Что происходит с договором социального найма при смерти отца: перейдет ли квартира «государству»?
Квартира по договору социального найма не может перейти «государству» при смерти нанимателя-отца, если в ней проживают или сохраняют право пользования члены его семьи. Это исключено сразу по нескольким основаниям.
Первое. Неприватизированная квартира не является собственностью нанимателя и не входит в состав наследства. Право пользования жильём по договору социального найма — это право, неразрывно связанное с личностью, и оно не переходит по наследству (ст. 1112 ГК РФ):
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 1
Это означает: квартира не становится «выморочным имуществом» и не отходит государству как наследство, потому что она вообще не входила в наследственную массу. Она как была в муниципальной собственности до смерти отца, так и остаётся в ней же.
Второе. Договор социального найма прекращается смертью нанимателя только в одном случае — если наниматель проживал один:
Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 5 ст. 83 ЖК РФ
Отец проживает не один — в квартире прописаны и имеют право пользования мать, спрашивающий и брат (члены семьи нанимателя — ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Следовательно, ч. 5 ст. 83 ЖК РФ здесь не применяется, договор социального найма продолжает действовать.
Третье. После смерти отца любой дееспособный член семьи (включая спрашивающего, брата или мать) вправе требовать признания себя нанимателем вместо умершего:
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ
Таким образом, договор социального найма сохраняется, и квартира остаётся в пользовании всех прописанных членов семьи. Никакого «возврата государству» не происходит.
Вывод: После смерти отца квартира не переходит государству. Договор социального найма продолжает действовать, а любой дееспособный член семьи (в том числе Вы, брат или мать) вправе быть признан нанимателем вместо умершего отца. Наличие прописанного несовершеннолетнего ребёнка брата не изменяет этого вывода — он лишь добавляет ещё одного правообладателя, чьи интересы защищены законом.
Может ли брат приватизировать квартиру единолично и «выписать» остальных, включая спрашивающего?
Нет. Брат не может ни приватизировать квартиру единолично, ни в одностороннем порядке лишить спрашивающего права пользования. Это исключено действующим законодательством.
Приватизация — только с согласия всех. Статья 2 Закона о приватизации требует согласия всех совершеннолетних, имеющих право на приватизацию:
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
В квартире прописаны четыре совершеннолетних: отец, мать, брат и спрашивающий. Все они имеют равное право пользования (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ — c1) и, соответственно, право на приватизацию. Пока хотя бы один совершеннолетний не даёт согласия, приватизация невозможна. Брат не может «обойти» остальных.
Несовершеннолетняя дочь брата — обязательный участник приватизации. Согласно ст. 7 Закона о приватизации несовершеннолетние, имеющие право пользования, включаются в договор передачи:
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Дочь брата прописана в квартире — значит, она имеет право пользования. При любой приватизации она подлежит обязательному включению в число собственников. Это не позволит брату стать единоличным собственником даже при гипотетическом согласии остальных взрослых.
Однократность приватизации. Если брат ранее уже использовал своё право на приватизацию (что вероятно при наличии трёх квартир у него и жены), он утратил право на повторную бесплатную приватизацию:
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
В этом случае он вообще не может участвовать в приватизации родительской квартиры — только остальные члены семьи.
«Выписка» спрашивающего — только через суд и при доказанном добровольном выезде. Спрашивающий не проживает в квартире, но продолжает быть прописанным. Само по себе непроживание не прекращает право пользования:
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ
Для прекращения права пользования необходимо доказать в суде, что выезд носит постоянный и добровольный характер (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ — c5). Пленум Верховного Суда разъясняет бремя таких споров:
При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.)
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009
Брат может обратиться в суд с иском о признании спрашивающего утратившим право пользования. Но для этого ему придётся доказать: (1) добровольность выезда, (2) постоянный характер выезда, (3) отказ спрашивающего от прав и обязанностей по договору (неоплата коммунальных услуг и т.п.), (4) наличие у спрашивающего другого постоянного места жительства. Если выезд носит временный или вынужденный характер (например, из-за конфликта), суд откажет в иске.
Вывод: Брат не может единолично приватизировать квартиру без Вашего согласия и согласия родителей. Он не может «выписать» Вас иначе как через суд, где ему придётся доказывать Ваш добровольный и постоянный отказ от жилья — бремя доказывания лежит на нём. Дочь брата в любом случае будет включена в число собственников при приватизации. Если брат уже использовал право на приватизацию ранее, он вообще не вправе в ней участвовать.
Защитная ветка: что будет, если Вы откажетесь от участия в приватизации, а остальные приватизируют квартиру?
Это важнейшая гарантия. Если квартира будет приватизирована другими членами семьи, а Вы дадите согласие на приватизацию, но сами в неё не войдёте — за Вами навсегда сохранится право пользования этим жилым помещением, и выселить Вас будет невозможно.
Эта защита установлена ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ:
Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере, выданном при вселении в жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива. 2.
— ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ, п. 1
Смысл нормы: если на момент приватизации Вы имели равное с будущим собственником право пользования и отказались от включения в число собственников, то к Вам не применяется правило ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (по которому бывший член семьи собственника утрачивает право пользования). Ваше право пользования становится бессрочным и не зависит от сохранения семейных отношений с собственником.
Таким образом, отказ от участия в приватизации — не потеря прав, а, напротив, сохранение бессрочного права пользования, которое не может быть прекращено даже при продаже квартиры новому собственнику (право следования).
Вывод: Если Вы не хотите или не можете договориться о приватизации на себя, Вы вправе дать согласие на приватизацию другим членам семьи, письменно отказавшись от участия в ней. В этом случае за Вами сохраняется бессрочное право пользования квартирой, которое не зависит от того, кто станет собственником и сохранятся ли семейные отношения. Это исключает риск «выписки» даже после приватизации.
Какие у Вас перспективы: итоговый анализ ситуации
С учётом всех процитированных норм перспективы спрашивающего можно оценить как благоприятные независимо от того, состоится ли приватизация.
Если приватизация не состоится. Договор социального найма продолжает действовать. После смерти отца нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи (мать, брат или сам спрашивающий — ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Квартира остаётся в пользовании всех прописанных. Никакого «возврата государству» не происходит.
Если приватизация состоится. Она возможна только с согласия всех совершеннолетних (ст. 2 Закона № 1541-1 — c7). Возможны сценарии:
- Все участвуют в приватизации → квартира переходит в общую долевую собственность всех прописанных, включая несовершеннолетнюю дочь брата. Доли равные.
- Часть членов семьи (включая Вас) отказывается от участия → отказавшиеся сохраняют бессрочное право пользования (ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ — c10).
- Брат уже использовал право на приватизацию → он не участвует; остальные могут приватизировать без него (c9).
Риск выписки (утраты права пользования). Единственный реальный риск — судебный иск о признании утратившим право пользования по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ (c5) в связи с постоянным добровольным выездом. Для минимизации этого риска рекомендуется:
- Сохранять доказательства временного характера непроживания (если это так).
- Участвовать в оплате жилищно-коммунальных услуг.
- Периодически появляться в квартире.
- Не приобретать другое жильё в собственность, которое могло бы свидетельствовать о добровольном отказе от прав на спорную квартиру.
Вывод: Ваше правовое положение защищено законом. Вы имеете равное с отцом, матерью и братом право пользования квартирой, не можете быть лишены его без суда, а в суде бремя доказывания Вашего добровольного и постоянного отказа от жилья ложится на истца. Вы вправе как участвовать в приватизации, так и отказаться от неё с сохранением бессрочного права пользования. Споры разрешаются районным судом по месту нахождения квартиры (п. 3 Пленума ВС № 14 от 02.07.2009).
