Что делать, если пекарня провела выхлопную трубу через окна квартиры без согласия собственника и прошло 4 года?

Незаконность установки трубы: чужое оборудование на общем имуществе дома без решения собрания

Ключевой вопрос — на каком основании пекарня заняла фасад (наружную стену) и провела трубу через ваши окна. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, а также санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в доме:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц
— ч. 1, 2, 4 ст. 36 ЖК РФ

Пользование этим общим имуществом третьим лицом (пекарней) возможно только на основании решения общего собрания собственников, которое отнесено законом к исключительной компетенции собрания:

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Из этого следует три вывода применительно к вашей ситуации. Во-первых, «старший по дому» — это не орган управления домом: единственным органом управления, уполномоченным решать вопрос о передаче общего имущества в пользование иным лицам, закон называет общее собрание собственников (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Устное «разрешение старшего по дому» юридически ничтожно и не создаёт для пекарни никакого законного основания. Во-вторых, самовольное размещение оборудования на общем имуществе без такого решения является нарушением, а в части, затрагивающей конструкцию дома, — самовольным переустройством, которое возможно только по согласованию с органом местного самоуправления:

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность
   — ч. 1, 2 ст. 29 ЖК РФ

В-третьих, труба проведена не только по фасаду, но и непосредственно через оконные проёмы и, соответственно, затрагивает принадлежащее вам имущество и условия проживания. Собственник вправе устранять любые посягательства на своё имущество, а использование жилого помещения соседним нежилым помещением не должно нарушать права проживающих:

Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
— ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Вывод по вопросу: установка выхлопной трубы через ваши окна и по фасаду дома, совершённая без решения общего собрания собственников (согласия всех при затрагивании общего имущества) и без согласования переустройства с органом местного самоуправления, является незаконной и самовольной. Разрешение «старшего по дому» правового значения не имеет — это не уполномоченное лицо ни по закону, ни по решению общего собрания.

Гражданско-правовой способ защиты: негаторный иск о демонтаже, срок давности не применяется

Основной и бессрочный инструмент — иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (так называемый негаторный иск). Вы продолжаете владеть своей квартирой, а труба лишь нарушает пользование, поэтому применяется именно он:

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Решающее для вас обстоятельство: на требование собственника об устранении всяких нарушений его права исковая давность не распространяется. Поэтому прошедшие 4 года сами по себе не лишают вас права обратиться в суд и не дают пекарне возражения о пропуске срока:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2

В иске вы вправе требовать: (1) обязать владельца пекарни (собственника/арендатора нежилого помещения) демонтировать трубу и привести фасад и оконные проёмы в прежнее состояние в установленный судом срок. Для обеспечения исполнения разумно сразу заявить и требование о судебной неустойке на случай неисполнения, а также (2) компенсацию морального вреда за длительное нарушение ваших жилищных прав, длящееся бесхозяйственное состояние (грязь, антисанитария, насест для голубей):

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ)
— п. 1 ст. 151 ГК РФ

Санитарно-эпидемиологическое обоснование требования опирается на то, что жилые помещения должны соответствовать требованиям по воздухообмену, микроклимату и обеспечивать безопасные условия проживания, а их содержание — отвечать санитарным правилам:

Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям 1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 248-ФЗ) 2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. 3. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам
— ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ

Вывод по вопросу: вы вправе в любой момент — в том числе спустя 4 года — предъявить в районный суд по месту нахождения дома (вашему месту жительства) негаторный иск об обязании демонтировать трубу и приведении конструкций в прежнее состояние, а также взыскать компенсацию морального вреда. Срок исковой давности на такое требование не распространяется; ответчиком должен выступать владелец нежилого помещения (собственник либо арендатор пекарни — уточняется по данным о помещении).

Куда обращаться и как обжаловать письменный отказ прокуратуры

Отказ прокуратуры со ссылкой на «некомпетенцию» не закрывает вам путь защиты — напротив, закон обязывает орган, отказавший в удовлетворении обращения, дать мотивированный ответ и разъяснить порядок обжалования и право обращения в суд:

1. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом
   — п. 3 ст. 10 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»

Исходя из существа спора действовать нужно по нескольким направлениям, не ограничиваясь прокуратурой.

1. Орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) субъекта РФ. Предметом его надзора является соблюдение обязательных требований жилищного законодательства, в том числе в отношении содержания общего имущества дома и его использования третьими лицами (ст. 20 ЖК РФ). Направьте в ГЖИ обращение с требованием проверить законность размещения выхлопной трубы на общем имуществе и выдать предписание о её демонтаже либо о приведении конструкций в прежнее состояние.

2. Роспотребнадзор — по санитарно-гигиеническому аспекту (антисанитария от голубей, ухудшение условий проживания): он уполномочен проверять соблюдение санитарных правил в жилых помещениях и требований ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ.

3. Орган местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование переустройства) — с заявлением о выявлении самовольного переустройства/перепланировки помещения пекарни, поскольку именно этот орган вправе обязать самовольно переустроившее лицо привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

4. Письменный отказ прокуратуры можно обжаловать двумя путями, которые не исключают друг друга: вышестоящему прокурору (в том числе в прокуратуру субъекта РФ), а также в суд в порядке административного судопроизводства. Обратите внимание: для оспаривания решения органа в суде по КАС РФ установлен трёхмесячный срок со дня, когда вам стало известно о нарушении права, — применительно к свежему решению ГЖИ/Роспотребнадзора/прокуратуры этот срок нужно соблюдать:

административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Вывод по вопросу: действуйте параллельно через ГЖИ (главный канал по жилищному нарушению), Роспотребнадзор (санитария) и орган местного самоуправления (самовольное переустройство), а отказ прокуратуры обжалуйте вышестоящему прокурору и/или в суд по КАС РФ в пределах трёх месяцев с момента получения нового (актуального) отказа. Само по себе то, что прокуратура ранее назвала вопрос «не своей компетенцией», не означает законности действий пекарни и не является препятствием для судебного иска.

О «наказании» за самоуправство: административная и уголовная квалификация и сроки

Ваше желание «наказать всех за самоуправство» юридически реализуется в двух плоскостях, и здесь прошедшие 4 года имеют принципиальное значение.

Административная ответственность (ст. 19.1 КоАП РФ — самоуправство). Труба размещена самовольно, вопреки установленному порядку (без решения общего собрания и согласования), что формально подпадает под признаки самоуправства:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей
— ст. 19.1 КоАП РФ

Однако привлечь по этой статье практически невозможно: в силу ст. 4.5 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении давности, а для большинства составов (к коим относится и ст. 19.1, не связанная с длящимися/специальными сроками) этот срок составляет 2–3 месяца со дня совершения. С момента самовольной установки прошло 4 года, поэтому административное наказание за сам факт установки исключено. Исключение могло бы составить длящееся нарушение санитарных требований (ст. 6.4 КоАП РФ — нарушение санитарно-эпидемиологических требований к жилым помещениям), для которого действует годичный срок давности, исчисляемый с момента обнаружения длящегося правонарушения; если антисанитарное состояние (насест для голубей, загрязнение) сохраняется и фиксируется сейчас, Роспотребнадзор вправе возбудить производство именно по этому длящемуся факту, но не по событиям четырёхлетней давности.

Уголовная ответственность (ст. 330 УК РФ — самоуправство). Уголовно наказуемо самоуправство, только если действиями причинён существенный вред, а правомерность действий оспаривается:

Статья 330. Самоуправство 1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

В вашей ситуации доминирующий гражданско-правовой спор о праве (кому принадлежит фасад, законна ли труба) и неочевидность «существенного вреда» в уголовно-правовом смысле делают уголовную перспективу маловероятной; кроме того, для ст. 330 УК РФ (небольшая тяжесть) сроки давности уголовного преследования также, как правило, истекли. Практически реалистичный результат «наказания» — это не уголовное/административное дело, а судебное решение об обязании демонтировать трубу с последующей судебной неустойкой за неисполнение, плюс возможные предписания ГЖИ и Роспотребнадзора с ответственностью за их неисполнение.

Вывод по вопросу: привлечь пекарню к административной (ст. 19.1, ст. 7.21 КоАП РФ) или уголовной (ст. 330 УК РФ) ответственности за сам факт установки трубы 4-летней давности нельзя — сроки давности истекли. Реальная и достаточная форма «наказания» — это понуждение к демонтажу через негаторный иск (не ограничен давностью) и через предписания ГЖИ/органа местного самоуправления, а по текущему длящемуся санитарному нарушению — проверка Роспотребнадзора (годовой срок давности по ст. 6.4 КоАП РФ исчисляется заново от момента обнаружения длящегося факта).