Законна ли установка бетонных грибов вдоль гаражей во дворе многоквартирного дома, если они мешают парковке?

Законность установки «грибов» на придомовой территории двора

Установка бетонных «грибов» (ограждающих блоков), из-за которых стала невозможна парковка, затрагивает придомовой земельный участок. Входящая в общее имущество земля принадлежит собственникам помещений — независимо от того, сформирован участок или нет, ограничение пользования ею относится к компетенции общего собрания.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это означает: земельный участок под домом «с элементами озеленения и благоустройства, иные … расположенные на указанном земельном участке объекты» — общая долевая собственность собственников помещений. Бетонные «грибы», установленные вдоль гаражей на этой земле, и сама парковка — суть расположенные на участке объекты благоустройства, а не личная собственность владельцев гаражей.

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Введение любых ограничений пользования общим земельным участком (а «грибы» именно физически ограничивают парковку — распространённый вид пользования) находится в исключительной компетенции общего собрания собственников. Установки без такого решения — самовольная инициатива владельцев гаражей.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Более того, уменьшение размера общего имущества (существенное сужение проездов/парковочной зоны) допустимо только с согласия всех собственников. Стало быть, даже решение простого большинства общего собрания здесь недостаточно для существенного переоборудования территории двора.

Вывод: установка бетонных «грибов» без решения общего собрания собственников помещений незаконна: она вторгается в пределы использования общего имущества МКД, которые вправе определять лишь собственники, а всякое ограничение пользования участком относится к компетенции общего собрания (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Защитная ветка: кем и на каком праве занята территория, и кто вправе требовать демонтажа

Законность «грибов» и способ защиты зависят от развилки по принадлежности земли — оценку дают обе ветки.

земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме
— п. 1 Обзора ВС РФ от 28.03.2018 № 1/2018

Если земельный участок под МКД не сформирован (не прошел кадастровый учёт), земля формально находится в муниципальной (публичной) собственности, однако собственники помещений всё равно вправе владеть и пользоваться двором в объёме, необходимом для эксплуатации дома и объектов общего имущества. Значит, владельцы гаражей, сковавшие двор «грибами», не вправе единолично присваивать часть этой земли под свои ограничители — она в любом случае не их исключительная собственность.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника
— ст. 305 ГК РФ

Поскольку собственники помещений являются законными совладельцами (фактическими владельцами) придомовой территории либо в силу права общей долевой собственности (ст. 36 ЖК), либо как законные владельцы ещё не сформированного участка (Обзор № 1/2018), они вправе требовать устранения всяких нарушений, не связанных с лишением владения. Установленные «грибы», делающие невозможной парковку, — именно такое нарушение: они создают помехи в пользовании общим имуществом, но не лишают совладельца владения участком как таковым.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Если «грибы» — капитальные (вкопанные/залитые) конструкции, возведённые на участке, не предоставленном их установщикам, они подпадают под признаки самовольной постройки: снос/демонтаж осуществляется лицом, их установившим, либо за его счёт, а иск о сносе заявляется по правилам о защите права собственности.

Вывод: собственники помещений (или действующее от их имени лицо — ТСЖ, управляющая организация, уполномоченный собственник) вправе предъявить негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) об обязании снести/демонтировать «грибы» и восстановить первоначальное состояние территории, независимо от того, сформирован ли земельный участок: в обоих случаях единоличная установка блоков владельцами гаражей не основана на их праве.

Административная ответственность и порядок принудительного демонтажа

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Установка бетонных «грибов» на участке, на который у владельцев гаражей нет оформленных прав (они не предоставлялись им под ограждающие конструкции), образует состав ст. 7.1 КоАП РФ — использование части земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законом прав. Санкция для граждан — от 5 000 до 10 000 руб. (при не определённой кадастровой стоимости) либо от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости при её определении; для юридических лиц (ГСК, ТСЖ как организаций, если нарушитель — организация) — от 100 000 руб.

Это административно-правовое последствие дополняет гражданско-правовой (негаторный) и жилищный способ защиты. Досуд/внесудебный путь: обращение в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) как орган надзора за использованием и сохранностью общего имущества МКД, и в орган государственного земельного надзора (Росреестр) по факту самовольного занятия части участка — они вправе привлечь нарушителей к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ и выдать предписание об освобождении участка. Если это не даст результата — иск в районный суд по правилам ст. 304 ГК РФ об обязании демонтировать «грибы» и о возмещении расходов на демонтаж с владельцев гаражей.

Вывод: помимо судебного демонтажа владельцам гаражей грозит административный штраф по ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка (от 5 000 руб. для граждан). Обращение в ГЖИ и Росреестр — допустимый внесудебный рычаг; окончательное устранение помех достигается негаторным иском по ст. 304 ГК РФ, расходы на демонтаж взыскиваются с установивших блоки лиц.

Сроки, доказательства и исполнение требования о демонтаже

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Негаторный иск об устранении помех в пользовании общим имуществом (ст. 304 ГК РФ) не подпадает под исковую давность: на него не распространяются сроки — требовать сноса «грибов» можно независимо от того, сколько времени они простояли. Это существенно: давность установки не «узаконивает» нагромождения.

в области охраны собственности (в части административных правонарушений, предусмотренных статьями 7.1, 7.3 - 7.6, 7.9, частями 4 и 5 статьи 7.13, статьями 7.14 - 7.15 настоящего Кодекса) , законодательства Российской Федерации о драгоценных металлах и драгоценных камнях, законодательства Российской Федерации, устанавливающего особенности регулирования корпоративных отношений в хозяйственных обществах, являющихся экономически значимыми организациями, за административное правонарушение, предусмотренное статьей 15.49 настоящего Кодекса, по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения
— ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ

Самовольное занятие участка (ст. 7.1 КоАП РФ) отнесено к правонарушениям в области охраны собственности, по которым срок давности привлечения к административной ответственности составляет один год со дня совершения; для длящегося нарушения (продолжающееся занятие участка блоки остаются на месте) срок исчисляется со дня обнаружения правонарушения. Поэтому обращаться в ГЖИ/Росреестр за фиксацией факта целесообразно оперативно, тогда как судебное требование о демонтаже временем не ограничено.

Доказательства (рекомендуются к сбору): выписка из ЕГРН на земельный участок под домом (подтверждает статус общего имущества/его несформированность); фото- и видеофиксация «грибов» с привязкой к местности и датам; протокол общего собрания (при наличии, об отсутствии решения об их установке); письменные ответы ГЖИ/Росреестра. Исполнение: решение суда об обязании демонтировать блоки исполняется через заявление в федеральную службу судебных приставов; при уклонении нарушителя демонтаж может быть произведён за счёт истца с последующим взысканием расходов (ст. 304, 15 ГК РФ). Иск подаётся в районный суд по месту нахождения участка (ст. 30 ГПК РФ — исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимое имущество).

Вывод: требование о демонтаже «грибов» не ограничено исковой давностью; административное преследование по ст. 7.1 КоАП РФ возможно в пределах одного года (по длящемуся нарушению — со дня обнаружения). Рассматривает спор районный суд по месту нахождения земельного участка, исполнение — через судебных приставов с отнесением расходов на нарушителя.