Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком: риски и правила оформления

Влияет ли наличие прописанного несовершеннолетнего на допустимость продажи: развилка «собственник доли» vs «только зарегистрирован»

Ключевой вопрос — не «прописан ли ребёнок», а является ли он собственником (доли) квартиры. От этого зависит, нужно ли предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Ветка А — ребёнок является собственником доли (например, квартира приватизирована с его участием либо куплена с использованием средств материнского капитала с обязательством выделить доли детям). Тогда отчуждение невозможно без предварительного разрешения органа опеки:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Поскольку за несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, все сделки совершают родители (законные представители), а для их действий с имуществом ребёнка применяются правила об опеке, родитель не вправе продать долю ребёнка без разрешения органа опеки — это прямое указание п. 1 ст. 28 и п. 2 ст. 37 ГК РФ:

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Идентичное правило закреплено в специальном законе об опеке (п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) и в семейном законодательстве — на управление имуществом ребёнка родителями распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Практическое следствие для покупателя: Росреестр приостановит регистрацию перехода права, если в деле не будет подтверждения согласия органа опеки — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ прямо называет отсутствие согласия государственного органа основанием приостановления. Сделка при таком пороке является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а в случаях посягательства на интересы третьих лиц — ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
— п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ

Такая сделка может быть впоследствии оспорена (в т.ч. прокурором или органом опеки в защиту прав ребёнка) с возвратом имущества, а для покупателя это риск потери денег и судебных разбирательств.

Ветка Б — ребёнок только зарегистрирован (прописан), но не является собственником (например, он — сын/дочь продавца, вселён в квартиру как член семьи). В этом случае согласие органа опеки на продажу не требуется, поскольку п. 4 ст. 292 ГК РФ допускает отчуждение с согласия опеки лишь когда в помещении проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей либо находящиеся под опекой/попечительством:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Если же ребёнок проживает совместно с родителем (продавцом) и не оставлен без попечения, то продажа сама по себе не требует разрешения опеки: переход права собственности к покупателю прекращает право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ):

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Вывод. Перед сделкой необходимо установить из выписки ЕГРН (истории права), является ли ребёнок собственником доли. Если да — сделку можно проводить только после получения продавцом предварительного разрешения органа опеки и попечительства (иначе Росреестр приостановит регистрацию, а сделку можно будет оспорить). Если ребёнок лишь зарегистрирован и собственником не является — разрешение опеки не требуется, а вопрос сводится к порядку снятия с регистрационного учёта (см. следующий блок).

Как снять ребёнка с регистрационного учёта и как защитить покупателя в договоре

Если ребёнок не является собственником (ветка Б выше), его снятие с регистрационного учёта по месту жительства производится органами регистрационного учёта (МВД) — снятие при изменении места жительства осуществляется на основании заявления гражданина (для малолетнего — по заявлению законного представителя, ст. 7 Закона РФ № 5242-1):

изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме
— абз. 2 ст. 7 Закона РФ № 5242-1

Практически это означает, что продавец-родитель снимает себя и ребёнка с учёта при регистрации по новому месту жительства; голая «выписка» без регистрации ребёнка по новому адресу, где он будет проживать с родителем, ст. 7 Закона отдельно не требуется — снятие происходит при постановке на учёт по новому месту жительства. Ребёнок, не являющийся собственником, по переходе права собственности к покупателю утрачивает право пользования квартирой (п. 2 ст. 292 ГК РФ):

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Риск для покупателя: регистрация сама по себе не создаёт права на жилое помещение — она лишь учётная. Но во избежание споров и для гарантии пустой квартиры в договоре купли-продажи следует прямо отразить судьбу проживающих лиц. Ст. 558 ГК РФ относит перечень лиц, сохраняющих право пользования после перехода собственности, к существенному условию договора — если в квартире остаются лица с правом пользования, их нужно перечислить:

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Для защиты покупателя в условиях договора целесообразно:

• зафиксировать, что ребёнок (как член семьи продавца, не собственник) не сохраняет право пользования после перехода права собственности;
• предусмотреть обязанность продавца снять ребёнка с регистрационного учёта в согласованный срок и неустойку (штраф за каждый день просрочки на случай, если обязательство не будет исполнено) — это договорная гарантия, поскольку принудительно снять с учёта несовершеннолетнего орган учёта самостоятельно после сделки не вправе (основания ст. 7 Закона № 5242-1 не включают «переход права собственности» автоматически для уже зарегистрированного лица, требуется либо заявление, либо решение суда).

Вывод. Если ребёнок не собственник — снятие с учёта происходит по заявлению законного представителя (родителя) при постановке на учёт по новому месту жительства; разрешение опеки не требуется, а покупателю стоит: (а) проверить выписку ЕГРН, что ребёнок не собственник; (б) зафиксировать в договоре отсутствие у ребёнка права пользования после сделки и обязанность продавца снять его с учёта с договорной неустойкой за задержку. Если ребёнок — собственник доли — см. блок 1: без разрешения органа опеки сделка рискованна и может быть оспорена.

Сроки, денежные гарантии, судебный порядок и риски при неисполнении продавцом обязательства снять ребёнка с учёта

Денежные гарантии (неустойка). Для обеспечения исполнения обязанности продавца снять ребёнка с регистрационного учёта договор купли-продажи может предусматривать неустойку на случай просрочки. Это прямо разрешено п. 1 ст. 330 ГК РФ:

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Таким образом, стороны вправе установить штраф за каждый день сохранения регистрации ребёнка после согласованного срока — кредитор (покупатель) не обязан доказывать убытки для взыскания неустойки. Дополнительно может применяться удержание части цены (через банковскую ячейку/аккредитив) — это договорной способ обеспечения (ст. 329 ГК РФ) и распространённая практика.

Судебный порядок (если продавец не снял ребёнка). Если продавец после перехода права собственности добровольно не снимает ребёнка с учёта, покупатель вправе обратиться в районный суд с иском о признании ребёнка утратившим право пользования жилым помещением. Основание: переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ, подтверждённый в постановлении КС РФ № 5-П от 24.03.2015):

является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Суд установил, что членом семьи бывшего собственника жилого помещения Г.А.Гурьянов не является, таковым признан не был и в связи с переходом права собственности на спорное жилое помещение А.М.Богатыреву утрачивает право пользования указанным жилым помещением и подлежит выселению из занимаемого жилого помещения в порядке статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом Г.А.Гурьяновым не оспаривалось, что квартира была предоставлена С.В.Тарановой без учета Г.А.Гурьянова, который членом семьи собственника в силу норм действовавшего тогда жилищного законодательства не являлся. Санкт-Петербургский городской суд признал, что, несмотря на то что Г.А.Гурьянов был вселен в установленном законом порядке в спорное жилое помещение с согласия собственника, это не порождает у него права бессрочного пользования жилым помещением. Как верно установил суд, в силу положений статьи 118 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент вселения ответчицы О.С.Гурьяновой в спорное жилое помещение, лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, предоставлялась отдельная квартира в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса.
— Постановление КС РФ № 5-П от 24.03.2015 (со ссылкой на п. 2 ст. 292 ГК РФ)

Снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в законную силу решения суда о признании утратившим право пользования жилым помещением — это прямое основание, закреплённое в ст. 7 Закона РФ № 5242-1:

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1 (основание снятия с учёта по решению суда)

Орган регистрационного учёта (МВД) исполняет такое решение суда, снимая гражданина с учёта без его заявления.

Риски оспаривания сделки. Сделка купли-продажи, совершённая без предварительного разрешения органа опеки в случаях, когда оно обязательно (отчуждение доли несовершеннолетнего — п. 2 ст. 37 ГК РФ), является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а при посягательстве на права ребёнка как третьего лица — ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Росреестр приостанавливает регистрацию такой сделки (п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Основной риск для покупателя — судебное оспаривание (в т.ч. органом опеки или прокурором в защиту прав ребёнка) с возвратом имущества в первоначальное положение, при этом возврат уплаченных денег зависит от добросовестности продавца и его платёжеспособности.

Срок. При изменении места жительства гражданин обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства подать заявление о снятии с учёта (ст. 6 Закона РФ № 5242-1). В договоре рекомендуется установить конкретный срок (например, 14 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности), совпадающий с переездом семьи продавца.

Вывод. Денежная защита покупателя — договорная неустойка за просрочку снятия с учёта (ст. 330 ГК РФ) и/или удержание части цены. При отказе продавца — судебный иск в районный суд о признании ребёнка утратившим право пользования; снятие с учёта — по решению суда (ст. 7 Закона № 5242-1). Риск оспаривания сделки реализуется только в случае, когда ребёнок является собственником доли, а разрешение органа опеки не получено — такая сделка может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ).