Соседи требуют доступ к своим стоякам через нашу квартиру, а мы зашили их гипсокартоном: кто должен предоставлять доступ?

Правовой режим стояка холодной воды — это общее имущество МКД, а не «собственность соседей»

Прежде всего, ошибочен сам тезис клиента «раз стояки их — пусть сами и обеспечивают доступ». Стояк холодного водоснабжения обслуживает более одного помещения в доме и потому является общим имуществом всех собственников помещений, а не имуществом соседней квартиры.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1, 3, 4 ст. 36 ЖК РФ

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе
— п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Ключевое значение для вашей ситуации: так как прорванная труба — это стояк внутридомовой системы холодного водоснабжения, он прямо поименован в п. 5 Правил № 491 как элемент общего имущества, находящегося у всех собственников на праве общей долевой собственности. Позиция «стояк принадлежит соседям, поэтому пусть сами решают» юридически несостоятельна: стояк принадлежит всем собственникам дома сообща, включая и вас, и именно поэтому обязанность по его содержанию и ремонту возложена на управляющую организацию, а не на отдельную квартиру.

Вывод: стояк ХВС — общее имущество МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 Правил № 491). Никакой «собственности соседей» на него не существует — у всех собственников дома равная долевая доля. Поэтому аргумент «это их стояк, пусть сами обеспечивают доступ» правовой силы не имеет.

Кто обязан обеспечить доступ и к кому он вправе обращаться

Обязанность по организации ремонта общего имущества (включая доступ к стояку) лежит на управляющей организации, а не на соседях. Из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что именно УК обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и постоянную готовность инженерных коммуникаций. Соответственно, обслуживание и ремонт стояка, равно как и работы по вскрытию закрывающих его конструкций, — это зона ответственности УК в силу п. 18 Минимального перечня № 290.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока;
— п. 18 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290 от 03.04.2013

Однако и на вас, как на собственнике, лежит обязанность обеспечить возможность такого обслуживания: собственник, поддерживая своё помещение в надлежащем состоянии, должен соблюдать правила содержания общего имущества и интересы соседей (ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ). Это означает, что вы не вправе своим коробом делать общий стояк недоступным для ремонта без возможности осмотра.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
— ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ

Конкретный механизм реализации закреплён в подп. «е» п. 34 Правил № 354: вы обязаны допускать в квартиру представителей исполнителя коммунальных услуг (то есть управляющей организации), причём для ликвидации аварии — в любое время. Обратите внимание: обязанность допускать сформулирована в отношении представителей исполнителя (УК и аварийных служб), а не в отношении соседей лично.

допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) ж) допускать исполнителя в занимаемое жилое помещение или домовладение для снятия показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем исполнителю сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей в заранее согласованное в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, за исключением случаев, если установленный и введенный в эксплуатацию прибор учета присоединен к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности);
— подп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. ПП РФ № 354 от 06.05.2011

Соседи, даже будучи сособственниками общего имущества, не вправе самостоятельно входить в вашу квартиру: жилище неприкосновенно, проникновение без согласия проживающих допускается только в целях спасения жизни и имущества или по судебному решению. Это означает, что требование о доступе должно идти через управляющую организацию (исполнителя), а не путём самовольного взлома вашего короба силами соседей.

Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2.
— ч. 1, 2 ст. 3 ЖК РФ

Вывод: доступ к стояку следует предоставлять представителям управляющей организации (исполнителя коммунальных услуг), которая и обязана организовать ремонт; при аварии — в любое время. Соседи лично права входить в вашу квартиру и самостоятельно ломать короб не имеют — они должны обращаться через УК. Ваше требование «пусть их УК делает, а не соседи» правомерно по существу, но отказывать УК в доступе при аварии вы не вправе.

Кто несёт расходы на вскрытие короба и его восстановление

По общему правилу ремонт общего имущества и, соответственно, разумные расходы на доступ к нему несёт управляющая организация за счёт средств на содержание общего имущества, собранных со всех собственников. Если бы вы предоставили УК плановый доступ, а она при ликвидации аварии вскрыла бы короб — обязанность привести отделку вашей квартиры в прежнее состояние (восстановить короб) в общем случае лежит на организации, проводившей такие работы, в силу ст. 15 и п. 1 ст. 1064 ГК РФ — это убытки, подлежащие возмещению причинителем.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вместе с тем есть существенный нюанс, работающий против вас: вы самовольно зашили общий стояк гипсокартоном без ревизионного лючка (отверстия для доступа). Стояк — общее имущество, к которому должен быть обеспечен постоянный доступ для обслуживания (п. 10, 11 Правил № 491 — содержание в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций). Ваши действия лишили УК возможности обслуживать общий стояк без разрушения вашей отделки. В этой части именно вы создали препятствие для доступа к общему имуществу, и бремя расходов на вскрытие короба, вызванное исключительно вашей зашивкой без лючка, может быть возложено на вас — поскольку «виновником» необходимости разрушать короб являетесь вы. ГК РФ исходит из возмещения вреда лицом, причинившим вред, и вреда, возникшего в результате ваших действий по сокрытию общего стояка.

Практическая рекомендация: разумнее не конфликтовать, а согласовать с УК доступ, а после ремонта настоять на восстановлении короба за счёт УК, если вы предоставляли штатный доступ, либо, если короб зашит без лючка, самому установить ревизионную дверцу — чтобы впредь доступ к общему стояку не требовал разрушения отделки.

Вывод: ремонт общего стояка и расходы на вскрытие проводящего его УК ложатся на средства содержания общего имущества; возмещение за разрушенный короб — по ст. 15, 1064 ГК РФ. Но если короб был зашит вами без ревизионного лючка, то именно вы создали препятствие доступу к общему имуществу, и расходы на вскрытие этого конкретного короба с высокой вероятностью будут взысканы с вас. Для защиты своих интересов — установить ревизионную дверцу на коробе.

Последствия отказа в доступе: риски возмещения убытков и негаторный иск

Если вы откажетесь впускать представителей УК при аварии и это приведёт к затоплению, распространению течи и причинению ущерба общему имуществу или имуществу соседей, ответственность за такие последствия может быть возложена на вас: общий принцип — вред возмещается лицом, причинившим вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Ваш отказ в доступе при аварии, прямо делающий невозможным устранение течи, может быть признан обстоятельством, повлёкшим увеличение ущерба, который вы обязаны компенсировать.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Кроме того, поскольку собственники — сособственники общего имущества (стояка) — вправе защищать своё право, соседи через суд (или УК) могут требовать устранения нарушения их права, не соединённого с лишением владения, — то есть понуждения вас обеспечить доступ к общему стояку вплоть до принудительного вскрытия короба, применяя ст. 304 ГК РФ (негаторный иск). Суд может обязать вас демонтировать часть короба либо обеспечить доступ.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Позиция «стояки их, пусть сами обеспечивают» одновременно и верна, и ошибочна: обеспечивать доступ при этом обязаны вы, а организовать ремонт — УК. Упорный отказ при реальной аварии делает вас потенциальным ответчиком и по деликтному иску (ст. 1064 ГК РФ), и по негаторному требованию (ст. 304 ГК РФ), с отнесением на вас судебных расходов.

Вывод: отказ в доступе при аварии чреват ответственностью за причинённый ущерб (ст. 1064 ГК РФ) и принудительным понуждением обеспечить доступ через негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) с возмещением вам же вреда. Поэтому отказывать УК в доступе для ликвидации течи нельзя — разумно допустить ремонт, потребовав восстановления короба, а впоследствии установить ревизионный лючок.

Сроки, порядок доступа, распределение расходов и практические действия

Сроки и порядок доступа. В подп. «е» п. 34 Правил № 354 закреплены две разные ситуации: плановый осмотр (не чаще 1 раза в 3 месяца, в заранее согласованное время) и выполнение ремонтных работ по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время. Поскольку у вас именно авария (прорвало трубу), доступ УК вправе требовать немедленно, без длительного предварительного согласования.

допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) ж) допускать исполнителя в занимаемое жилое помещение или домовладение для снятия показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем исполнителю сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей в заранее согласованное в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, за исключением случаев, если установленный и введенный в эксплуатацию прибор учета присоединен к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности);
— подп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. ПП РФ № 354 от 06.05.2011

Кто организует вскрытие и кто за него платит. Обязанность обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций и их доступность для предоставления коммунальных услуг возложена на управляющую организацию (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), а состав конкретных работ по обслуживанию систем водоснабжения определён п. 18 Минимального перечня № 290. Содержание общего имущества в состоянии, обеспечивающем такую готовность и доступность, — требование п. 10 Правил № 491, подтверждённое и разъяснениями Верховного Суда.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока;
— п. 18 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290 от 03.04.2013

доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Отсюда следует порядок действий: вскрытие короба и ремонт стояка организует и выполняет УК (или её подрядчик), а не соседи самостоятельно. Расходы на сам ремонт общего имущества покрываются из платы за содержание общего имущества. Что касается восстановления отделки вашей квартиры после вскрытия — обязанность возместить такие убытки (по ст. 15 и п. 1 ст. 1064 ГК РФ) в общем случае лежит на том, кто произвёл вскрытие, если вы обеспечили штатный доступ; однако если короб был зашит вами наглухо, без ревизионного лючка, именно вы создали препятствие доступу к общему стояку, и расходы на разрушение именно этого короба могут быть возложены на вас.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Соседи не вправе действовать самостоятельно. Проникновение в жилище без согласия проживающих граждан не допускается, кроме случаев спасения жизни и имущества или по судебному решению (ч. 2, 3 ст. 3 ЖК РФ). Поэтому соседи не могут сами врываться и ломать короб — их правовой путь идёт через УК либо через суд с негаторным иском (ст. 304 ГК РФ).

Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2.
— ч. 1, 2 ст. 3 ЖК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Альтернатива — ревизионный лючок. Наиболее рациональный способ снять конфликт на будущее — установить в гипсокартонном коробе ревизионный лючок (дверцу), дающий доступ к общему стояку без разрушения отделки. Это исполняет вашу обязанность не сокрывать общее имущество от обслуживания и снимает претензии как соседей, так и УК.

Доказательства, которые стоит зафиксировать. Сохраните технический паспорт с отметкой о размещении доступа к стоякам в вашей квартире (это подтверждает, что стояки изначально расположены именно здесь, а не возникли как ваша конструкция); потребуйте от УК письменное уведомление о времени доступа и составление акта осмотра до и после вскрытия короба (акт по результатам осмотра общего имущества — п. 14 Правил № 491); сфотографируйте короб до вскрытия.

Вывод. При аварии УК вправе требовать доступ немедленно; соседи лично — не вправе проникать к вам в квартиру. Стояк ХВС — общее имущество, поэтому «обеспечить доступ сами» должны именно вы как владелец помещения, где он расположен (предоставив УК возможность пройти), а организовать и выполнить вскрытие короба и ремонт стояка обязана УК за счёт средств содержания общего имущества. Разумная линия: допустить УК с фиксацией состояния короба актом, потребовать восстановления короба за счёт УК (если вы не препятствовали доступу), а на будущее установить ревизионный лючок. Отказ в доступе при аварии чреват вашей ответственностью за ущерб (ст. 1064 ГК РФ) и негаторным иском (ст. 304 ГК РФ).