Вытяжка от художественной школы на первом этаже под окнами квартиры: шум и запах химии, что делать

Законно ли размещение художественной школы с обжигом керамики в жилом доме

Ключевой момент — в каком статусе находится помещение первого этажа. Жилое помещение предназначено только для проживания, и размещение в нём производств прямо запрещено.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти
— ст. 17 ЖК РФ, п. 4

Для вашей ситуации решающее значение имеет часть 3: «Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств». Обжиг керамики с выделением химических веществ и работой печи/вытяжки по своим признакам является производственной деятельностью (изготовление изделий с термической обработкой, эмиссией загрязняющих веществ), а не «профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью», которую допускает часть 2. Поэтому:

• если помещение осталось жилым — размещение в нём художественной школы с обжигом керамики неправомерно в принципе; собственник не вправе использовать жилое помещение под такое производство;
• если помещение переведено в нежилое — деятельность возможна, но перевод должен быть совершён в установленном порядке и фактически соблюдены требования безопасности (вентиляция, выбросы, шум).

Процедура перевода строго регламентирована и требует не только решения органа местного самоуправления, но и согласия других собственников.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— ст. 23 ЖК РФ, п. 4

Обратите внимание на пункт 7 части 2 ст. 22–23 ЖК (в полном тексте): к заявлению прикладывается протокол общего собрания собственников с решением об их согласии на перевод в нежилое, а также согласие каждого собственника примыкающих помещений — то есть и вашего, поскольку вы проживаете непосредственно над этим помещением (примыкающее — «расположенное непосредственно над или под переводимым»).

Вывод по вопросу: если помещение юридически остаётся жилым (не переведено в нежилой фонд), размещение в нём художественной школы с обжигом керамики незаконно — обжиг квалифицируется как промышленное производство, запрещённое ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. Даже если помещение переведено в нежилое, без вашего согласия (как собственника примыкающего помещения) и без решения общего собрания такой перевод процедурно неполноценен и может быть оспорен.

Правомерность размещения вытяжки на фасаде дома под вашими окнами

Фасад и наружные ограждающие конструкции многоквартирного дома относятся к общему имуществу всех собственников помещений.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Вытяжка (вентиляционное оборудование), выведенная на фасад, — это использование общего имущества дома одним лицом, а распоряжение общим имуществом в интересах третьего лица отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников.

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Таким образом, установка вытяжки на фасаде (общем ограждении дома) и её вывод под окна жилых квартир — это пользование общим имуществом «иным лицом» (арендатором/собственником нежилого помещения), которое по смыслу ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и ч. 4 ст. 36 ЖК РФ (передача объектов общего имущества в пользование иным лицам по решению общего собрания) требует решения общего собрания собственников. Если такого решения не было — размещение вытяжки на фасаде самовольно, и оно подлежит демонтажу.

Дополнительно: даже при наличии решения общего собрания использование общего имущества не должно нарушать права и законные интересы граждан (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ) — шум и выбросы под окнами жилых квартир таким нарушением являются.

Вывод по вопросу: размещение вытяжки на фасаде дома является распоряжением общим имуществом собственников и без решения общего собрания собственников помещений неправомерно. Самовольная вытяжка подлежит демонтажу; требование о её сносе можно заявить как в административном порядке (жилищная инспекция), так и в судебном (негаторный иск).

Нарушение санитарных требований по шуму и выбросам (химия)

Жилые помещения в обязательном порядке должны соответствовать санитарным требованиям по уровням шума и иным факторам среды.

Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям 1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 248-ФЗ) 2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. 3. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам
— ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ, п. 12

Шум работающей вытяжки и запах химических веществ (продукты обжига керамики) напрямую ухудшают уровни шума и качество воздуха в вашем жилом помещении, что нарушает ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ. Соответствие этим требованиям подтверждается замерами (уровень шума, концентрации загрязняющих веществ в воздухе жилых помещений), которые проводит Роспотребнадзор или аккредитованная лаборатория по вашей жалобе.

За нарушение установлена административная ответственность.

Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток
— ст. 6.4 КоАП РФ, п. 3

Ключевое для вас: санкция ст. 6.4 КоАП РФ предусматривает для юридических лиц и ИП не только штраф, но и административное приостановление деятельности на срок до 90 суток — это эффективный рычаг принуждения школы к устранению нарушений или прекращению деятельности, применяемый по итогам проверки Роспотребнадзора.

Вывод по вопросу: шум от вытяжки и выбросы химических веществ под окнами жилой квартиры нарушают санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям (ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ) и образуют состав правонарушения по ст. 6.4 КоАП РФ, за которое возможно административное приостановление деятельности школы на срок до 90 суток.

Куда обращаться и как добиться устранения нарушения

Порядок действий — от досудебных мер к судебным, причём они не исключают друг друга.

1. Роспотребнадзор (главный орган). По жалобе на нарушение санитарных норм (шум, запах химии) проводит проверку, замеряет уровни шума и концентрации веществ, выносит предписание об устранении и вправе составить протокол по ст. 6.4 КоАП РФ с ходатайством об административном приостановлении деятельности. Обращение подаётся письменно (лично, почтой, через Госуслуги); срок рассмотрения — 30 дней (общий по ФЗ № 59-ФЗ).

2. Государственная жилищная инспекция (ГЖИ). По вопросу законности перевода помещения и самовольного размещения вытяжки на фасаде/общем имуществе — проверяет соблюдение жилищного законодательства, выдаёт предписание о демонтаже/устранении.

3. Прокуратура. Возможна жалоба на бездействие указанных органов либо при неочевидной подведомственности — прокурор вправе провести проверку и внести представление, а также предъявить иск в интересах жильцов.

4. Суд (гражданский иск). Самостоятельный и наиболее надёжный способ пресечь деятельность.

Статья 1065. Предупреждение причинения вреда 1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда
— ст. 1065 ГК РФ

Статья 1065 ГК РФ позволяет прямо требовать запрещения деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, и обязать ответчика приостановить или прекратить деятельность (эксплуатацию вытяжки/печи), продолжающую причинять вред или угрожающую новым вредом.

статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
— п. 45 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

По смыслу этого разъяснения, для удовлетворения негаторного иска достаточно доказать факт нарушения ваших прав (шум, выбросы, самовольная установка на общем имуществе) и реальную угрозу их дальнейшего нарушения — не требуется лишения владения. Такой иск предъявляется в районный суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ); на требования по ст. 304 ГК РФ (негаторный иск) исковая давность не распространяется.

Вывод по вопросу: основной и самый быстрый путь — письменная жалоба в Роспотребнадзор (по шуму и химии) и в Госжилинспекцию (по самовольной вытяжке и незаконному использованию помещения), параллельно — судебный иск: о запрещении деятельности (ст. 1065 ГК РФ) и об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), включая демонтаж вытяжки. Районный суд по месту нахождения дома.

Сроки, альтернативные механизмы и исполнение решений

Сроки. На требования об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ) — подать негаторный иск о демонтаже вытяжки и о запрете деятельности по ст. 1065 ГК РФ можно в любой момент, пока нарушение длящееся. Жалобы в Роспотребнадзор и Госжилинспекцию рассматриваются в общий 30-дневный срок (ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан»); срок давности привлечения к административной ответственности по ст. 6.4 КоАП — в пределах общего порядка (постановление о приостановлении деятельности выносится судом по протоколу, ч. 2–3 ст. 23.1 КоАП).

Альтернативные (досудебные) механизмы — до и параллельно с жалобами:

• письменная претензия собственнику/арендатору помещения с требованием демонтировать вытяжку и прекратить обжиг (фиксирует факт и даёт основание для суда);
• обращение в управляющую организацию/ТСЖ — они обязаны реагировать на самовольное использование общего имущества;
• самостоятельный заказ замера шума и воздуха в аккредитованной лаборатории — получите объективное доказательство превышения норм ещё до проверки надзорного органа;
• обращение в орган местного самоуправления — проверить законность перевода помещения в нежилой фонд (и при его отсутствии/дефектах — инициировать отмену).

Исполнение. Итоговая цель достигается тремя путями, которые работают независимо:

• судебное решение о демонтаже вытяжки и (или) запрете деятельности приводится в исполнение судебным приставом-исполнителем (ФЗ № 229-ФЗ об исполнительном производстве);
• административное приостановление деятельности по ст. 6.4 КоАП РФ (до 90 суток) исполняется приставом и фактически останавливает работу школы;
• предписания ГЖИ/Роспотребнадзора об устранении нарушений обязательны, а их неисполнение влечёт самостоятельную административную ответственность (ст. 19.5 КоАП РФ).

Вывод по вопросу: исковая давность на ваши требования не распространяется, поэтому время на досудебное урегулирование (претензия, жалобы в Роспотребнадзор и ГЖИ, замеры) не лишает права на суд; исполнение обеспечивается как судебным приставом (демонтаж, запрет деятельности, приостановление до 90 суток), так и ответственностью школы за неисполнение предписаний надзорных органов.