Собственник доли пускает родственников в квартиру: законно ли, если они не являются собственниками?

Правомерно ли, что один сособственник пускает родственников в общую квартиру

Квартира находится в общей долевой собственности двух лиц (по 1/2 доли у каждого). Это меняет ключевой вывод: владение и пользование такой квартирой подчиняется не правилу единоличного собственника о свободном вселении, а правилу общей долевой собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Норма означает: поскольку квартира принадлежит не только сособственнику, пускающему родственников, пользование ею (в том числе доступ третьих лиц к кухне, ванной, туалету — то есть к общим местам пользования) должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности. Договор купли-продажи, где указаны лишь доли по 1/2, никакого порядка пользования не устанавливает — значит, соглашения о допуске родственников на постоянное проживание между сособственниками нет. При недостижении такого соглашения порядок определяется судом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ ) 3.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Право собственника предоставлять помещение третьим лицам действует в отношении «принадлежащего ему» помещения целиком. Но ваш сособственник владеет не квартирой, а лишь 1/2 долей в ней, поэтому распространить своё право единоличного хозяина на всю квартиру (кухню, санузел) в обход согласия второго сособственника он не вправе — это противоречило бы ст. 247 ГК РФ.

Вывод: пускать родственников так, чтобы они постоянно пользовались общими помещениями квартиры (кухней, ванной, туалетом), без вашего согласия неправомерно, если это фактически вселение на постоянное проживание, а не эпизодическое посещение. Согласие каждого сособственника требуется в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ, а договор купли-продажи с указанием лишь долей по 1/2 такого согласия не заменяет.

Разграничение: «гости» или вселение на постоянное проживание

От того, каков характер пребывания родственников, зависит правомерность ситуации. Закон разделяет две модели.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Ключевое различие: эпизодическое посещение (приход в гости, в том числе приготовление пищи, мытьё) юридически не является «вселением» и не требует согласия второго сособственника — оно не порождает у третьих лиц самостоятельного права пользования. Иное дело — фактическое вселение на постоянное проживание, когда родственники систематически и длительно используют квартиру как место жительства (ночуют, хранят вещи, живут там), что наделяет их статусом лиц, вселённых собственником.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Если родственники вселены сособственником в качестве членов его семьи и проживают в квартире постоянно, они приобретают право пользования «наравне с собственником». Однако и в этом случае такое вселение затрагивает права второго сособственника на общее имущество и требует соблюдения ст. 247 ГК РФ — то есть согласия всех участников долевой собственности, а при его отсутствии — судебного определения порядка пользования.

Вывод: если родственники приходят лишь изредка (гости) — это само по себе не нарушает ваш режим пользования. Если же они фактически проживают в квартире постоянно (ночуют, систематически готовят, моются, хранят вещи), их вселение без вашего согласия неправомерно, поскольку они без законного основания пользуются общим имуществом, соразмерным и вашей доле.

Способы защиты прав второго сособственника

Если договориться с сособственником не удаётся, закон предоставляет несколько способов защиты.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) позволяет требовать устранения препятствий в пользовании квартирой, не связанных с лишением владения, — то есть прекращения постоянного пользования общими помещениями посторонними лицами, вселёнными без вашего согласия.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

При невозможности фактически разделить пользование квартирой соразмерно долям (что характерно для двухкомнатной квартиры с одной кухней и одним санузлом) сособственник, чьи интересы ущемлены, вправе требовать от другого участника, фактически использующего имущество сверх своей доли, соразмерной компенсации либо определения порядка пользования в суде.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Если родственники вселены без законных оснований и не освобождают помещение по вашему требованию, они подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда. Здесь оба сособственника — такие же собственники квартиры, поэтому при вселении третьих лиц без согласия второго из них он вправе ставить вопрос о выселении в судебном порядке.

Вывод: в судебном порядке (районный суд по месту нахождения недвижимости) вы можете требовать: (1) обязать второго сособственника не допускать проживания посторонних без вашего согласия (негаторный иск по ст. 304 ГК РФ); (2) определить порядок пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ) либо взыскать компенсацию за пользование частью, приходящейся на вашу долю; (3) выселить вселённых без законных оснований лиц (ст. 35 ЖК РФ).

Регистрация родственников и административная ответственность

Отдельный вопрос — регистрация родственников, фактически проживающих в квартире. Если родственники проживают в квартире постоянно свыше установленного срока без регистрации, это образует административное правонарушение.

Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. Примечание. Граждане Российской Федерации освобождаются от административной ответственности за административное правонарушение, предусмотренное настоящей статьей, в случае: проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в соответствующем населенном пункте субъекта Российской Федерации, если они зарегистрированы по месту жительства в другом жилом помещении, находящемся в том же или ином населенном пункте того же субъекта Российской Федерации;
— ч. 1, 2 ст. 19.15.1 КоАП РФ

Норма означает: проживание без регистрации по месту жительства сверх установленного срока (90 дней с момента вселения) влечёт штраф и для самого гражданина (от 2 до 3 тыс. руб., в Москве и Санкт-Петербурге от 3 до 5 тыс.), и для собственника, допустившего такое проживание (от 2 до 5 тыс. руб., а в Москве и Санкт-Петербурге от 5 до 7 тыс.). При этом по примечанию к статье близкие родственники собственника (супруг, дети, родители, братья, сёстры, бабушки, дедушки, внуки и др.) от ответственности освобождаются, если собственник сам зарегистрирован в этой квартире.

Вывод: если вселённые родственники близкие по составу, указанному в примечании к ст. 19.15.1 КоАП РФ, и сособственник зарегистрирован в квартире, штраф им не грозит. Если же это дальние родственники либо лица, не относящиеся к перечню, и они проживают без регистрации свыше 90 дней, налицо административное правонарушение — возможны штрафы. Это дополнительный рычаг, но он не отменяет главного: регистрация не создаёт права пользования против воли второго сособственника, и гражданско-правовую защиту надо вести через ст. 247, 304 ГК РФ и ст. 35 ЖК РФ (районный суд).

Расходы на коммунальные услуги при проживании родственников

Пользование квартирой посторонними лицами увеличивает фактическое потребление коммунальных ресурсов, и это влияет на распределение расходов.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Норма закрепляет принцип: каждый сособственник несёт расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле. Однако расходы на коммунальные услуги, начисляемые по счётчикам (вода, электроэнергия), зависят от фактического потребления. Если родственники, пущенные вторым сособственником, существенно увеличивают потребление воды и электроэнергии, оплата этих услуг не должна в полном объёме ложиться на вас поровну.

Вывод: вы вправе предложить сособственнику распределять показания приборов учёта пропорционально фактическому числу проживающих либо требовать возмещения той части коммунальных платежей, которая обусловлена проживанием его родственников. При отказе спор о распределении расходов также разрешается судом. Этот вопрос напрямую связан с общим требованием об определении порядка пользования (ст. 247 ГК РФ) и может быть заявлен в одном иске.

Сроки, доказательства, досудебные альтернативы и исполнение

Сроки. Для административной ответственности по ст. 19.15.1 КоАП РФ значение имеет проживание без регистрации «свыше установленных законом сроков» — этим сроком является 90 дней с момента прибытия на новое место жительства (срок, установленный Законом РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения» и Правилами регистрации ПП РФ № 713). Для гражданско-правового иска об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ) исковая давность не применяется (это негаторное требование), а иск об определении порядка пользования и выселении может быть заявлен в любой момент, пока длится нарушение.

Доказательства. Факт постоянного (а не эпизодического) проживания родственников фиксируется: показаниями соседей, актами управляющей организации или ТСЖ, фото-/видеоматериалами, данными приборов учёта воды и электроэнергии (кратное увеличение расхода), перепиской с сособственником, сведениями о фактическом местонахождении (доставка корреспонденции, присутствие в разное время суток). Эти доказательства нужны, чтобы суд отличил вселение от гостевого посещения.

Досудебные альтернативы. До суда целесообразно направить сособственнику письменное требование о прекращении допуска посторонних либо о заключении соглашения о порядке пользования (ст. 247 ГК РФ), а также предложить распределить коммунальные платежи (ст. 249 ГК РФ) либо согласовать компенсацию за пользование вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Письменная претензия фиксирует факт и дату нарушения, что важно для доказывания.

Исполнение. Решение суда о выселении (ст. 35 ЖК РФ) исполняется судебным приставом-исполнителем (ФССП) в принудительном порядке, если вселённые лица не освобождают помещение добровольно.

Вывод: по всем перечисленным вопросам применяется единый процессуальный порядок — спор рассматривается районным судом по месту нахождения квартиры, исковая давность к негаторному требованию (ст. 304 ГК РФ) не применяется, доказательства постоянного проживания — показания соседей, данные приборов учёта, акты УК; исполнение принудительного выселения — через службу судебных приставов.