Как правильно составить договор аренды квартиры: что включить, чтобы защитить себя от неоплаты и порчи имущества

Квалификация: договор найма жилого помещения, а не аренды — ключ к защите

Поскольку вы сдаёте квартиру гражданину для проживания, отношения регулируются договором найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), а не арендой. Различие принципиально: найм защищает обе стороны специальными нормами, а для юридических лиц действует отдельная конструкция аренды.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

Для вашего случая (наниматель — физическое лицо) применяется именно п. 1. Важно: если планируете сдавать квартиру юридическому лицу или ИП (например, для проживания сотрудников), п. 2 ст. 671 прямо предписывает конструкцию аренды — в этом случае составьте договор аренды, а не найма.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Договор заключается в письменной форме — это обязательное требование. Обратите внимание: договор найма, заключённый на срок не менее года, порождает обременение (ограничение) права собственности, подлежащее государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Практический вывод для вас: если хотите избежать регистрации обременения в Росреестре и связанных с этим сложностей, заключайте договор на срок до 11 месяцев (такое встречается часто), либо, если регистрация вас не пугает, на любой срок — но тогда она обязательна.

Цена платы устанавливается по соглашению сторон (ст. 682 ГК РФ), однако её одностороннее повышение в течение срока договора не допускается — это ваш главный сигнал: заложите механизм индексации арендной платы прямо в тексте договора (например, ежегодное повышение на процент инфляции), иначе менять цену будет нельзя до истечения срока.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
— п. 2 ст. 682 ГК РФ

Вывод по вопросу квалификации: для сдачи квартиры гражданину применяется договор найма (гл. 35 ГК РФ), он обязателен в письменной форме; договор на срок от года требует госрегистрации обременения; повышать плату односторонне в течение срока нельзя — чтобы защитить доход, механизм индексации и срок (до 11 мес. либо с регистрацией) должны быть прописаны в самом договоре.

Защита от неплатежей и порчи имущества: неустойка, обеспечительный платёж, возмещение вреда

Главные опасения (просрочка оплаты и порча имущества) закрываются тремя механизмами, которые должны быть буквально вписаны в договор: договорная неустойка, обеспечительный платёж и опись имущества с оценкой.

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
   — п. 1 ст. 330 ГК РФ

Неустойку (штраф/пеню) за просрочку внесения платы вы вправе установить договором по своему разумению (например, 0,1–0,5% от суммы долга за каждый день просрочки). Её огромное преимущество: при взыскании не нужно доказывать убытки — достаточно факта просрочки. Это самый простой и надёжный инструмент давления на нанимателя.

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
   — п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Обеспечительный платёж — самый мощный ваш инструмент против порчи имущества и недоплат. На практике это классический «залоговый депозит» (обычно месячная плата), который вносится нанимателем при заселении и засчитывается в счёт убытков/неустойки при наступлении указанных в договоре обстоятельств (порча имущества, задолженность по оплате, неоплата коммунальных). Если ничего из этого не случилось — платёж возвращается при выселении. Обязательно укажите в договоре, что он не является платой за последний месяц, иначе суд может зачесть его в счёт аренды.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Порча самого жилого помещения охватывается деликтной ответственностью: причинённый ущерб подлежит возмещению в полном объёме. Чтобы взыскание было реальным, составьте при передаче квартиры подписанную обеими сторонами опись имущества с указанием состояния и оценочной стоимости каждой вещи (мебель, техника, отделка) — она станет доказательством того, какое имущество и в каком состоянии было передано, и базой для расчёта ущерба. Без описи доказать порчу конкретной вещи и её стоимость в суде крайне сложно.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Помимо реального ущерба (стоимость ремонта, замена испорченной вещи) вы вправе требовать и упущенную выгоду — например, плату за то время, пока квартира не могла сдаваться из-за порчи. Это дополнительный рычаг.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

За просрочку внесения платы можно взыскивать либо договорную неустойку, либо проценты по ст. 395 ГК (по ключевой ставке ЦБ) — но не одновременно (п. 4 ст. 395: если договором предусмотрена неустойка, проценты по 395 не взыскиваются). Поэтому выберите в договоре один из вариантов — договорная неустойка обычно выгоднее и надёжнее.

Вывод: в договоре обязательно зафиксируйте (1) неустойку за просрочку оплаты (сумма за каждый день), (2) обеспечительный платёж с механизмом его зачёта в счёт ущерба/долга и условием возврата при нормальном исходе, (3) подписанную опись имущества с оценкой — это даст вам законную основу для защиты дохода и взыскания за порчу и неплатежи, не полагаясь только на общие нормы об убытках и вреде.

Расторжение договора и выселение: срок и порядок как условие гибкости

От того, на какой срок вы заключите договор, напрямую зависит ваша возможность вовремя «выйти» из отношений с недобросовестным нанимателем.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Расторжение по инициативе наймодателя и выселение возможны только через суд. Для договора на срок более года основания жёсткие: невнесение платы за 6 месяцев, либо разрушение/порча помещения. Суд может дать нанимателю до года на исправление. Всё это значит: чем короче срок договора, тем быстрее и проще вы сможете избавиться от неплательщика.

1. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
   — п. 2 ст. 683 ГК РФ

Закон прямо предусматривает особый режим краткосрочного найма (срок до одного года): к нему не применяются, в частности, статья 684 о преимущественном праве нанимателя на продление и правила о постоянном совместном проживании. Это и есть правовая основа выбора срока до 11 месяцев.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Статья 685. Поднаем жилого помещения 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. 2.
— ст. 684 ГК РФ, п. 2

1. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 671 ГК РФ

Также помните: наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив вас письменно за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК). В договоре стоит уточнить последствия такого преждевременного расторжения — например, судьбу обеспечительного платежа при досрочном выезде без уважительной причины.

Вывод: для максимальной гибкости и защищённости от неплательщика разумно заключать краткосрочный договор найма на срок до 11 месяцев: по п. 2 ст. 683 ГК к нему не применяются статьи 684 (преимущественное продление) и 680 (временные жильцы), что исключает автоматическое продление договора и регистрацию обременения, а неплатёж более двух раз становится основанием для расторжения (абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК). В договоре обязательно пропишите порядок передачи квартиры по акту при выселении и судьбу обеспечительного платежа.

Налогообложение дохода и взыскание задолженности: процедура

Налог. Доход от сдачи квартиры внаём — налогооблагаемый доход от источника в РФ, и его необходимо декларировать и платить с него налог. Есть два законных пути.

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
   — подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Доход от сдачи имущества внаём является доходом от источника в РФ. Для физического лица, не зарегистрированного как ИП/самозанятый, он облагается НДФЛ.

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

По общему правилу ставка НДФЛ для такого дохода — 13% (при доходе до 2,4 млн руб. в год).

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
   — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Исчисление и уплату НДФЛ с дохода от найма наниматель-физлицо производит самостоятельно (наниматель не налоговый агент), подавая декларацию 3-НДФЛ.

Альтернатива и самый удобный законный вариант — налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятость»): сдача внаём жилых помещений прямо названа объектом НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона о НПД).

1. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
   — ч. 8 ст. 2, ст. 10 Закона о НПД

Применяя НПД, вы освобождаетесь от НДФЛ в отношении этого дохода и платите налог по пониженной ставке.

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам. Статья 11. Порядок исчисления и уплаты налога 1. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при применении разных ставок - как сумма, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз, с учетом уменьшения соответствующей суммы налога на сумму налогового вычета в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Федерального закона. 2. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение "Мой налог" не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода, с указанием реквизитов, необходимых для уплаты налога. В случае, если сумма налога, подлежащая уплате по итогам налогового периода, составляет менее 100 рублей, указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего налогового периода. 3.
— ст. 10 Закона о НПД, п. 4

Ставка НПД — 4% от дохода от физических лиц и 6% от юрлиц/ИП, без деклараций и регистрации ИП (налог исчисляется налоговым органом автоматически). Режим действует на всей территории РФ, ограничение — доход не более 2,4 млн руб. в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 Закона о НПД).

Взыскание задолженности. При неплатеже взыскание долга можно ускорить через приказное производство.

1. Судебный приказ - судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм или об истребовании движимого имущества от должника по требованиям, предусмотренным статьей 122 настоящего Кодекса, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, или стоимость движимого имущества, подлежащего истребованию, не превышает пятьсот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 45-ФЗ ) 2. Судебный приказ является одновременно исполнительным документом и приводится в исполнение в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений. Статья 122. Требования, по которым выдается судебный приказ Судебный приказ выдается, если: требование основано на нотариально удостоверенной сделке; требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме; требование основано на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта; заявлено требование о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, не связанное с установлением отцовства, оспариванием отцовства (материнства) или необходимостью привлечения других заинтересованных лиц; абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 23-ФЗ ) заявлено требование о взыскании начисленных, но не выплаченных работнику заработной платы, сумм оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) иных сумм, начисленных работнику;
   — ст. 121, 122 ГПК РФ, п. 1

Если требование основано на договоре в простой письменной форме (то есть ваш письменный договор найма — идеальное основание), выдается судебный приказ — он одновременно является исполнительным документом и сразу передаётся приставам на взыскание (лимит — до 500 тыс. руб.).

1. Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются. Статья 24.
   — ст. 23 ГПК РФ, п. 1

Заявление о судебном приказе рассматривает мировой судья — это самый быстрый способ взыскать долг по арендной плате, без вызова сторон и заседаний. Именно поэтому письменная форма договора (п. 1 ст. 674 ГК) критична: она открывает доступ к приказному производству.

Вывод: чтобы всё было «по закону» и без налоговых проблем, оптимально зарегистрироваться как самозанятый (НПД) и платить 4% с дохода от физлиц без деклараций (ст. 10 Закона о НПД), а не 13% НДФЛ с подачей 3-НДФЛ (ст. 224, 228 НК). Для защиты от неплатежа письменный договор даёт право обратиться к мировому судье за судебным приказом (до 500 тыс. руб.) — самым быстрым способом вернуть долг.

Сроки взыскания, доказательства порчи и принудительное выселение

Срок давности. Взыскать задолженность по оплате и ущерб от порчи можно в пределах общего срока исковой давности.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Общий срок исковой давности — 3 года, он течёт по каждому просроченному платежу/факту порчи отдельно со дня, когда вы узнали (или должны были узнать) о нарушении. Если должник заявит об истечении давности, суд откажет по той части долга, которая вышла за 3-летний срок, — поэтому при длительной просрочке подавайте на взыскание своевременно, не дожидаясь накопления огромного долга. Судебный приказ (ст. 122 ГПК) взыскивается также с учётом этого срока.

Доказательства порчи имущества. Успех взыскания ущерба полностью зависит от фиксации состояния квартиры. Максимальную доказательственную силу имеют документы, созданные до и после пользования нанимателем:

• опись имущества и акт приёма-передачи с описанием и оценкой каждой вещи, подписанные обеими сторонами при заселении;
• акт о выявленных повреждениях, составленный при выселении (желательно с фото- и видеофиксацией и, при возможности, подписями свидетелей или оценщика);
• документы о фактических расходах на ремонт/замену (чеки, договоры подряда, сметы) — это подтвердит размер реального ущерба (п. 2 ст. 15 ГК).

Без этой фиксации суд не сможет связать повреждение именно с действиями данного нанимателя и оценить ущерб — требование будет отклонено или сильно урезано.

Принудительное выселение и исполнение. Фактическое выселение нанимателя, не освобождающего квартиру добровольно, осуществляется только на основании решения суда через судебных приставов.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ч. 1, 2 ст. 35 ЖК РФ

После того как суд расторг договор (ст. 687 ГК) и прекратил право пользования, наниматель обязан освободить помещение; если он в установленный вами срок не съезжает — выселение производится принудительно по решению суда. Исполнительный документ (в том числе судебный приказ — он уже является исполнительным документом по ст. 121 ГПК) передаётся в службу судебных приставов, которая обеспечивает фактическое освобождение квартиры.

Вывод: срок защиты ваших требований — 3 года (по каждому нарушению отдельно), поэтому фиксируйте и требуйте своевременно. Ключ к возмещению ущерба — опись имущества с оценкой и акты при заселении/выселении с фотофиксацией; без них взыскание за порчу маловероятно. Выселить упирающегося нанимателя можно только через суд, а затем через судебных приставов — самовольно выставить вещи и сменить замки нельзя.