Продажа квартиры по соцнайму после смерти нанимателя: можно ли вернуть квартиру или получить деньги

Сохранилось ли право пользования квартирой у заявителя как члена семьи умершего нанимателя

Если заявитель был вписан в договор социального найма и проживал в квартире, он является членом семьи нанимателя с равными правами.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Из этих норм следует: пока жилое помещение находилось в муниципальном/государственном жилищном фонде по договору социального найма, заявитель как член семьи нанимателя имел равное с отцом право пользования и право требовать признания себя нанимателем вместо умершего отца (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Договор социального найма является бессрочным (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ) — > Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

— ч. 2 ст. 60 ЖК РФ — и прекращается смертью только одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ), а не нанимателя, имевшего членов семьи. Поэтому при жизни отца и после его смерти право заявителя на квартиру не прекращалось само по себе; прекращение могло наступить лишь при выезде заявителя в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ) — > В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Если заявитель сохранял регистрацию и проживание, его права на квартиру по соцнайму продолжали действовать.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 5 ст. 83 ЖК РФ

Вывод: если заявитель был вписан в договор соцнайма, проживал и сохранял регистрацию в квартире, он сохранял право пользования ею и после смерти отца, а потому не мог быть лишён этого права без согласия и без судебного решения (ст. 84 ЖК РФ — выселение только в судебном порядке). Продажа квартиры, совершённая без его участия и согласия, нарушила его жилищные права.

Была ли нарушена приватизация и продажа квартиры прав, и как вернуть квартиру

Заявитель как член семьи нанимателя имел право участвовать в приватизации квартиры.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ч. 1 ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Приватизация по ст. 2 Закона РФ № 1541-1 возможна только с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц. Приватизация или последующая продажа квартиры без включения заявителя (лица, вписанного в договор соцнайма и имеющего право на приватизацию) нарушает его права. Такая сделка приватизации посягает на охраняемые законом интересы третьего лица (заявителя) и потому ничтожна:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— ст. 168 ГК РФ, п. 1

Однако для возврата самой квартиры ключевым является, кто в настоящий момент владеет ею. Если заявитель установит, что его право на квартиру было нарушено, он вправе предъявить виндикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Возможность истребования квартиры от добросовестного приобретателя ограничена — она допускается, если имущество выбыло из владения помимо воли заявителя (было утеряно, похищено или выбыло иным путём помимо его воли):

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. ______________________________________________________________________ Абзац первый пункта 38 признан не подлежащим применению постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 ______________________________________________________________________ Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. 39.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Здесь две развилки. Ветка А (возврат квартиры): если квартира была отчуждена без участия и согласия заявителя, чьё право пользования/приватизации не было прекращено, имущество выбыло из его владения помимо воли (продано без его ведома и согласия, возможно мошенническим путём) — тогда он вправе требовать возврата квартиры от нового собственника через оспаривание приватизации и последующих сделок и виндикацию. Ветка Б (добросовестный приобретатель): если новый собственник приобрёл жильё возмездно и не знал о нарушении, а с момента госрегистрации права первого добросовестного приобретателя прошло три года, суд откажет в истребовании (п. 4 ст. 302 ГК РФ) — тогда остаётся денежное требование, и здесь уже вопрос не «вернуть квартиру», а «получить деньги».

Вывод: если сделки по квартире совершены без участия заявителя, имевшего право пользования и на приватизацию, они недействительны (ничтожны), и при отсутствии защиты добросовестного приобретателя заявитель вправе требовать возврата квартиры в судебном порядке. Если защита добросовестного приобретателя сработает — переходят к денежным требованиям (блок 4).

Сроки исковой давности и с какого момента они исчисляются

Ключевой вопрос — не пропущены ли сроки. Для недействительности ничтожной сделки срок — три года:

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2.
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Для лица, не являющегося стороной сделки (заявитель не подписывал договор приватизации/купли-продажи), срок течёт со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале исполнения ничтожной сделки, но во всяком случае не более десяти лет (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Общий срок исковой давности по виндикационным и иным требованиям — три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике:

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Важно: исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (ст. 199 ГК РФ) — то есть риск отказа по пропуску срока возникает лишь если ответчик заявит о пропуске:

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 200. Начало течения срока исковой давности 1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3.
— ст. 199 ГК РФ, п. 2

Вывод: заявителю нужно точно установить, когда он узнал о продаже квартиры. Если с этого момента прошло более трёх лет (а для оспаривания ничтожной сделки, как не сторона сделки, — общий предел десять лет с начала её исполнения), существует высокий риск отказа в иске. Если же срок не истёк либо о пропуске ответчик не заявит — требования сохраняются. Дата, когда заявитель «узнал или должен был узнать» о продаже, является решающей и должна быть подтверждена документами.

Получение денег за проданную квартиру и уголовная ответственность продавцов

Если вернуть квартиру невозможно (в частности, защита добросовестного приобретателя по ст. 302, 223 ГК РФ), заявитель вправе требовать денежных средств. Основание — неосновательное обогащение лица, которое без законных оснований приобрело имущество за счёт заявителя:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

В силу п. 1 ст. 1102 и ст. 1107 ГК РФ лицо, получившее имущество без основания, обязано его возвратить, а при невозможности возвратить имущество в натуре — возместить его действительную стоимость, плюс начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395, 1107 ГК РФ). Ответчиком по такому требованию выступит лицо, которое за счёт заявителя приобрело выгоду от продажи квартиры (продавший её родственник либо лицо, неосновательно получившее деньги).

Если продажа квартиры была осуществлена обманным путём (например, подделка документов, сокрытие прав заявителя, оформление приватизации и сделки без него), действия виновных образуют состав мошенничества, включая квалифицированный состав, повлёкший лишение гражданина права на жилое помещение:

Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, - (В редакции Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ) наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового. (В редакции федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ) 5. Мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности, если это деяние повлекло причинение значительного ущерба, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 323-ФЗ) 6.
— ч. 4 ст. 159 УК РФ

В таком случае заявитель вправе подать заявление о преступлении (ст. 141, 144-145 УПК РФ) в полицию/Следственный комитет; вступивший в законную силу приговор по уголовному делу станет дополнительным основанием для возврата квартиры или взыскания денег в гражданском порядке, а также возможной компенсации морального вреда и убытков (ст. 15, 151 ГК РФ).

Вывод: если возврат квартиры невозможен, заявитель вправе взыскать с лица, неосновательно обогатившегося за его счёт в результате продажи, стоимость квартиры (денежные средства, полученные от продажи) с процентами по ст. 395, 1107 ГК РФ. При признаках обмана — дополнительно подать уголовное заявление о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). Выбор «квартира или деньги» — это право заявителя: сначала надо понять, возможен ли возврат жилья (блок 2); если он реален и срок не пропущен — целесообразно требовать квартиру, иначе — деньги.