Можно ли ставить автомобиль на парковку, которую ИП благоустроил на зеленой зоне у многоквартирного дома и угрожает перекрыть цепью?

Чья это земля и вправе ли ИП единолично ею распоряжаться

Статус спорной зоны определяется тем, в границах какого земельного участка она находится. Если это придомовая территория многоквартирного дома (даже если участок формально ещё не оформлен в ЕГРН), она является общим имуществом всех собственников помещений МКД, а не личной собственностью ИП.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Ключевая норма — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, прямо включающий придомовой участок с элементами озеленения и благоустройства в состав общего имущества:

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
— п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Более того, для домов «в существующей застройке» участок под домом признаётся общей долевой собственностью жильцов в силу закона, а образованный участок переходит к ним бесплатно со дня кадастрового учёта:

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1-2, 5 ст. 16 ФЗ-189

Отсюда два принципиально важных следствия для ситуации. Первое: владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом вправе только собственники помещений МКД в совокупности, а не кто-либо из них единолично и тем более не постороннее лицо:

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Второе: даже если бы ИП действовал «во благо» (заасфальтировал зону), сама передача общего имущества в пользование иному лицу и любые решения о благоустройстве или ограничении использования участка — это исключительная компетенция общего собрания собственников, принимаемая квалифицированным большинством. Один ИП такие решения принимать не вправе:

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Если асфальтированная зона находится в границах земельного участка МКД или прилегающей придомовой территории — она принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений дома, а не ИП. Ссылка ИП на «его землю» и «его документы» юридически несостоятельна, пока он не предъявит выписку из ЕГРН, подтверждающую, что спорный участок сформирован как самостоятельный, не входит в состав общего имущества МКД и принадлежит ему либо предоставлен ему в аренду/собственность. Без такого документа его действия по асфальтированию и огораживанию — самовольное вмешательство в чужое имущество.

Альтернативная ветка: зона находится на муниципальной земле (вне участка МКД)

Возможен вариант, когда зелёная зона и тротуарная зона не входят в отмежёванный участок МКД, а находятся на землях, государственная собственность на которые не разграничена, или в муниципальной собственности. В этом случае ИП тем более не приобрёл никаких прав: заливка асфальта и установка ограждения без предоставления участка в установленном законом порядке образуют самовольное занятие земельного участка.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

При этом предприниматель, осуществляющий деятельность без образования юридического лица, несёт за такое правонарушение ответственность как юридическое лицо — примечание к ст. 7.1 КоАП РФ прямо это устанавливает. Штраф для юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости участка (не менее 100 000 рублей).

Самовольно занятый участок подлежит освобождению, а произведённые затраты на «благоустройство» не возмещаются — наоборот, приведение участка в прежнее (пригодное) состояние и снос незаконно возведённого осуществляется за счёт виновного:

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ

Возведённые ИП объекты (асфальтовое покрытие, столбы, ограждение) в этой логике квалифицируются как самовольная постройка либо её элементы, права на которые он не приобретает и использовать которые не вправе:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— ст. 222 ГК РФ, п. 1

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу. Если зона находится вне участка МКД, права ИП на неё отсутствуют в любом случае: без оформленных в установленном порядке прав (собственность/аренда с целевым назначением, допускающим парковку) его действия являются самовольным занятием земли (ст. 7.1 КоАП РФ) и не создают для него ни права взимать плату, ни права кого-либо ограничивать. Обе возможные ветки (участок МКД / муниципальная земля) приводят к одному итогу: единоличных прав ИП на эту зону нет.

Можно ли жителям ставить там автомобили и вправе ли ИП взимать плату

Правовая квалификация парковки зависит от статуса зоны, установленного в блоке 1–2. Если зона — общее имущество МКД, то каждый собственник помещения вправе пользоваться общим имуществом наравне с другими; решение об ограничении такого пользования (например, о введении пропускного режима, огораживании, плате за парковку) принимается только общим собранием собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — см. > принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Самовольное огораживание ИП и требования платы не имеют законного основания.

Отдельно: взимание ИП платы за парковку на земле, которой он не владеет и которая не предоставлена ему в пользование, не основано ни на каком титуле. Пока ИП не предъявит документ, подтверждающий его право на участок (выписка ЕГРН, договор аренды с целевым назначением «для размещения парковки», решение общего собрания о передаче имущества в пользование — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ), любые его требования платы или «возмещения затрат на асфальтирование» юридически ничтожны. Более того, если он самовольно занял землю, закон прямо исключает возмещение ему произведённых затрат: > Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

— п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ.

Что касается парковки именно на зелёной зоне (газоне) — этот аспект регулируется региональными правилами благоустройства и может быть ограничен (размещение ТС на озеленённой территории часто запрещено местными актами и наказуемо по законам субъекта). Однако нарушение жителем этих правил (если оно есть) не даёт ИП права «запирать» автомобиль цепью или требовать плату — такие полномочия есть только у уполномоченных органов (административная комиссия, ГИБДД, муниципальный контроль), и только в установленном порядке.

Вывод по вопросу. Ставить автомобиль на придомовой территории МКД жители вправе, если иное не установлено решением общего собрания. ИП не вправе ни огораживать эту зону, ни взимать за парковку плату, ни «возмещать» за счёт жителей свои затраты на асфальтирование. Единственное легальное ограничение (если оно применимо) — муниципальные правила благоустройства о запрете стоянки на газонах, но его применение — компетенция органов, а не ИП.

Угрозы «запереть» машины цепью и что делать жителям

Огораживание столбами и намерение повесить цепь, ограничив доступ жителей к их автомобилям, — это неправомерное принуждение и самоуправство. Даже если бы ИП полагал, что у него есть какое-то право на участок (что в данном случае, как показано выше, не подтверждается), он обязан защищать его только соразмерными и законными способами — через суд или уполномоченные органы, а не удержанием чужого имущества:

Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 14 ГК РФ, п. 2

Самовольное, вопреки установленному порядку, ограничение доступа к чужим автомобилям (фактическое их удержание «под замком») — это действия, правомерность которых оспаривается, а при причинении существенного вреда (например, невозможность пользоваться автомобилем, расходы на эвакуацию, опоздания, повреждение имущества) они образуют состав самоуправства:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ст. 330 УК РФ, п. 1

Защита жильцов строится по двум направлениям. Гражданско-правовое: собственники вправе требовать устранения нарушений своего права владения общим имуществом, даже не связанных с лишением владения, и восстановления прежнего состояния участка (демонтаж ограждений, столбов, цепи):

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14. Самозащита гражданских прав Допускается самозащита гражданских прав.
— абз. 3 ст. 12 ГК РФ, п. 2

Административное/уголовное: при самовольном занятии земли — заявление в орган государственного земельного надзора (Росреестр), муниципальный земельный контроль и полицию (ст. 7.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ при существенном вреде). При фактическом запирании машин цепью — незамедлительное обращение в полицию (держите видеофиксацию, показания свидетелей, сведения о повреждениях), а также в прокуратуру в порядке надзора за исполнением земельного законодательства. Управляющей организации и администрации можно направить требование о пресечении самовольных действий на придомовой/муниципальной территории.

Вывод по вопросу. ИП не вправе вешать цепь и ограничивать выезд автомобилей — это самоуправство, а при причинении вреда — уголовно наказуемое деяние (ст. 330 УК РФ). Он не имеет ни одного законного основания «не выпускать» машины. Жители вправе ставить автомобили на придомовой территории (при отсутствии решения собрания об обратном), а в отношении ИП — добиваться демонтажа огораживаний через суд и привлечения его к ответственности через Росреестр/земнадзор, полицию и прокуратуру. Если он всё же реализует угрозу — это самостоятельное основание для обращения в полицию по факту самоуправства и для взыскания с него убытков (ст. 15 ГК РФ).