Как законно заставить соседей по торговому центру сделать звукоизоляцию, если они мешают работать?

Обязанность соблюдать нормы шума и административный путь (Роспотребнадзор)

Шум прямо отнесён законом к физическим факторам среды обитания, оказывающим воздействие на человека, а нежилые (общественные) помещения в торговом центре — к объектам, при эксплуатации которых обязаны соблюдаться санитарные правила.

При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 2. Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила
— ст. 24 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», п. 1

Ст. 24 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» закрепляет, что при эксплуатации общественных помещений должны обеспечиваться «безопасные для человека условия труда, быта и отдыха» в соответствии с санитарными правилами. Для студии ударных, работающей в помещении ТЦ рядом с вашим офисом, это означает обязанность не допускать шумового воздействия выше гигиенических нормативов, установленных СанПиН 1.2.3685-21 (гигиенические нормативы физических факторов), а при нарушении санправил — обязанность приостановить либо прекратить деятельность (п. 2 ст. 24 ФЗ).

Обязанность юридических лиц и ИП соблюдать саннормы — императивная и не зависит от того, что написано (или не написано) в вашем договоре аренды:

Индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны: выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц; (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 242-ФЗ; от 19.07.2011 № 248-ФЗ) разрабатывать и проводить санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия; обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг
— ст. 11 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», п. 6

Поскольку превышение допустимого уровня шума фиксируется только инструментальными замерами аккредитованной лаборатории, ключевое звено административного механизма — обращение в территориальный орган Роспотребнадзора, который проводит замеры шума и выносит предписание об устранении нарушений (в том числе о выполнении звукоизоляции). Сам нарушитель, в свою очередь, в силу п. 1 ст. 32 ФЗ обязан вести производственный контроль за безопасностью своих услуг:

Производственный контроль, в том числе проведение лабораторных исследований и испытаний, за соблюдением санитарно-эпидемиологических требований и выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий в процессе производства, хранения, транспортировки и реализации продукции, выполнения работ и оказания услуг
— п. 1 ст. 32 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

Нарушение сантребований к эксплуатации общественных помещений образует самостоятельный состав административного правонарушения:

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток
— ст. 6.4 КоАП РФ, п. 3

Для вашей ситуации это означает: если замеры Роспотребнадзора подтвердят превышение нормативов шума, студия ударных (и/или её должностные лица, и/или управляющая организация ТЦ, если нарушение связано с конструктивными характеристиками здания) может быть привлечена к административной ответственности вплоть до приостановления деятельности на срок до 90 суток, а по постановлению о приостановлении деятельности работа студии будет остановлена до устранения нарушений. Это самый быстрый способ принудить к звукоизоляции, не требующий от вас обращения в суд.

Вывод: законный способ принудить студию к звукоизоляции существует: зафиксировать превышение шума через замеры Роспотребнадзора, по результатам которых выносится предписание об устранении нарушения, а при его неисполнении наступает административная ответственность по ст. 6.4 КоАП РФ, включая административное приостановление деятельности студии.

Судебный путь: негаторный иск арендатора к соседу-нарушителю

Прямое требование к студии ударных об устранении шума возможно в судебном порядке — через негаторный иск. Вы как арендатор являетесь законным владельцем офиса, поэтому вам принадлежат те же способы вещно-правовой защиты, что и собственнику:

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Требование об устранении помех, не связанных с лишением владения (шум от соседнего помещения), — это классический негаторный иск. Важно, что на такое требование не распространяется исковая давность:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— ст. 208 ГК РФ (абз.), п. 2

Это означает, что вы вправе предъявить иск в любое время, независимо от того, как долго длится шум, и не обязаны доказывать вину студии в форме умысла или неосторожности: достаточно доказать сам факт нарушения ваших прав (шум выше нормативов, подтверждённый замерами, либо иными доказательствами — видеозаписи с фиксацией времени, показания свидетелей, экспертиза), а также то, что помехи носят реальный и длящийся характер.

Иск предъявляется к арендатору смежного помещения (студии ударных) — как к лицу, чья деятельность создаёт нарушение. При этом, если нарушение обусловлено конструктивными недостатками здания (отсутствие надлежащей изоляции перекрытий), соответчиком может быть привлечён собственник/управляющая организация ТЦ.

Поскольку спор между двумя хозяйствующими субъектами (арендаторами нежилых помещений в ТЦ) связан с предпринимательской деятельностью, он подлежит рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения ответчика (ст. 27, 28, 35 АПК РФ); если же хотя бы одна из сторон спора — физическое лицо, не имеющее статуса ИП, спор подсуден суду общей юрисдикции (районному суду).

Вывод: как арендатор вы вправе через суд обязать студию ударных прекратить шумовое воздействие и выполнить звукоизоляцию (негаторный иск по ст. 304–305 ГК РФ), без ограничения срока давности; ответчиком выступает сосед-арендатор, а при конструктивных недостатках здания — также собственник/управляющая организация ТЦ.

Предупредительный иск и возмещение вреда (денежные последствия)

Помимо негаторного, к той же ситуации применим иск о предупреждении причинения вреда: если шум создаёт опасность причинения вреда в будущем (например, вред здоровью работников вашего офиса), можно требовать запрещения деятельности, создающей такую опасность.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Если шум продолжается и уже причиняет вред (убытки от невозможности нормально вести деятельность, расходы на допзвукоизоляцию, вред здоровью), суд вправе не только обязать возместить вред, но и приостановить или прекратить саму деятельность:

Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 2 ст. 1065 ГК РФ

Денежное последствие опирается на общее правило об ответственности за причинение вреда:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это конкретизируется так: если из-за шума вы понесли расходы (например, на установку собственной звукоизоляции, на аренду временного помещения) либо здоровье сотрудников причинён вред, вы вправе требовать от студии возмещения этих убытков в полном объёме. Вред здоровью граждан возмещается по правилам ст. 151 и § 2 гл. 59 ГК РФ (компенсация морального вреда). Сложность здесь — в доказывании причинной связи между шумом и убытками/вредом: потребуются замеры уровня шума и (для вреда здоровью) медицинские заключения, а суд может назначить экспертизу.

Вывод: сверх требования о звукоизоляции вы вправе заявить (в том же судебном процессе) требования о запрещении/приостановлении деятельности, создающей опасность, и о возмещении убытков и вреда здоровью (ст. 1064, 1065 ГК РФ); доказательственная база — замеры шума и документы, подтверждающие причинную связь.

Требования к арендодателю (собственнику ТЦ): пригодность помещения и недостатки

Параллельный и часто более эффективный путь — предъявить требования не к студии, а к вашему арендодателю (собственнику здания ТЦ). Закон возлагает на арендодателя обязанность предоставить помещение, пригодное для использования по назначению:

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков
— п. 1 ст. 611 ГК РФ

Постоянный шум от соседнего арендатора, делающий офис непригодным для нормальной работы, юридически квалифицируется как недостаток сданного в аренду имущества, «полностью или частично препятствующий пользованию им». За такие недостатки арендодатель отвечает независимо от того, знал ли он о них при заключении договора:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Для вашей ситуации это даёт сразу несколько прав требований к арендодателю ТЦ: (1) безвозмездное устранение недостатка — то есть приведение помещения в состояние, защищённое от шума (в том числе за счёт понуждения соседа-арендатора к звукоизоляции либо выполнения звукоизоляции самим арендодателем); (2) соразмерное уменьшение арендной платы на время, пока шум не устранён; (3) возмещение ваших расходов на устранение недостатка (например, если вы сами сделаете звукоизоляцию) с правом удержать эти расходы из арендной платы; (4) досрочное расторжение договора без санкций.

Важное ограничение — из п. 2 ст. 612 ГК РФ: арендодатель не отвечает за недостатки, которые были оговорены в договоре или «должны были быть обнаружены арендатором при осмотре помещения». Поэтому если на момент подписания договора студия ударных уже работала и шум был очевиден, арендодатель может ссылаться на это обстоятельство. Поскольку в договоре «про это ни слова», ваша позиция сильнее, но данное возражение арендодателя нужно учитывать и заранее готовить на него ответ (например, что уровень шума нельзя было оценить «на глаз» без замеров, а его интенсивность выяснилась позднее).

Вывод: отсутствие условия о шуме в договоре аренды не препятствует защите: шум, делающий офис непригодным для работы, является недостатком имущества, за который отвечает арендодатель, и даёт вам право требовать безвозмездного устранения (звукоизоляции), уменьшения арендной платы, возмещения расходов либо досрочного расторжения договора (ст. 611, 612 ГК РФ).