Сосед водит третьих лиц через наш участок по праву прохода из договора купли-продажи: может ли он так делать и можем ли мы запретить?

Кому принадлежит право прохода: субъект сервитута

Право прохода через ваш участок — это частный сервитут (ограниченное право пользования чужим участком). Носителем этого права является строго собственник господствующей недвижимости — то есть собственник соседней половины дома, для доступа к которой установлен проход.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество
   — п. 1, 3 ст. 274 ГК РФ

Из пункта 1 статьи 274 ГК РФ прямо следует, что сервитут устанавливается «для обеспечения прохода и проезда» и «других нужд собственника недвижимого имущества». Право прохода обеспечивает именно нужды владельца господствующего объекта (соседней половины), а не является общим правом доступа для любого лица.

1. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
   — п. 2 ст. 275 ГК РФ

Пункт 2 статьи 275 ГК РФ — ключевая норма для вашей ситуации: сервитут не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для которой он установлен. Отсюда следует два вывода. Первый: сосед не может «передать» или «делегировать» своё право прохода посторонним — знакомым, посетителям, случайным людям. Второй: проход через ваш участок — это личное право соседа как собственника, а не право третьих лиц.

Вывод по вопросу: право прохода принадлежит лично вашему соседу как собственнику господствующей половины. Он не вправе «распространять» это право на третьих лиц: знакомых, посетителей и иных посторонних, не являющихся собственниками этой половины.

Может ли сосед водить через ваш проход посторонних людей

Сервитут — наименее обременительное для собственника служебного участка ограничение, устанавливаемое только для восполнения объективной нехватки доступа у господствующей недвижимости. Он не превращает ваш участок в проходной двор.

1. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Истец А. обратился в суд к Б. с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку А. имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика. 8 Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения пункта 1 статьи 274 ГК РФ допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования. В другом деле судом было установлено, что истец и ответчик являются собственниками соседних земельных участков.
   — п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017)

Из позиции Верховного Суда следует, что сервитут допускается лишь в объёме, минимально необходимом для нужд собственника господствующего объекта. Обеспечение «круглосуточного прохода посторонних» не входит в назначение частного сервитута: в приведённом в Обзоре примере суд прямо оценивал, что потребность в доступе «сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов» должна быть обеспечена иным способом, а не через обременение соседнего участка, если имеется иной доступ.

Ваш договор купли-продажи фиксирует право прохода именно у соседа — формулировка «у него есть право прохода» не означает права водить через ваш участок неограниченный круг лиц. Посторонние (знакомые) не приобретают права прохода в силу договора, стороной которого вы не являетесь в части допуска третьих лиц. Право соседа ограничено именно его личным проходом к своей половине и, при необходимости, проходом для её нормального обслуживания.

Оговорка о соразмерных пределах: сосед вправе пользоваться проходом для нужд своей половины (например, пройти самому, провести обслуживающий персонал для ремонта своей половины, доставить туда вещи). Но бесконтрольное «вождение кого попало» — знакомых, гостей без всякой связи с нуждами половины — выходит за разумные пределы сервитута.

Вывод по вопросу: без вашего согласия сосед не вправе водить через ваш участок посторонних (знакомых, случайных посетителей) произвольно и в неограниченном количестве. Право прохода ограничено личным проходом соседа и нуждами его половины дома.

Имеете ли вы право запретить: механизм защиты

Обременение вашего участка сервитутом не лишает вас прав собственника.

1. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 26.06.2007 № 118-ФЗ; от 30.12.2008 № 311-ФЗ) 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. 6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.
   — п. 2 ст. 274 ГК РФ (обременение не лишает собственника прав)

Пункт 2 статьи 274 ГК РФ прямо закрепляет, что сервитут не лишает вас прав владения, пользования и распоряжения участком. Вы остаётесь собственником и вправе контролировать порядок использования своей земли, в том числе пресекать действия, выходящие за пределы сервитута.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Если сосед без вашего согласия водит посторонних через ваш участок (то есть использует участок сверх объёма установленного сервитута), это — нарушение вашего права собственности, не связанное с лишением владения. Защита осуществляется негаторным иском (статья 304 ГК РФ): вы вправе требовать устранения нарушения — запрета соседу допускать третьих лиц на ваш участок.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу
— ст. 305 ГК РФ (первые слова)

Право на защиту по статьям 301–304 ГК РФ принадлежит и вам как владельцу участка на основании права собственности (а также, если участком владеет иной титульный владелец).

Порядок действий (единый во всех ветках): спор относится к компетенции суда общей юрисдикции (спор двух граждан о порядке пользования земельным участком при доме). До подачи иска целесообразно направить соседу письменное требование прекратить допуск посторонних; при недостижении согласия — иск об устранении нарушения права (по ст. 304 ГК РФ) с требованием обязать соседа не водить посторонних лиц через ваш участок. Самостоятельно (силой) перекрывать проход не следует, если этим вы лишите соседа его законного права прохода: самозащита возможна лишь в пределах, соразмерных нарушению.

Вывод по вопросу: вы вправе запретить соседу водить посторонних через ваш участок. Механизм — письменное требование, а при отказе — иск в суд общей юрисдикции по статье 304 ГК РФ об устранении нарушения права собственности.

Развилка: если сосед сдает свою половину в аренду (наем)

Отдельно нужно различать две категории «третьих лиц» — от этого зависит ответ.

Ветка 1 — арендаторы/наниматели половины дома. Если сосед на законном основании сдаёт свою половину в наём (аренду), наниматель становится титульным владельцем жилья и для проживания нуждается в доступе к нему. В этом случае проход арендатора к арендуемой половине функционально обслуживает нужды господствующей недвижимости и в разумных пределах допустим. Однако сам факт сдачи в наём не расширяет сервитут: арендатор вправе проходить только в объёме, необходимом для пользования половиной, и не вправе бесконтрольно приводить своих посетителей через ваш участок.

1. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
   — п. 2 ст. 275 ГК РФ

Ветка 2 — знакомые, гости, случайные посетители. Эти лица не являются ни собственниками, ни нанимателями господствующей недвижимости. По прямому смыслу пункта 2 статьи 275 ГК РФ право прохода им передано быть не может. Их беспрепятственный проход через ваш участок без вашего согласия — нарушение, которое вы вправе пресечь.

Если сведений о том, сдаёт ли сосед половину в аренду и на каком основании проходят конкретные люди, у вас нет, ответ зависит от фактического статуса проходящих: если это наниматели жилья — проход в необходимом объёме допустим; если это знакомые/посторонние, не связанные с пользованием половиной, — допуск незаконен и может быть запрещён.

Вывод по вопросу: при отсутствии подтверждённого статуса арендатора вы вправе исходить из того, что посторонние не имеют права прохода; при намерении соседа водить арендаторов объём их прохода ограничен нуждами арендуемой половины и не распространяется на их гостей.

Денежные последствия нарушения

Если допуск посторонних лиц через ваш участок причиняет вам ущерб (повреждение имущества, вытаптывание посадок, ухудшение состояния участка), вы вправе требовать возмещения убытков — это гражданско-правовое последствие, действующее независимо от основного требования о запрете.

Пункт 5 статьи 274 ГК РФ также позволяет собственнику обременённого участка требовать соразмерную плату за пользование участком от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Если сосед систематически использует ваш участок в объёме, выходящем за рамки согласованного прохода (фактически эксплуатируя его как проходной двор для посторонних), это основание ставить вопрос о плате либо о прекращении (ограничении) сервитута в судебном порядке — статья 276 ГК РФ допускает изменение условий сервитута при изменившихся обстоятельствах.

Вывод по вопросу: помимо запрета вы вправе требовать возмещения реального ущерба от прохода посторонних, а при существенном и систематическом нарушении — ставить перед судом вопрос об ограничении условий сервитута или о плате за пользование участком.

Подсудность и порядок обращения в суд

Иск об устранении нарушения права пользования участком (негаторный по ст. 304 ГК РФ) связан с правами на земельный участок и предъявляется по правилам исключительной подсудности.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ст. 30 ГПК РФ (исключительная подсудность), п. 1

Из пункта 1 статьи 30 ГПК РФ следует, что иск о защите вашего права на участок (включая требование об обязании соседа не водить посторонних через участок) подаётся в районный суд по месту нахождения этого участка. Это единая подсудность для всех требований, изложенных в настоящем ответе: и о запрете допуска посторонних, и об ограничении условий сервитута, и о возмещении убытков от причинённого ущерба.

Государственная пошлина по такому иску имущественного характера, не подлежащего оценке, уплачивается гражданами по ставке, установленной подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ (по искам неимущественного характера), если заявлено требование об устранении нарушения без денежной оценки; при одновременном требовании о возмещении убытков размер пошлины определяется от суммы убытков.

Вывод по вопросу: все связанные с этим спором требования рассматриваются районным судом по месту нахождения земельного участка; другим судам дело неподсудно.

Возмещение убытков и запрет самоуправных действий

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Статьи 15 ГК РФ позволяют вам требовать полного возмещения ущерба, если допуск посторонних через участок причинил вам реальный ущерб (повреждение имущества, порча насаждений, ухудшение состояния участка) — эти требования заявляются одновременно с негаторным иском.

Одновременно предостерегаю от самоуправных действий: физическое перекрытие прохода, замена замков, установка препятствий без судебного решения, если этим вы лишаете соседа его законного права прохода, может быть квалифицировано как самоуправство.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ (самоуправство)

По статье 19.1 КоАП РФ самоуправство — самовольное, вопреки установленному порядку осуществление своего действительного права — влечёт административную ответственность. Поэтому пресекать надо не силой, а правовыми средствами: сначала письменное требование соседу, затем — иск. Силовое ограничение допустимо лишь как самозащита, соразмерная нарушению (например, воспрепятствовать проходу конкретного постороннего в конкретный момент, не лишая соседа его прохода), но не как сплошное перекрытие прохода.

Вывод по вопросу: вы вправе требовать возмещения убытков от прохода посторонних, но не вправе самовольно перекрывать установленный сервитут под угрозой привлечения к ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ; защита должна осуществляться через суд.