в организации в случае, предусмотренном частью 2 статьи 21 настоящего Федерального закона; 3) находится в организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги лицам без определенного места жительства; 4) находится в учреждении, исполняющем административное наказание. (Часть в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 182-ФЗ) 3 1 . В случаях, предусмотренных пунктами 1 - 4 части 3 настоящей статьи, уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания должно быть представлено в орган миграционного учета в течение одного рабочего дня, следующего за днем прибытия иностранного гражданина в место пребывания.
— ч. 3 ст. 20 ФЗ-109 «О миграционном учете» (срок подачи уведомления)

Если регистрацию не продлить, наступает ответственность. Для самого иностранца — за нарушение правил миграционного учёта:

Нарушение иностранным гражданином или лицом без гражданства правил въезда в Российскую Федерацию либо режима пребывания (проживания) в Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 18.1 настоящего Кодекса, выразившееся в нарушении установленных правил въезда в Российскую Федерацию, в нарушении правил миграционного учета, передвижения или порядка выбора места пребывания или жительства, транзитного проезда через территорию Российской Федерации, в неисполнении обязанностей по уведомлению о подтверждении своего проживания в Российской Федерации в случаях, установленных федеральным законом, - (В редакции федеральных законов от 25.10.2004 № 126-ФЗ, от 05.11.2006 № 189-ФЗ, от 23.07.2013 № 207-ФЗ, от 08.08.2024 № 248-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей с административным выдворением за пределы Российской Федерации или без такового.
— ч. 1 ст. 18.8 КоАП РФ

Для вас как принимающей стороны — за неисполнение обязанностей в связи с миграционным учётом:

Неисполнение принимающей стороной обязанностей в связи с осуществлением миграционного учета, за исключением случаев, предусмотренных статьей 18.9 1 настоящего Кодекса, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, - (В редакции федеральных законов от 21.12.2013 № 376-ФЗ, от 10.06.2026 № 169-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
— ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ

Вывод: вы обязаны подать уведомление о прибытии / продлить учёт иностранца по месту его фактического проживания в вашей квартире. Арест этого не запрещает. Непродление влечёт штраф: для иностранца — по ч.1 ст.18.8 КоАП РФ (2 000–5 000 руб., в Москве и Санкт-Петербурге 5 000–7 000 руб., возможно с выдворением); для вас как принимающей стороны — по ч.4 ст.18.9 КоАП РФ (2 000–4 000 руб. как для физлица). Обратного — что продление регистрации при запрете запрещено — закон не устанавливает.

Развилка: если постановление пристава содержит ограничение права пользования квартирой

Мы исходим из того, что наложен именно «запрет на регистрационные действия» — то есть запрет распоряжения. Однако ч.4 ст.80 ФЗ-229 допускает, что при необходимости судебный пристав-исполнитель включается в арест ограничение права пользования имуществом или изъятие (я его привёл выше: «Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества», > Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

— ч. 4 ст. 80 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве»).

Если в вашем конкретном постановлении помимо запрета на регистрационные действия прямо установлено ограничение права пользования квартирой (например, запрет на вселение и проживание), то предоставление жилья иностранцу подпадает под это ограничение, и тогда проживание (и, как следствие, постановка на учёт по этому адресу) может быть оспорено. В этом случае законный выход для иностранца — встать на учёт по фактическому месту проживания по другому адресу (это прямо предусмотрено ст.21 ФЗ-109, > Иностранный гражданин подлежит постановке на учет по месту пребывания: 1) по адресу жилого помещения, не являющегося его местом жительства, в котором иностранный гражданин фактически проживает; 2) по адресу гостиницы или иного средства размещения, в котором предоставляются услуги средств размещения, организации отдыха детей и их оздоровления или иного помещения, в котором он фактически проживает, либо по адресу медицинской организации, оказывающей медицинскую помощь в стационарных условиях, или в организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги в стационарной форме, в том числе лицам без определенного места жительства, в которой он находится в связи с получением услуг этой организации, либо по адресу учреждения, исполняющего уголовное или административное наказание, в котором он содержится. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 270-ФЗ) 2. Иностранный гражданин подлежит постановке на учет по месту пребывания по адресу организации, в которой он в установленном порядке осуществляет трудовую или иную не запрещенную законодательством Российской Федерации деятельность, в случае фактического проживания по адресу указанной организации либо в помещении указанной организации, не имеющем адресных данных (строении, сооружении), в том числе временном. 3.

— п. 1 ч. 1 ст. 21 ФЗ-109 «О миграционном учете» — учёт ведётся по адресу, где лицо фактически проживает), что снимает проблему законности его пребывания, не затрагивая вашу квартиру.

Однако стандартная формулировка «запрет на совершение регистрационных действий» сама по себе, как прямо разъяснено практикой (Обзор ВС РФ № 1/2016, > установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий). В силу ч. 1, пп. 1 и 5 ч. 3 ст. 68 Федерального закона «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. В частности, к таким мерам относятся обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги, а также наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества. Исходя из п. 7 ч. 1 ст. 64, чч. 1, 3 и 4 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Арест на имущество должника применяется: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Согласно абзацу второму ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в названном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. 71 Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Вместе с тем из оспариваемого постановления судебного пристава- исполнителя следует, что оно вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда, арест выражен в запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, то есть в запрете распоряжения этим имуществом.

— Обзор судебной практики ВС РФ № 1/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016), п. 1), означает только запрет распоряжения, не затрагивая право пользования и проживания.

Вывод: если в постановлении указан лишь запрет на регистрационные действия (без ограничения пользования) — продлевайте регистрацию иностранца в вашей квартире, это законно. Если дополнительно наложено ограничение права пользования квартирой — проживание по этому адресу затруднено; необходимо либо снять такое ограничение через пристава/суд, либо поставить иностранца на учёт по иному адресу его фактического проживания. Проверьте точный текст вашего постановления о наложении ареста.

Сохраняются ли правомочия владения и пользования жильём при аресте, и не является ли предоставление жилья иностранцу нарушением запрета

Запрет на регистрационные действия (запрет распоряжения), наложенный судебным приставом-исполнителем в порядке ст. 80 ФЗ-229, затрагивает только одно из трёх правомочий собственника — распоряжение. Правомочия владения и пользования у вас как собственника сохраняются в полном объёме.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— ст. 209 ГК РФ, п. 1

Арест по ч. 4 ст. 80 ФЗ-229 (> Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

— ч. 4 ст. 80 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве») разделяет эти правомочия: запрет распоряжения применяется всегда, а ограничение пользования — лишь «при необходимости» и должно быть прямо оговорено в постановлении. По умолчанию «запрет на совершение регистрационных действий» = запрет распоряжения, а не пользования. Это прямо подтверждено позицией Верховного Суда: арест выражен «в запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, то есть в запрете распоряжения этим имуществом» (> установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий). В силу ч. 1, пп. 1 и 5 ч. 3 ст. 68 Федерального закона «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. В частности, к таким мерам относятся обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги, а также наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества. Исходя из п. 7 ч. 1 ст. 64, чч. 1, 3 и 4 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Арест на имущество должника применяется: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Согласно абзацу второму ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в названном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. 71 Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Вместе с тем из оспариваемого постановления судебного пристава- исполнителя следует, что оно вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда, арест выражен в запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, то есть в запрете распоряжения этим имуществом.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 1/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016), п. 1). Ограничение права пользования квартирой в стандартный состав такого запрета не входит — значит, вы сохраняете право пользоваться жильём, в том числе предоставлять его для проживания другим лицам.

Использование жилого помещения для проживания — это его прямое назначение и право собственника:

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
— ст. 288 ГК РФ, п. 1

Никакой нормы, которая бы делала предоставление жилья иностранцу для проживания разновидностью «распоряжения» (и тем более запрещённого), закон не содержит. Пользование жильём (проживание, в том числе предоставление его для проживания иным лицам) не является действием по отчуждению, обременению или регистрации перехода права — оно не подпадает под запрет на регистрационные действия.

Вывод по рискам: предоставление жилья иностранцу для фактического проживания и подача уведомления о его постановке на миграционный учёт не являются нарушением запрета на регистрационные действия, поскольку (а) запрет касается распоряжения, а не пользования; (б) миграционный учёт не является регистрацией прав на недвижимость. Правомочия владения и пользования квартирой (ст. 209, 288 ГК РФ) за вами как собственником сохраняются. Риск привлечения к ответственности за «обход» ареста отсутствует — вы не совершаете сделок с квартирой, а лишь реализуете право на её использование по прямому жилищному назначению.