Приватизация квартиры, если один из прописанных служит в армии: нужно ли его присутствие и как оформить согласие

Требуется ли согласие военнослужащего, прописанного в квартире, на приватизацию

Приватизация жилого помещения государственного/муниципального фонда возможна только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию. Военнослужащий, прописанный в квартире по договору социального найма, такое право пользования имеет, поэтому его согласие обязательно.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Ключевое значение имеет слово «согласия всех имеющих право на приватизацию»: закон не различает «обычных» и прописанных военнослужащих. Пока военнослужащий сохраняет регистрацию и право пользования квартирой, он имеет право участвовать в приватизации, и приватизировать квартиру без его согласия или без его участия нельзя.

Вывод: нотариально удостоверенного согласия военнослужащего на приватизацию недостаточно для того, чтобы исключить его из состава сособственников, если он не дал отдельного отказа от участия. Согласие военнослужащего на приватизацию обязательно; при этом он либо включается в договор передачи (становится сособственником), либо даёт отказ от участия в приватизации.

Нужно ли личное присутствие военнослужащего или достаточно доверенности

Личное присутствие военнослужащего, находящегося на службе, для оформления приватизации не требуется. От его имени могут действовать представители по доверенности, а для военнослужащих предусмотрен особо упрощённый порядок удостоверения таких доверенностей.

1. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
   — п. 2 ст. 185.1 ГК РФ

Из п. 2 ст. 185.1 ГК РФ прямо следует: доверенность военнослужащего, удостоверенная командиром (начальником) воинской части (или начальником военно-лечебного учреждения), приравнивается к нотариально удостоверенной. Значит, военнослужащему не обязательно искать нотариуса — достаточно заверить доверенность у командира части по месту службы.

Эта доверенность даёт: (1) право включить военнослужащего в договор передачи и подписать его из местонахождения части — через доверенное лицо, либо (2) право подать от его имени заявление о приватизации и согласие. Важно, что сам договор передачи при этом нотариально удостоверять не требуется:

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 означает: для приватизации, в отличие от обычных сделок с недвижимостью, обязательной нотариальной формы договора нет и госпошлина не взимается. То есть вся процедура — подписание договора передачи и регистрация права — проходит без обязательного личного присутствия военнослужащего, если от его имени действует представитель по доверенности, удостоверенной командиром части.

Вывод: личное присутствие военнослужащего не требуется. Достаточно доверенности, оформленной у командира воинской части (приравнивается к нотариальной по п. 2 ст. 185.1 ГК РФ), по которой его представитель подпишет договор передачи и согласие. Если же военнослужащий не участвует в приватизации — оформляется нотариально удостоверенный отказ (о чём — в следующем блоке).

Влияет ли военная служба на право пользования квартирой и на право на приватизацию

Служба в армии не лишает военнослужащего права пользования жилым помещением и, соответственно, права на приватизацию — ни для срочников, ни для контрактников.

Во-первых, общее правило жилищного кодекса: временное отсутствие не меняет прав по договору социального найма:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Во-вторых, специальные нормы законодательства о статусе военнослужащих прямо сохраняют за ними жилые помещения и право пользования на время службы:

За военнослужащими, проходящими военную службу по призыву, курсантами военных профессиональных образовательных организаций или военных образовательных организаций высшего образования сохраняются жилые помещения, занимаемые ими до призыва (поступления) на военную службу. Они не могут быть сняты с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
— п. 11 ст. 15 ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»

За военнослужащими-гражданами на первые пять лет военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных профессиональных образовательных организациях или военных образовательных организациях высшего образования) сохраняется право на жилые помещения, занимаемые ими до поступления на военную службу.
— п. 1 ст. 15 ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»

За военнослужащими, проходящими военную службу по призыву, курсантами военных профессиональных образовательных организаций или военных образовательных организаций высшего образования сохраняются жилые помещения, занимаемые ими до призыва (поступления) на военную службу. Они не могут быть сняты с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
— п. 11 ст. 15 ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» касается служащих по призыву и курсантов: занимаемое до призыва жильё за ними сохраняется, с учёта нуждающихся они не снимаются. > За военнослужащими, проходящими военную службу по призыву, курсантами военных профессиональных образовательных организаций или военных образовательных организаций высшего образования сохраняются жилые помещения, занимаемые ими до призыва (поступления) на военную службу. Они не могут быть сняты с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
— п. 11 ст. 15 ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» распространяется на военнослужащих по контракту: в первые пять лет военной службы за ними сохраняется право на занимаемое до поступления жильё. Поскольку право пользования (и право на приватизацию) сохраняется, приватизировать квартиру за «спиной» служащего нельзя — требуется его волеизъявление.

Отдельно закреплено право военнослужащих вообще участвовать в приватизации занимаемых помещений:

Военнослужащие-граждане, граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей вправе приобрести в собственность в порядке приватизации в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации занимаемые ими на условиях социального найма жилые помещения, за исключением жилых помещений в закрытых военных городках.
— п. 6 ст. 15 ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»

Военнослужащие-граждане, граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей вправе приобрести в собственность в порядке приватизации в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации занимаемые ими на условиях социального найма жилые помещения, за исключением жилых помещений в закрытых военных городках.
— п. 6 ст. 15 ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» подтверждает: военнослужащие и члены их семей вправе приватизировать занимаемые по соцнайму помещения (с единственным исключением — закрытые военные городки, см. блок про риски).

Вывод: служба не является основанием считаться утратившим право пользования или право на приватизацию. Такой военнослужащий сохраняет все жилищные права и должен участвовать в приватизации либо дать отказ.

Ветка: военнослужащий не участвует в приватизации. Риски и ограничения

Если военнослужащий добровольно отказывается от участия в приватизации в пользу других членов семьи, он оформляет нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации — либо напрямую у нотариуса, либо по доверенности, удостоверенной командиром части (п. 2 ст. 185.1 ГК РФ, см. блок 2). Без такого отказа исключить его из договора передачи нельзя, иначе договор может быть оспорен как заключённый без согласия лица, имеющего право на приватизацию (ст. 2 Закона № 1541-1).

Ограничение — закрытые военные городки. Если квартира расположена в доме закрытого военного городка, приватизация вообще невозможна:

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения
— ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Это стоит проверить заранее: если дом отнесён к жилищному фонду закрытого военного городка, приватизация не состоится независимо от наличия согласия военнослужащего.

Если орган власти откажет в приватизации. Действует двухмесячный срок рассмотрения заявления:

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод: если военнослужащий отказывается от участия — оформляется нотариально удостоверенный отказ от приватизации (или доверенность на представителя по п. 2 ст. 185.1 ГК РФ). До подачи заявления проверьте, не является ли квартира служебной или находящейся в закрытом военном городке (ч. 1 ст. 4 Закона № 1541-1) — такие помещения приватизации не подлежат. При отказе органа или нарушении двухмесячного срока решение может быть обжаловано в суд в соответствии со ст. 8 Закона № 1541-1 в сочетании со ст. 12 ГК РФ.

Документы: что подтверждает право военнослужащего на приватизацию

Право военнослужащего на участие в приватизации подтверждается документами, фиксирующими его право пользования квартирой на условиях социального найма и его регистрацию по адресу.

Для подачи заявления на приватизацию от военнослужащего (либо его представителя) потребуются:

• Выписка из домовой книги или справка о составе семьи — подтверждает регистрацию и круг лиц, имеющих право пользования;
• Копия договора социального найма — подтверждает правовой статус жилья и права нанимателя и членов семьи;
• Доверенность, удостоверенная командиром воинской части (п. 2 ст. 185.1 ГК РФ) — от военнослужащего на имя представителя для подписания договора передачи или подачи заявления;
• Отказ от участия в приватизации (нотариально удостоверенный, либо удостоверенный командиром части в порядке п. 2 ст. 185.1 ГК РФ при отсутствии нотариуса в месте дислокации) — если военнослужащий не хочет становиться сособственником;
• Справка о неиспользовании права на приватизацию ранее (ст. 11 Закона № 1541-1: «Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения… один раз»). Обычно запрашивается выписка из ЕГРН — об отсутствии в собственности жилья, приобретённого в порядке приватизации.

Вывод: ключевые документы — договор социального найма (основание права), выписка из домовой книги (факт регистрации) и доверенность/отказ, удостоверенный командиром части (п. 2 ст. 185.1 ГК РФ); также желательно подтверждение, что военнослужащий ранее не реализовал однократное право на приватизацию.

Исполнение: регистрация права собственности и порядок действий

После принятия уполномоченным органом решения о приватизации (в двухмесячный срок по ст. 8 Закона № 1541-1) право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН. Процедура:

• Орган власти (местная администрация или уполномоченное учреждение) заключает договор передачи со всеми лицами, включёнными в него (либо с их представителями по доверенностям). Нотариальное удостоверение договора не требуется (ч. 1 ст. 7 Закона № 1541-1), госпошлина за приватизацию не взимается.
• Договор передачи подаётся в Росреестр (через МФЦ) для государственной регистрации права общей долевой или общей совместной собственности. Именно с момента регистрации возникает право собственности на квартиру.
• Если военнослужащий отказался от участия, он остаётся зарегистрированным в квартире как член семьи нанимателя, но не становится собственником. Если же военнослужащий участвовал — он становится сособственником.

Вывод: завершающий этап — государственная регистрация права в ЕГРН через Росреестр (МФЦ). Представитель военнослужащего действует на основании доверенности (ст. 185.1 ГК РФ) на всём протяжении: от подачи заявления до подписания договора и регистрации права.

Судебная защита при нарушении прав в ходе приватизации

Если уполномоченный орган отказывает в приватизации (в том числе по мотивам, связанным с военной службой лица, имеющего право на участие), либо нарушает двухмесячный срок рассмотрения, гражданин вправе обратиться в суд. Ст. 8 Закона № 1541-1 прямо это предусматривает, а ст. 12 ГК РФ даёт перечень доступных способов защиты:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Применительно к приватизации с участием военнослужащего это означает: если администрация отказывает в приватизации вопреки имеющемуся согласию (или отказу) военнослужащего, заинтересованное лицо может обратиться в районный суд с требованием о признании права на приватизацию либо о признании недействительным акта государственного органа об отказе. Срок — общий срок исковой давности 3 года (ст. 196 ГК РФ) для требования о признании права; для признания недействительным акта органа — 3 месяца по КАС РФ, если заявление подаётся в порядке административного судопроизводства.

Вывод: при отказе органа в приватизации либо нарушении двухмесячного срока — обращение в районный суд с иском о признании права на приватизацию (ст. 8 Закона № 1541-1, ст. 12 ГК РФ).