Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с соседями

Какой срок ответа собственников МКД на согласие перепланировки квартиры и можно ли молчание считать согласием

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Инициируйте общее собрание собственников в очно-заочной форме, уведомив их не позднее чем за 10 дней.
  2. 2
    Включите в повестку дня вопрос о согласии на перепланировку с приложением проекта.
  3. 3
    Направьте собственникам в других городах бюллетени для голосования и установите дату окончания их приёма.
  4. 4
    Обеспечьте кворум собрания — участие собственников с более чем 50% голосов.
  5. 5
    Если работы не связаны с присоединением части общего имущества к квартире: Добейтесь решения о согласии большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников.
  6. 6
    Оформите согласие протоколом общего собрания — только он подтвердит правомерность перепланировки.

Документы и доказательства

  • Проект перепланировки с отметкой о затрагивании фасада (общего имущества).
  • Протокол общего собрания собственников МКД с решением о согласии на работы.
  • Письменные решения (бюллетени) собственников, участвовавших в очно-заочном голосовании.
  • Документы, подтверждающие направление уведомлений о собрании (почтовые квитанции, описи вложений).
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  • Заявление о согласовании перепланировки с приложением проекта (для органа местного самоуправления).

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно проверьте проект: если работы присоединяют часть фасада к квартире, нужно согласие всех собственников.
    • Уведомите о собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения.
    • Не начинайте работы без оформленного протокола: это грозит штрафом и обязанностью вернуть всё в прежнее состояние.

  • Сроки и риски

    • Закон не устанавливает срок для ответа собственников на ваши письма — молчание не считается согласием.
    • Согласие оформляется только протоколом общего собрания — разрозненные ответы на письма его не заменяют.
    • Если работы затрагивают фасад (общее имущество) и присоединяют его часть — нужно согласие всех собственников.
    • Если присоединения общего имущества нет — достаточно решения общего собрания большинством не менее 2/3 голосов.
    • Проведение работ без оформленного согласия — самовольная перепланировка: штраф 2000–2500 руб. и обязанность вернуть всё в прежнее состояние.

  • Чего не делать

    • Не считайте молчание собственников их согласием — закон требует протокола общего собрания.
    • Не начинайте работы без оформленного протокола общего собрания — это будет самовольной перепланировкой.
    • Не полагайтесь на разосланные письма как на замену процедуры общего собрания.
    • Не игнорируйте необходимость решения общего собрания, если работы затрагивают фасад.
    • Не проводите работы, если проект предполагает присоединение части общего имущества, без согласия всех собственников.
    • Не рассчитывайте на отсутствие претензий — при споре суд не признает молчание согласием.

  • Когда нужен адвокат

    • Без адвоката не обойтись: работы затрагивают общее имущество, а спор о квалификации перепланировки решает суд.
    • Цена ошибки высока: самовольная перепланировка грозит штрафом и обязанностью вернуть помещение в прежнее состояние.
    • Сложность процесса: требуется оформить протокол общего собрания, а не просто собрать письменные ответы собственников.
    • Риск велик: другая сторона (орган согласования) будет опираться на специальные нормы ЖК РФ, а не на общие правила ГК РФ.
    • Адвокат поможет определить, требуется ли согласие всех собственников или достаточно двух третей голосов.
    • Если возникнет судебный спор об отказе в согласовании или о сохранении перепланировки: Юрист подготовит позицию для суда, если потребуется оспаривать отказ в согласовании или сохранить перепланировку.

  • Альтернативные пути

    • Инициируйте общее собрание собственников в очно-заочной форме, чтобы получить оформленный протокол.
    • Направьте уведомления о собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения.
    • Укажите в уведомлении дату окончания приёма решений для заочного голосования.
    • Уточните по проекту, требуется ли присоединение части общего имущества к вашей квартире.
    • Если присоединения нет, для решения достаточно 2/3 голосов от общего числа собственников.
    • Если присоединение есть, добейтесь письменного согласия каждого собственника, а не только большинства.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — собственник квартиры в многоквартирном доме, планирует перепланировку, затрагивающую фасад дома (общее имущество собственников помещений МКД). Для получения согласия других собственников клиент направил им заказные письма с уведомлением, вложив копию проекта и описание работ. Ответы от собственников, проживающих в других городах, не получены — ни «за», ни «против». Из этого следует, что на момент обращения согласие этих собственников отсутствует, а молчание не порождает юридически значимого волеизъявления.

Можно ли считать отсутствие ответа собственников (молчание) согласием на перепланировку?

Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
— п. 3 ст. 158 ГК РФ

Молчание признаётся выражением воли совершить сделку только в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон. Жилищное законодательство для случая согласия на перепланировку/реконструкцию, затрагивающую фасад, никакого «молчаливого согласия» не устанавливает. Более того, закон требует не просто волеизъявления каждого собственника, а оформленного документа — протокола общего собрания:

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
— п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Из совокупности норм вытекает: согласие собственников на перепланировку, связанную с присоединением части общего имущества, подтверждается протоколом общего собрания, а не молчанием. Если собственник не ответил ни «за», ни «против» — его согласия нет. Отсутствие ответа юридически означает отказ или, как минимум, отсутствие согласия, но ни в коем случае не согласие.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Вывод: отсутствие ответа собственников на заказные письма не может считаться их согласием на перепланировку. Молчание — не форма согласия. Для получения согласия необходимо провести общее собрание собственников и оформить решение (протокол), а не полагаться на молчание проживающих в других городах собственников.

Установлен ли законом срок для ответа собственников на запрос о согласии на перепланировку?

Законодательство о переустройстве и перепланировке (глава 4 ЖК РФ) не устанавливает срока, в течение которого каждый отдельный собственник обязан ответить на адресованный ему запрос о согласии. Срок для представления ответа заявитель вправе назначить самостоятельно, указав его в письме, и такой срок будет лишь ориентиром для добровольного ответа.

Единственный законодательно регламентированный процесс получения согласия — общее собрание собственников. Проведение собрания идёт по процедуре ст. 45–47 ЖК РФ: уведомление о проведении собрания направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения (сообщение о собрании), а голосование в форме очно-заочного голосования позволяет тем, кто живёт в других городах, направить своё решение (бюллетень) письменно до даты окончания приёма решений:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ (кворум)

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— п. 1 ч. 2 ст. 46 ЖК РФ

Решение о реконструкции многоквартирного дома (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — изменение фасада как ограждающей конструкции может квалифицироваться именно так) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Для собственников, проживающих в других городах, предусмотрена форма очно-заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ), при которой их решения, направленные письменно и полученные инициатором до даты окончания приёма, засчитываются в голосование.

Вывод: закон не устанавливает срока для ответа конкретного собственника на запрос о согласии. Установлен лишь срок уведомления о проведении общего собрания (10 дней) и срок окончания приёма решений при заочном голосовании, который определяет сам инициатор собрания. Отсутствие ответа в назначенный вами срок не является согласием — необходимо провести собрание и оформить протокол.

Требуется ли на самом деле согласие ВСЕХ собственников: развилка по квалификации работ

Фасад дома входит в состав общего имущества собственников помещений МКД:

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
— п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Отсюда следует, что любое изменение фасада затрагивает общее имущество. Однако правовой режим «согласия» зависит от того, присоединяете ли вы часть общего имущества к своей квартире или уменьшаете его размер.

Первая ветка — согласие всех собственников требуется:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
— п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Вторая ветка — согласие всех НЕ требуется. Если работы по изменению фасада не связаны с присоединением части общего имущества к помещению, не изменяют параметры дома и не влияют на несущие конструкции (например, замена оконных/балконных заполнений с сохранением прежних размеров и конфигурации), то согласия всех собственников не нужно — это следует из разъяснения Верховного Суда:

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку проведенные работы не были сопряжены с присоединением к помещению части общего имущества многоквартирного дома, получение согласия всех собственником помещений в многоквартирном доме не требовалось.
— п. 9 Обзора ВС РФ от 13.12.2023

В этом последнем случае вопрос о фасадном изменении, не связанном с присоединением и не уменьшающем общее имущество, решается через общее собрание по правилам п. 1 ч. 2 ст. 44 и п. 1 ч. 2 ст. 46 ЖК РФ (реконструкция МКД — компетенция общего собрания), где требуется большинство голосов, а не единогласие:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Вывод (с учётом вашей ситуации): вы сами указали, что планируете «изменение фасада дома» и направляете проект всем собственникам. Если ваш проект предполагает присоединение части общего имущества (например, изменение внешней стены, устройство проёма, расширение за счёт фасада/несущей конструкции) либо уменьшение размера общего имущества — согласие всех собственников обязательно (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), и оформляется оно только протоколом общего собрания. Если же изменение фасада не затрагивает несущие конструкции и не изменяет параметры дома (только внешний вид, например остекление балкона в прежних габаритах) — согласие всех не требуется, достаточно решения общего собрания. Квалификация ваших конкретных работ зависит от проекта: решающее слово здесь за органом согласования и, при споре, за судом.

Риски и ответственность за перепланировку без согласия собственников

Если вы проведёте перепланировку без получения согласия (полагаясь на молчание неответивших собственников), работы будут квалифицированы как самовольные, со всеми вытекающими последствиями.

Административная ответственность:

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Жилищно-правовые последствия — обязанность привести помещение в прежнее состояние:

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
— ч. 3 и 4 ст. 29 ЖК РФ

То есть при самовольной перепланировке орган, осуществляющий согласование, обяжет вас вернуть жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок; при неисполнении — суд по иску органа может принять решение о продаже помещения с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Возможность «узаконить» уже выполненные работы существует только через суд и только если это не нарушает права граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Вывод: проведение перепланировки на основании «молчания» собственников влечёт признание работ самовольными, административный штраф и обязанность привести помещение в прежнее состояние. Экономически и юридически безопаснее потратить время на корректное проведение общего собрания (в том числе очно-заочного голосования для иногородних собственников), чем нести риски самовольной перепланировки.

Нет, отсутствие ответа собственников на ваши письма не считается их согласием. Молчание не признаётся согласием на перепланировку, затрагивающую общее имущество МКД, — закон требует оформленного протокола общего собрания собственников (п. 3 ст. 158 ГК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Развёрнутый вывод

1. Можно ли считать молчание собственников согласием?

Нет. Согласно п. 3 ст. 158 ГК РФ, молчание признаётся выражением воли совершить сделку только в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон. Жилищное законодательство для согласия на перепланировку, затрагивающую фасад (общее имущество), такого правила не устанавливает. Напротив, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ прямо требует протокол общего собрания собственников о согласии на такие работы. Если собственник не ответил ни «за», ни «против» — его согласия нет. Отсутствие ответа юридически означает отсутствие согласия, а не согласие.

2. Установлен ли законом срок для ответа собственников на ваш запрос?

Нет. Глава 4 ЖК РФ (о переустройстве и перепланировке) не устанавливает срока, в течение которого каждый отдельный собственник обязан ответить на адресованный ему запрос. Закон не устанавливает срока для ответа, поэтому вы можете указать его в письме, однако юридические последствия его пропуска законом не определены.

Единственный законодательно регламентированный механизм — общее собрание собственников. Уведомление о проведении собрания направляется не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Для собственников, проживающих в других городах, предусмотрена форма очно-заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ): их письменные решения (бюллетени), полученные инициатором до даты окончания приёма решений, засчитываются в голосование. Дату окончания приёма решений определяете вы сами как инициатор собрания.

3. Требуется ли согласие всех собственников или достаточно большинства?

Это зависит от квалификации ваших работ:

  • Если работы предполагают присоединение части общего имущества к вашей квартире (изменение внешней стены, устройство проёма, расширение за счёт фасада, уменьшение размера общего имущества) — требуется согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), оформленное протоколом общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

  • Если работы не связаны с присоединением части общего имущества и не изменяют параметры дома (например, замена оконных или балконных заполнений с сохранением прежних размеров и конфигурации) — согласие всех собственников не требуется (п. 9 Обзора ВС РФ от 13.12.2023). В этом случае решение о реконструкции МКД принимается общим собранием большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Фасад дома относится к общему имуществу собственников МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), поэтому любое его изменение затрагивает права всех собственников. Квалификация ваших конкретных работ зависит от проекта: решающее слово — за органом согласования перепланировки, а при споре — за судом.

4. Риски проведения работ без согласия

Если вы проведёте перепланировку, полагаясь на молчание неответивших собственников, работы будут квалифицированы как самовольные. Последствия:

  • административный штраф на граждан в размере от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ);
  • обязанность привести помещение в прежнее состояние в разумный срок по требованию органа, осуществляющего согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ);
  • при неисполнении — суд по иску органа может принять решение о продаже помещения с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ);
  • возможность сохранить помещение в переустроенном состоянии — только через суд и только если это не нарушает права граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Пошаговые действия

  1. Определите квалификацию ваших работ по проекту. Если проект предполагает присоединение части общего имущества (изменение внешней стены, расширение за счёт фасада, устройство проёма) — действуйте по шагам 2–6. Если работы не затрагивают несущие конструкции и не изменяют параметры дома — согласие всех собственников не требуется, но решение общего собрания о реконструкции МКД всё равно необходимо (2/3 голосов).

  2. Инициируйте общее собрание собственников МКД. Направьте каждому собственнику уведомление о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В уведомлении укажите повестку дня, форму голосования (очно-заочная), дату окончания приёма письменных решений.

  3. Проведите собрание в очно-заочной форме (ст. 47 ЖК РФ). Для иногородних собственников предусмотрите возможность направить письменное решение (бюллетень) по почте до даты окончания приёма решений. Обеспечьте кворум: в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

  4. Оформите протокол общего собрания. Если требуется согласие всех собственников (присоединение общего имущества) — в протоколе должно быть зафиксировано согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Если согласие всех не требуется — решение о реконструкции принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников (п. 1 ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

  5. Подайте заявление о согласовании перепланировки в орган, осуществляющий согласование (по месту нахождения жилого помещения). К заявлению приложите: проект перепланировки, протокол общего собрания собственников (если требуется), правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт помещения.

  6. При отказе органа согласования — обжалуйте его в судебном порядке. Если работы уже выполнены без согласия — обращайтесь в суд с иском о сохранении помещения в переустроенном состоянии, доказывая, что перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).