Законно ли владельцы и арендаторы капитальных гаражей во дворе многоквартирного дома требуют от жильцов не парковать машины вдоль гаражей?

Правовой режим земли во дворе: чья она и где границы

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Из этих норм следует ключевое: земельный участок под домом и прилегающая к нему по факту придомовая территория (подъезды, проезды, озеленение) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме — либо, если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, находятся в собственности публичного образования, но жильцы всё равно владеют и пользуются необходимой для эксплуатации дома частью как законные владельцы. Лица, не проживающие в доме и не являющиеся собственниками помещений, никаких «прав хозяев» на эту землю по общему правилу не имеют.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
   — ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Пленум и Вводный закон прямо указывают: право общей долевой собственности возникает в силу закона — с момента кадастрового учёта участка, без каких-либо актов органов власти. Значит, вопрос о том, чья земля во дворе, решается не «на глаз», а по данным ЕГРН: если участок под домом сформирован, вся придомовая территория в его границах — общая долевая собственность жильцов, и любые лица, оформляющие на неё права «под гаражи», делают это в обход этого режима. Если же участок не сформирован, законным владельцем придомовой территории фактически выступают жильцы, и требования владельцев гаражей могут затрагивать их защищаемое владение.

Вывод: земля во дворе, включая проезд к гаражу вдоль дома, по общему правилу — общая долевая собственность (или законное владение) собственников помещений МКД; «точная» принадлежность конкретных пятачков лицам, не проживающим в доме, может быть установлена только выписками ЕГРН и кадастровым планом территории. Границы участка при этом по закону определяются по земельному и градостроительному законодательству (проект межевания), а не по фактической раскладке бетона.

Правомерно ли владельцев и арендаторов гаражей требовать не парковаться вдоль гаражей

собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304–305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения. Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме. Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены. Факт препятствия С. и ее семье для въезда на огороженную придомовую территорию подтверждается выпиской из протокола о решении исключить нарушителя правил парковки С.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 28.03.2018 № 1/2018

Верховный Суд сформулировал прямо применимое к вашей ситуации правило: собственнику помещения в доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом (включая придомовую территорию), и каких-либо способов ограничения или лишения его этого права закон не предусматривает. Поэтому владельцы и арендаторы гаражей, которые не являются собственниками помещений в вашем доме, не вправе в одностороннем порядке запрещать жильцам парковку вдоль гаражей на общей придомовой территории — такое «требование» юридически ничтожно и не создаёт для вас обязанности.

1. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Ограничить использование земельного участка под домом можно только решением общего собрания собственников помещений — одним из вопросов исключительной компетенции собрания. Для этого нужно квалифицированное большинство (не менее двух третей). То есть даже если бы владельцы гаражей жили в доме, вводить запрет парковки односторонним «требованием» они не могут: требуется воля общего собрания. Если запрет установлен собранием — он действует для всех жильцов; если нет — требование гаражников не имеет правового основания.

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ ;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Эта норма подчёркивает и встречное право жильцов: передача общего имущества (в том числе участка под придомовой территорией) в пользование иным лицам возможна только по решению общего собрания. Если гаражи и поезд к ним занимают общую территорию без такого решения — такое занятие неправомерно, и «запрет парковки» с их стороны лишён основания.

Вывод: по общему правилу требование владельцев и арендаторов гаражей не парковать машины вдоль гаражей незаконно — они не собственники помещений в доме и не управомочены ограничивать ваше право на общее имущество; единственный законный способ ввести ограничения — решение общего собрания собственников помещений квалифицированным большинством. Единственное исключение — если вдоль гаражей лежит участок, оформленный в ЕГРН под конкретными лицами (см. блок 3): тогда продолжение парковки на их участке действительно неправомерно.

Способ защиты: жильцы вправе требовать устранения нарушений (ст. 12, 304, 305 ГК РФ), в том числе обратившись в суд с иском о признании действий незаконными и о нечинении препятствий.

Развилка: что если земля под гаражами действительно оформлена в собственность/аренду

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4.
— п. 1 ст. 274 ГК РФ

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 26.06.2007 № 118-ФЗ; от 30.12.2008 № 311-ФЗ) 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. 6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.
— п. 3 ст. 274 ГК РФ

Здесь и может лежать основание для противоположного вывода (что делает вопрос не таким однозначным): если участок под гаражом/подъездом в действительности сформирован и оформлен по правилам в собственность или аренду третьих лиц и внесён в ЕГРН, то в границах этого участка парковка без согласия его правообладателя неправомерна, и он вправе требовать устранения нарушений (ст. 304, 305 ГК РФ). Ключевой юридически значимый факт — прохождение границ участка: где кончается общая придомовая территория и начинается чужой участок. Это устанавливается кадастровым планом территории/выпиской ЕГРН и, в спорных случаях, судебной землеустроительной экспертизой. Как разъяснил Верховный Суд, спор о границах смежных участков — юридически значимое обстоятельство, без разрешения которого нельзя признать объект самовольной постройкой или обязать к его сносу.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.
— ч. 5 ст. 36 ЖК РФ

Публичный сервитут может устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе , за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом ; (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 96-ФЗ) 2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети, а также геодезических пунктов геодезических сетей специального назначения, создание которых организовано органами государственной власти, органами местного самоуправления, и обеспечения доступа к ним; (В редакции федеральных законов от 04.08.2023 № 491-ФЗ, от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке; (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 477-ФЗ) 4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
— п. 4 ст. 23 ЗК РФ

Даже если границы участка под проезд к гаражу принадлежат другому лицу, не проживающему в доме, — закон не допускает препятствовать установлению обременения (сервитута), когда необходимо обеспечить доступ к объектам, существовавшим до введения в действие ЖК РФ, а публичный сервитут может устанавливаться для прохода и проезда. То есть запретить проезд к своему дому эксплуатационный «владелец» земли не может, а спор о сервитуте и условиях решается судом.

Вывод: если по данным ЕГРН вдоль гаражей лежит обособленный участок, законно оформленный в собственность/аренду иного лица, парковка на нём без согласия этого лица неправомерна — требование не парковаться в границах этого участка законно. Определить это можно только по документам (выписка ЕГРН, кадастровый план, проект межевания); при споре о границах вопрос решается судом с назначением землеустроительной экспертизы. В части, приходящейся на общую придомовую территорию, требование незаконно (блок 2).

Смежный трек: законность самих гаражей, риск статуса самовольной постройки и что это даёт жильцам

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Эта норма важна при вашей оговорке о «невидимых» границах и неоформленной земле: занятие чужого/публичного земельного участка (или его части) без прав на него — самостоятельное административное правонарушение, наказуемое штрафом. Если гаражи или поезд к ним фактически занимают землю, на которую у их владельцев нет документов, у жильцов есть рычаг — обращение в Росреестр (госземнадзор) и прокуратуру с заявлением о самовольном занятии земли.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования;
— абз. 1 ст. 42 ЗК РФ

Обязанность использовать земельный участок строго по целевому назначению и разрешённому использованию лежит и на владельцах, и на арендаторах. Это опора для позиции: если капитальные гаражи и площадь под ними не соответствуют разрешённому использованию придомовой территории МКД, их «хозяйствование» и запреты парковки уязвимы для оспаривания. Обзор ВС ориентирует: гараж, построенный на участке, предоставленном кооперативу в установленном порядке, не признаётся самовольной постройкой без проверки законности постановки на кадастровый учёт смежных участков — то есть статус гаражей определяется правоустанавливающими документами и границами, а не их фактическим наличием.

Вывод: капитальные гаражи во дворе правомерны только при наличии прав на землю и разрешённого использования, допускающего их размещение; если земля под ними оформлена без учёта прав жильцов или занята самовольно, у жильцов есть самостоятельные административно-надзорные механизмы (Росреестр, прокуратура) и судебные — о сносе самовольной постройки и приведении в соответствие с установленными требованиями. Статус гаражей оценивается по документам, а не по факту их расположения.

Порядок действий жильцов и восстановление нарушенных прав

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Жильцы, даже не будучи «по документам» собственниками участка, — законные владельцы придомовой территории (ст. 305 ГК РФ) и вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы и не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Это даёт основание и для претензионных требований к владельцам гаражей, и для иска о пресечении действий, препятствующих парковке.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Требования об устранении нарушений права (по ст. 304 ГК РФ) — сохраняются в любом случае: исковая давность на них не распространяется, поэтому возражение «срок давности прошёл» по такому требованию неприменимо. А обращения по самовольному занятию и по факту использования участка, занятого гаражами, должны опираться на материалы: заключения и надзорные акты фиксируются документально.

Практически это означает: (1) запросить актуальную выписку ЕГРН на участок под МКД и сведения о правах владельцев гаражей, (2) собрать протокол/решение общего собрания (или его отсутствие), (3) направить владельцам гаражей письменное требование об устранении препятствий и, при необходимости, обратиться в Росреестр/прокуратуру по факту самовольного занятия и в суд — о пресечении препятствий и недопущении ограничения пользования общим имуществом.

Вывод: у жильцов есть реальный механизм защиты: как законные владельцы придомовой территории они вправе требовать устранения препятствий (ст. 304, 305 ГК РФ) и на это требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Обращаться следует последовательно: Госжилинспекция, Росреестр (госземнадзор), прокуратура, при споре о границах — суд; ограничение пользования придомовой территорией без решения общего собрания собственников помещений подлежит пресечению.

Куда обращаться и какие документы подтверждают границы

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
— ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Государственный жилищный надзор (Госжилинспекция субъекта РФ) контролирует соблюдение требований к использованию и содержанию общего имущества, включая придомовую территорию. Это административный механизм для жильцов: заявление о неправомерном захвате/использовании общего имущества (гаражи, запреты парковки) подлежит рассмотрению надзорным органом, который может выдать предписание об устранении нарушений и обратиться в суд в защиту прав собственников (ч. 12 ст. 20 ЖК РФ). По факту самовольного занятия земли — в Росреестр (госземнадзор, ст. 7.1 КоАП РФ) и прокуратуру; при споре о границах — в суд общей юрисдикции с землеустроительной экспертизой.

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков. 16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации ;
— п. 15 Правил № 491

Состав общего имущества (включая земельный участок под МКД) определяется Правилами № 491: за участок вне границ общего имущества отвечает его собственник, а содержание территории в составе общего имущества — обязанность собственников помещений. Это разграничение и есть тот критерий, который отделяет «общую землю, где парковаться можно» от «чужого участка, где парковаться нельзя».

Документами, подтверждающими границы и права, являются: выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, кадастровый план территории, проект межевания территории (утверждённый органом местного самоуправления), схема расположения участка на кадастровом плане. Именно по ним, а не по фактическому расположению гаражей, устанавливается, чья перед ними полоса и вправе ли жильцы там парковаться.

Вывод: обращаться следует последовательно: (1) получить выписку ЕГРН и кадастровый план/проект межевания, чтобы зафиксировать границы; (2) направить владельцам гаражей письменное требование об устранении препятствий; (3) в Госжилинспекцию — по факту неправомерного использования общего имущества; (4) в Росреестр/прокуратуру — по факту самовольного занятия земли (ст. 7.1 КоАП РФ); (5) при споре о границах или отказе — в суд с иском о пресечении нарушений (ст. 12, 304, 305 ГК РФ), на который не распространяется исковая давность (ст. 208 ГК РФ).

Неотчуждаемость доли в общем имуществе — почему владельцы гаражей «не хозяева» двора

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Эта норма закрепляет принцип, из которого вытекает ответ на ваш вопрос: доля в праве на общее имущество (включая придомовую территорию) неотделима от права собственности на помещение в доме и не может быть ни выделена в натуре, ни передана отдельно. Отсюда два следствия. Во-первых, лица, не являющиеся собственниками помещений в вашем доме, в принципе не могут обладать долей в придомовой территории, а значит, не вправе распоряжаться ею, в том числе запрещать жильцам парковку. Во-вторых, оформление участков под гаражами «на сторону» в обход этого правила юридически незаконно и уязвимо для оспаривания.

Это дополняет ранее установленный вывод: как разъяснил Верховный Суд в Обзоре от 28.03.2018 № 1/2018, собственнику помещения принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом, и закон не предусматривает способов его ограничения помимо решения общего собрания. Требование владельцев и арендаторов гаражей (не собственников помещений) не парковать машины вдоль гаражей на общей придомовой территории противоречит этому принципу и не создаёт для жильцов юридической обязанности.

Вывод: поскольку доля в общем имуществе неотделима от помещения и не может передаваться третьим лицам, владельцы и арендаторы гаражей, не проживающие в доме, не обладают правами на придомовую территорию и их требование не парковаться вдоль гаражей (в части общей территории) незаконно. Исключение — лишь участок, законно обособленный в ЕГРН под их собственность/аренду до формирования участка МКД, что устанавливается только по документам о границах.