Нужно ли разрешение других собственников квартир на установку летней кухни на земельном участке, являющемся общим имуществом МКД?

Правовой режим земельного участка под многоквартирным домом: это общая долевая собственность всех собственников

Ваш земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учёт, в силу закона уже принадлежит всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности — это не ваш личный участок, несмотря на то что он примыкает к вашей квартире. Это прямо закреплено ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ч. 2, 5 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»: такой участок бесплатно перешёл в общую долевую собственность собственников помещений.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает, что часть «своего» участка (даже примыкающего к квартире) юридически является общим имуществом всех собственников МКД, а не вашей исключительной территорией. Отсюда — вы не вправе единолично определять, что на нём возводить.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 2, 5 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме
— ч. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ

Итог по вопросу: земельный участок — это общая долевая собственность всех владельцев квартир, поэтому размещение на нём постройки без согласования с другими собственниками юридически затрагивает их права.

Кем и в каком порядке принимается решение о возведении постройки: нужно ли согласие всех владельцев

Да, для возведения летней кухни на общем земельном участке МКД вам необходимо получить решение общего собрания собственников помещений, принятое квалифицированным большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Это прямо вытекает из компетенции общего собрания.

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Соответственно, возведение летней кухни на участке — это одновременно и «строительство хозяйственной постройки» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК), и вопрос о «пределах использования земельного участка» (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК). Оба пункта по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников — то есть простого большинства или устного согласия части соседей недостаточно.

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Принятое в установленном порядке решение общего собрания обязательно для всех собственников, включая тех, кто голосовал против или не участвовал (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Именно решение общего собрания (2/3) и выступает законным инструментом согласования — оно заменяет собой персональные подписи всех владельцев.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании
— ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Параллельно в гражданском законодательстве установлено общее правило: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности (а именно таков ваш участок), осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Это означает: если согласия 2/3 не достигнуто или кто-то из собственников категорически против, самовольно строить нельзя; вопрос может решаться судом.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом
— ч. 1 ст. 247 ГК РФ

Итог: вам нужно созвать общее собрание собственников и получить решение не менее чем 2/3 голосов о разрешении разместить летнюю кухню на конкретной части участка (с указанием её места и размеров). Отдельного согласия каждого владельца подписью не требуется — достаточно протокола общего собрания с кворумом 2/3.

Последствия возведения без согласования: самовольная постройка, негаторный иск собственников

Если поставить летнюю кухню без решения общего собрания, постройка будет считаться возведённой на чужом (общем) имуществе без правовых оснований — это создаёт риск её сноса по иску других собственников, а также невозможность оформить на неё право собственности.

Самовольной постройкой признаётся возведение без необходимых согласований и разрешений; лицо, её осуществившее, не приобретает на неё право собственности, и она подлежит сносу за счёт возводившего (п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу
— п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ

Кроме того, любой собственник помещения в доме вправе требовать устранения нарушения его права на общее имущество (негаторный иск) по ст. 304 ГК РФ — независимо от того, лишён он владения участком или нет. Нарушение вашего права выражается в том, что вы единолично заняли часть общего участка постройкой.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

При этом важно различать ситуацию: если летняя кухня — некапитальное строение (не имеет прочной связи с землёй, перемещаемое), то по практике Верховного Суда она не является объектом недвижимости и на неё не распространяются правила о самовольных постройках (п. 2 Обзора ВС РФ № 3/2025 от 08.10.2025). Определение некапитального строения закреплено в п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ.

некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений
— п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу. Администрация городского округа обратилась в суд с иском к Б. о сносе самовольной постройки, указав, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель − земли населенных пунктов, вид разрешенного использования − ведение садоводства. В результате обследования земельного участка выявлена постройка, возведенная без соответствующего разрешения и иной необходимой документации. Истец просил суд признать данный объект самовольной постройкой, на Б. возложить обязанность снести его за свой счет, а в случае неисполнения решения суда взыскать с ответчика в пользу администрации городского округа судебную неустойку. Судом первой инстанции в целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, была назначена судебная строительно- техническая экспертиза. Из выводов, изложенных в заключении эксперта, следует, что на земельном участке располагается строение, которое квалифицируется как некапитальное и не является объектом недвижимости, не имеет прочной связи с землей. Исследуемое строение отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, а также требованиям безопасности. Строение располагается в пределах правомерных границ земельного участка, минимальные отступы соблюдены.
— п. 2 Обзора ВС РФ № 3/2025 (утв. 08.10.2025)

Однако даже некапитальная постройка всё равно занимает часть общего земельного участка МКД, поэтому для её размещения по-прежнему требуется решение общего собрания (2/3) о пределах использования участка — от отсутствия разрешения на строительство (которое для некапитальных строений не требуется) это не освобождает. Единственное отличие: при некапитальном строении постройка не будет сноситься как «самовальная недвижимость», но собственники вправе требовать её демонтажа как пользования общим имуществом без согласования и возмещения убытков.

{token_c2} — подтверждает, что и для некапитальной постройки нужно согласование порядка пользования общим имуществом.

Порядок действий, сроки и альтернативы, если согласие не достигнуто

Как действовать правильно. Созвать общее собрание собственников помещений, включить в повестку вопросы о разрешении разместить летнюю кухню (строительство хозяйственной постройки) и о пределах использования земельного участка. Решение по обоим вопросам принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (п. 1, 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Принятое решение оформляется протоколом и обязательно для всех собственников, в том числе не участвовавших в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Собственник, голосовавший против или не участвовавший, вправе обжаловать решение в суд в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о нём (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Если согласие 2/3 не достигнуто. Общее правило гражданского законодательства даёт возможность установить порядок пользования общим участком через суд: владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом
— ч. 1 ст. 247 ГК РФ

На практике это означает: если общее собрание не поддержало вашу инициативу, вы вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком (о предоставлении вам в пользование части участка под летнюю кухню, соразмерной вашей доле). Требования других собственников о демонтаже построенной без согласия кухни являются негаторными (ст. 304 ГК РФ) и не ограничены сроком исковой давности — поэтому самовольная постройка может быть оспорена в любой момент.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

О капитальности постройки. Если летняя кухня будет возводиться на фундаменте с прочной связью с землёй (капитальное строение), то дополнительно к решению общего собрания необходимо проверить вид разрешённого использования земельного участка по ЕГРН и, возможно, получить разрешение на строительство в общем порядке (ст. 51 ГрК РФ); также использование участка должно соответствовать его целевому назначению и не нарушать градостроительные регламенты (ст. 42 ЗК РФ). Для некапитальной летней кухни (перемещаемой, без прочной связи с землёй) разрешение на строительство не требуется — что подтверждает позиция Верховного Суда.

некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений
— п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу. Администрация городского округа обратилась в суд с иском к Б. о сносе самовольной постройки, указав, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель − земли населенных пунктов, вид разрешенного использования − ведение садоводства. В результате обследования земельного участка выявлена постройка, возведенная без соответствующего разрешения и иной необходимой документации. Истец просил суд признать данный объект самовольной постройкой, на Б. возложить обязанность снести его за свой счет, а в случае неисполнения решения суда взыскать с ответчика в пользу администрации городского округа судебную неустойку. Судом первой инстанции в целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, была назначена судебная строительно- техническая экспертиза. Из выводов, изложенных в заключении эксперта, следует, что на земельном участке располагается строение, которое квалифицируется как некапитальное и не является объектом недвижимости, не имеет прочной связи с землей. Исследуемое строение отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, а также требованиям безопасности. Строение располагается в пределах правомерных границ земельного участка, минимальные отступы соблюдены.
— п. 2 Обзора ВС РФ № 3/2025 (утв. 08.10.2025)

Итог по процедуре: правильный путь — созвать общее собрание и получить протокол с кворумом 2/3; только после этого возводить постройку. При отказе — определять порядок пользования участком через суд. Отсутствие разрешения на строительство для некапитальной кухни не отменяет необходимости решения общего собрания, поскольку вы размещаете постройку на общем имуществе всех собственников.