Правомерно ли одностороннее повышение платы по найму со ссылкой на рождение ребёнка
Размер платы по договору найма жилого помещения между гражданами устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Закон прямо запрещает её одностороннее изменение — если только такая возможность прямо не предусмотрена законом или самим договором.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 1 и 2 ст. 682 ГК РФ
Эта норма — ключ к вашему случаю. Поскольку в договоре прописана одна сумма и отсутствуют какие-либо условия о повышении платы при изменении числа проживающих, п. 2 ст. 682 ГК РФ запрещает наймодателю в одностороннем порядке поднять арендную плату из-за рождения ребёнка. Рождение ребёнка не отнесено законом к обстоятельствам, влекущим автоматический пересмотр платы за наём. Право повысить плату возникло бы у наймодателя только одним из двух законных путей: (а) по вашему письменному соглашению об изменении договора либо (б) если бы такая оговорка прямо была в самом договоре. Ни того, ни другого в вашей ситуации нет.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ
Из п. 1 ст. 310 ГК РФ следует, что наймодатель не вправе ни в одностороннем порядке отказаться от договора, ни изменить его условия (включая размер платы) на том основании, что «вас стало больше». Единственное исключение — если бы он действовал как предприниматель, но даже тогда договор должен прямо предусматривать такое право, а найм жилого помещения между гражданами к предпринимательской деятельности сторон не относится.
Вывод по вопросу: требование наймодателя платить больше незаконно. Вы вправе продолжать вносить плату в размере, зафиксированном в договоре. Согласиться на повышение можно только добровольно, подписав дополнительное соглашение об изменении договора; при отсутствии вашего согласия изменить сумму он обязать вас не может.
Вселение новорождённого ребёнка — требуется ли согласие наймодателя и не является ли это нарушением
Наймодатель может намекать, что «стало больше людей» — это нарушение или повод для расторжения. Однако закон прямо освобождает вселение несовершеннолетних детей от получения чьего-либо согласия, а место жительства ребёнка до 14 лет определяется местом жительства родителей.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ )
— ст. 679 ГК РФ
Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
— п. 2 ст. 20 ГК РФ
Для вашей ситуации это означает: проживание родившегося ребёнка вместе с вами (его место жительства совпадает с вашим местом жительства по п. 2 ст. 20 ГК РФ) не только не требует согласия наймодателя, но и по ст. 679 ГК РФ прямо не требует такого согласия при вселении несовершеннолетних. Следовательно, появление ребёнка — это законное увеличение числа проживающих, не создающее нарушения условий договора и не дающее наймодателю оснований ни для повышения платы, ни для претензий о «нарушении».
Вывод по вопросу: согласия наймодателя на проживание новорождённого не требуется (ст. 679 ГК РФ); место жительства ребёнка до 14 лет автоматически является местом жительства родителей (ст. 20 ГК РФ), поэтому его проживание в съёмной квартире по месту жительства родителей законно и не образует нарушения обязательств нанимателя.
Что грозит, если не соглашаться на повышение, и каковы риски «выселения»
Наймодатель может пригрозить расторжением договора или выселением. Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований расторжения договора найма по требованию наймодателя и требует судебного порядка.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— ст. 687 ГК РФ, п. 2
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование
— ст. 688 ГК РФ
Из ст. 687 ГК РФ видно: по требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в перечисленных случаях — невнесение платы (6 месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз), разрушение или порча жилого помещения нанимателем или лицами, за которых он отвечает, либо использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав соседей. Рождение ребёнка ни одним из этих оснований не является. Отказ повысить плату (то есть продолжение исполнения договора на согласованных условиях) не образует задолженности: вы платите ту сумму, которую согласовали и которая зафиксирована в договоре. Поскольку вы платите вовремя и ничего не нарушаете, у наймодателя нет предусмотренного ст. 687 основания для судебного расторжения. А по ст. 688 ГК РФ выселение допустимо только на основании решения суда.
Вывод по вопросу: отказ платить больше не даёт наймодателю ни одного из предусмотренных ст. 687 ГК РФ оснований для расторжения договора. Даже если он пойдёт в суд, выселение возможно только по вступившему в силу решению суда (ст. 688 ГК РФ), а такое основание в ваших обстоятельствах отсутствует.
Как ответить наймодателю и как защититься, если он откажется принимать плату в прежнем размере
Наилучшая стратегия — письменно уведомить наймодателя, что договор не предусматривает повышения платы и что одностороннее её изменение законом запрещено, а ребёнок проживает с вами законно (ст. 679, 682 ГК РФ). Если наймодатель, желая «продавить» повышение, откажется принимать деньги в прежнем размере или заявит, что считает вас задолжавшим, вы можете внести плату в депозит нотариуса — такое внесение признаётся надлежащим исполнением обязательства.
Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 327 ГК РФ
На практике это означает: если наймодатель уклоняется от принятия платежа в размере, установленном договором (например, требуя бóльшую сумму и не беря согласованную), вы вправе внести причитающуюся плату в депозит нотариуса. Согласно п. 2 ст. 327 ГК РФ такое внесение считается исполнением обязательства по оплате и исключает накопление «задолженности», которой наймодатель хотел бы обосновать расторжение договора по п. 2 ст. 687 ГК РФ. Храните платёжные документы и переписку (сообщения наймодателя с требованием повысить плату желательно получить в письменном виде — сообщением, электронной почтой — и сохранить как доказательство).
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 1 и 2 ст. 682 ГК РФ
Если в фиксированную сумму, которую вы платите, входят коммунальные услуги и фактическое потребление выросло из-за увеличения числа проживающих — повышение «коммунальной» составляющей возможно только по соглашению сторон с оформлением перерасчёта по условиям договора и квитанциям; односторонне навязать иную структуру платы наймодатель тоже не вправе, поскольку и это — изменение уже согласованной цены. Если же коммунальные услуги оплачиваются вами отдельно по счётчикам/квитанциям, то их рост происходит законно и напрямую от вас к поставщикам, и повышение платы за сам наём вообще ничем не обусловлено. Если наймодатель — не гражданин, а организация, и вы — компания-арендатор, то применяются нормы об аренде (гл. 34 ГК РФ), где цены свободны и пересмотр чаще допускается по соглашению или договору; но и там одностороннее изменение цены по ст. 310 ГК РФ допустимо лишь при прямо предусмотренном условии договора. Для вашего случая (договор найма между гражданами) действует приведённый выше запрет ст. 682 ГК РФ.
Вывод по вопросу: письменно зафиксируйте отказ от повышения, продолжайте платить согласованную сумму, а при уклонении наймодателя от её принятия вносите плату в депозит нотариуса — это надлежащее исполнение, исключающее накопление долга и, как следствие, любое основание для расторжения договора за неуплату.
Процедура повышения платы и ответственность наймодателя за самоуправство
Даже если наймодатель хочет законно пересмотреть цену, он не может сделать это в одностороннем порядке: изменение или расторжение договора требует соглашения сторон в той же форме, в какой заключён договор. Без вашего письменного согласия никакое «повышение» юридической силы не получает — оно не создаёт для вас обязанности платить больше.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ
Применительно к вашей ситуации это означает: наймодатель вправе лишь предложить вам оформить дополнительное соглашение о повышении платы. Если вы не соглашаетесь — договор продолжает действовать на прежних условиях, а его изменение по требованию наймодателя возможно только через суд, и для этого ему потребуется доказать наличие предусмотренных законом или договором оснований (например, прямо оговорённую в договоре индексацию), чего в вашей ситуации нет.
Если же наймодатель, игнорируя запрет ст. 682 и ст. 310 ГК РФ, самовольно начнёт менять условия в одностороннем порядке (например, требовать доплату под угрозой отказа принять прежнюю плату, «перекладывая» обязанность на вас), его действия могут подпадать под административную ответственность за самоуправство.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ч. 1 ст. 19.1 КоАП РФ
Мера, предусмотренная ст. 19.1 КоАП РФ, востребована, лишь если вы решите прибегнуть к защите через органы внутренних дел — в случае самовольного, вопреки установленному порядку осуществления наймодателем своего предполагаемого «права» на повышенную плату или на выселение без решения суда. Для рядовой ситуации главное — не допустить накопления «задолженности»: продолжайте платить согласованную сумму, при отказе её принять вносите деньги в депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), и тогда у наймодателя не возникнет оснований ни для судебного расторжения, ни для претензий о неуплате.
Вывод по вопросу: повышение платы допустимо только оформленным соглашением сторон в форме договора (ст. 452 ГК РФ); одностороннее повышение незаконно, а попытка самовольно навязать его под угрозой выселения, при отсутствии вашего согласия, может быть квалифицирована как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ). Надлежащая защита — продолжение оплаты в размере договора (при необходимости — в депозит нотариуса) и письменная фиксация требований наймодателя.
