Соседи запрещают проходить через общий балкон и пользоваться душем на их стороне: что делать?

Являются ли душевые комнаты и балкон общим имуществом, и вправе ли соседи их монополизировать

Душевые комнаты и иные помещения, обслуживающие более одной комнаты, а не входящие в состав конкретной комнаты, относятся к общему имуществу собственников комнат. Для коммунальной квартиры это прямо закреплено:

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
— ч. 1 ст. 41 ЖК РФ

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
— ч. 1 ст. 43 ЖК РФ

То есть душевые и умывальные, коридоры, кухни, обслуживающие несколько комнат, находятся в общей долевой собственности всех собственников комнат, а бремя их содержания распределяется соразмерно долям (ст. 43 ЖК РФ). Для многоквартирного дома аналогичный режим установлен в отношении помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ;
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Этот же подход воспроизведён в Правилах содержания общего имущества — помещения общего пользования (включая коридоры и обслуживающие более одного помещения объекты) входят в состав общего имущества:

В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
— пп. «а», «г» п. 2 Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Применительно к вашей ситуации (этаж с четырьмя душевыми и общим балконом — типичная планировка общежития либо коммунальной квартиры) ключевой признак один: помещение, обслуживающее более одной жилой комнаты, является общим, и ни один из проживающих не вправе присвоить его себе в единоличное пользование или запрещать другим доступ к нему. Именно поэтому довод соседей «мы убираем балкон, значит он наш» юридически несостоятелен: уборка не порождает права единоличного владения общим имуществом.

Вывод: душевые комнаты (если они обслуживают более одной комнаты, а не входят в состав конкретных комнат) и общий балкон являются общим имуществом. Пользоваться ими вправе все проживающие, а соседи не вправе запрещать вам доступ.

Порядок пользования общим имуществом при несогласии соседей и защита от препятствий в доступе

Порядок владения и пользования общим имуществом определяется соглашением всех участников, а при недостижении согласия — судом:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это означает: соседи не вправе в одностороннем порядке устанавливать запрет на ваш проход к балкону или пользование общими душевыми. Если договориться не удаётся, порядок пользования (в том числе график, очередность, зоны) вправе определить суд.

Против действий соседей, чинящих вам препятствия в пользовании общим имуществом (не впускают на балкон, не дают пройти), применяется вещно-правовая защита — требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Такой иск (негаторный, либо об определении порядка пользования общим имуществом) подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости, на него не распространяется исковая давность (ст. 208 ГК РФ), поскольку нарушение носит длящийся характер.

Кроме того, общее имущество по закону должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования и соблюдение прав всех проживающих:

доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) 11.
— пп. «в» п. 10 Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Эта норма подтверждает, что обеспечение доступности общих помещений — это обязанность, а не усмотрение отдельных соседей.

Вывод: при отказе соседей пускать вас на общий балкон или к общим душевым вы вправе требовать устранения препятствий (ст. 304 ГК РФ) либо определения судом порядка пользования (ст. 247 ГК РФ) — подав иск в районный суд.

Развилки: можно ли пользоваться именно «чужим» душем и балконом, проход к которому лежит через помещение соседей

Исход дела зависит от того, закреплены ли конкретные душевые за определёнными комнатами. Здесь возможны два сценария.

Ветка 1 — душевые и балкон являются общим имуществом (обслуживают более одной комнаты). В этом случае вы вправе ими пользоваться наравне с соседями, а запрет с их стороны незаконен (обоснование — в блоках 1 и 2). Довод «мы убираем балкон, поэтому он наш» не основан на законе: содержание общего имущества — общая обязанность (ст. 43 ЖК РФ), а не основание для присвоения.

Ветка 2 — конкретная душевая комнатa входит в состав жилой комнаты соседей (например, санузел является частью их комнаты, а не отдельным помещением общего пользования). В этом случае пользоваться «их» душем без их согласия нельзя, поскольку это их жилое помещение. Тогда вам доступна только та часть душевых, которая относится к общему имуществу.

Что касается балкона, доступ к которому физически возможен только через помещение соседей: даже если сам балкон относится к общему имуществу, фактический проход через чужую комнату без согласия её владельца недопустим — он затрагивает их жилое помещение. В такой ситуации вопрос решается либо добровольным соглашением (например, о времени прохода), либо установлением судом порядка пользования с учётом прав обеих сторон (ст. 247 ГК РФ).

Дополнительно: при проживании по договору найма специализированного жилого помещения (общежитие) наниматель обязан использовать помещение по назначению и не вправе присваивать общее имущество, а его права на пользование определяются договором найма и действующими правилами проживания:

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. 2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. 3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. 4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. 5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 182-ФЗ) 6.
— ч. 1 ст. 100 ЖК РФ

{Без цитаты} Права и обязанности нанимателя специализированного помещения в части пользования приравнены к правилам социального найма (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ), то есть обязанность соблюдать права и законные интересы соседей распространяется и на проживающих в общежитии.

Вывод: если душевые и балкон — общее имущество (обслуживают несколько комнат), пользоваться ими можно, а запрет соседей незаконен. Если конкретная душевая входит в состав чужой комнаты, пользоваться ею без согласия соседей нельзя. Если единственный проход к общему балкону лежит через чужое помещение, вопрос решается соглашением или судом (ст. 247, 304 ГК РФ).

Сроки, доказательства, альтернативы и исполнение

Сроки (исковая давность). Требование об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (негаторный иск по ст. 304 ГК РФ) не ограничено исковой давностью, поскольку нарушение носит длящийся характер: пока соседи не пускают вас на балкон или к общему душу, право считается нарушаемым непрерывно. Это прямо следует из ст. 208 ГК РФ, которая исключает исковую давность для требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Доказательства. Для суда необходимо подтвердить: (1) что спорные душевые и балкон — общее имущество (поэтажный план/технический паспорт здания, выписка из ЕГРН, договор найма или свидетельства о праве на комнаты); (2) факт чинения препятствий (акты, составленные с участием управляющей организации/коменданта, письменные обращения к соседям, переписка, фото- и видеоматериалы, свидетельские показания). Чем точнее зафиксирован отказ в доступе, тем сильнее позиция.

Альтернативы суду. До суда целесообразно: направить соседям письменное требование о нечинении препятствий и о согласовании порядка пользования; обратиться в управляющую организацию (или к коменданту общежития) с заявлением об обеспечении доступа к общему имуществу, так как по пп. «в» п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность помещений общего пользования; при бездействии — жалоба в орган государственного жилищного надзора. Несанкционированный самозахват общего имущества соседями может также стать предметом обращения в эти органы.

Исполнение. Если суд удовлетворит иск об устранении препятствий или об определении порядка пользования, решение исполняется: добровольно — соседями; при уклонении — в порядке исполнительного производства через судебного пристава-исполнителя (взыскание исполнительского сбора, а при злостном неисполнении — меры ответственности). Решение суда об определении порядка пользования общим имуществом является обязательным для всех участников.

Вывод: исковая давность к требованию о доступе к общему имуществу не применяется (длящийся характер); потребуются документы о статусе помещений и фиксация отказов; до суда разумно задействовать управляющую организацию и жилищный надзор; судебное решение исполняется принудительно через приставов при уклонении соседей.