Можно ли вернуть оплату за квартиру и расторгнуть договор найма, если в квартире тараканы и наймодатель отказывается их травить

Передала ли хозяйка квартиру в пригодном состоянии и отвечает ли она за тараканов

Основной обязанностью наймодателя по договору найма жилого помещения является передача жилья в состоянии, пригодном для проживания, — это прямо следует из нормы:

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ

Для Вашей ситуации это ключевая норма: в договоре прямо продублирована обязанность передать квартиру «в санитарно-чистом виде, пригодном для проживания». Массовое заражение тараканами (кухня, ванная, шкафы) — это недостаток, который объективно препятствует нормальному проживанию и не соответствует ни условию договора, ни законной обязанности наймодателя. Пояснение хозяйки «я не знала» правового значения не имеет, что подтверждает специальная норма:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Согласно этой норме наймодатель (арендодатель) отвечает за недостатки, препятствующие пользованию, даже если сам о них не знал. То есть отговорка «я не знала о тараканах» законом прямо отвергается. Более того, Вам как нанимателю предоставлено право выбора: потребовать безвозмездного устранения недостатков (обработки), соразмерного уменьшения платы, возмещения своих расходов на обработку либо — досрочного расторжения договора.

Единственное основание, по которому хозяйка могла бы снять с себя ответственность, — если недостаток был ею оговорён при заключении договора или должен был быть обнаружен Вами при осмотре:

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
— п. 2 ст. 612 ГК РФ

Применительно к Вашим фактам эта норма работает не в пользу хозяйки: во-первых, тараканы в шкафах и за плинтусами при обычном осмотре, как правило, не выявляются, а во-вторых, в договоре прямо зафиксирована обратная гарантия — квартира передаётся санитарно-чистой, то есть недостаток не был оговорён, а наоборот, исключён условием договора. Именно поэтому хозяйка обязана устранить заражение либо нести последствия отказа от этого.

Вывод: хозяйка нарушила свою обязанность передать жильё, пригодное для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ), и отвечает за заражение тараканами независимо от того, знала она о нём или нет (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Ссылка «это не моя проблема» юридически несостоятельна: обязанность устранить недостаток и (или) нести расходы лежит на наймодателе, а у Вас есть выбор — требовать обработки/уменьшения платы/возмещения расходов либо расторжения договора.

Вправе ли Вы расторгнуть договор и выселиться, и какой порядок предупреждения применяется

Из-за недостатков, препятствующих пользованию, у Вас есть прямое основание требовать досрочного расторжения договора:

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— п. 2 ст. 620 ГК РФ

Это специальное основание для расторжения по требованию нанимателя. Важно понимать процедуру: в отличие от обычного порядка, когда наниматель предупреждает наймодателя за три месяца:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

обычный порядок из п. 1 ст. 687 ГК РФ рассчитан на добровольный уход нанимателя по своему желанию. В Вашем случае Вы уходите вынужденно, из-за вины наймодателя, поэтому предупреждать за три месяца не требуется — Вы реализуете право, вытекающее из п. 2 ст. 620 ГК РФ. Поскольку хозяйка отказывается подписывать соглашение о расторжении, договор прекращается через механизм одностороннего отказа:

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Практический смысл: Вы направляете хозяйке письменное уведомление об отказе от договора (расторжении) с указанием причины — заражение квартиры тараканами и отказ наймодателя от устранения недостатка. Договор считается прекращённым с момента, когда хозяйка получила уведомление. Согласие наймодателя для реализации этого права не требуется — достаточно уведомления.

Последствие прекращения договора для взаиморасчётов:

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— п. 2 ст. 453 ГК РФ

Вывод: да, Вы вправе расторгнуть договор и выселиться, не дожидаясь согласия хозяйки. При вынужденном расторжении по вине наймодателя (п. 2 ст. 620 ГК РФ) трёхмесячное предупреждение по п. 1 ст. 687 ГК РФ не применяется. При отказе подписать соглашение Вы направляете письменное уведомление об отказе от договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ); договор прекращается с момента получения уведомления, а с расторжением обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Рекомендуется направить уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы иметь доказательство получения.

Возврат первого месяца и залога (аванса, обеспечительного платежа)

После расторжения договора у хозяйки отпадает правовое основание удерживать Ваши деньги как за неотработанный период. Удержанная сумма, за которую Вы не пользовались жильём либо пользоваться которым не могли, становится неосновательным обогащением:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Для Ваших фактов это означает: плату за первый месяц (в той части, за которую Вы не пользовались помещением из-за заражения) и залог хозяйка обязана вернуть — основание (пользование квартирой) не возникло по её же вине. На удерживаемую сумму начисляются проценты:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Размер процентов определяется по ключевой ставке Банка России:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Отдельно про залог. Если в договоре он назван как обеспечение сохранности имущества, к нему применяется режим обеспечительного платежа:

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Для Вас важно: если хозяйка не предъявляет Вам никаких претензий о порче имущества и обеспеченное обязательство Вы не нарушили, обеспечительный платёж (залог) подлежит возврату, поскольку обеспеченное обязательство прекратилось без нарушений с Вашей стороны. Удержание залога «просто так» без основания неправомерно.

Обратите внимание: по п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возврата исполненного до расторжения, но эта норма касается уже исполненного обязательства. Здесь же деньги уплачены авансом за период, в котором пользование не состоялось по вине наймодателя, поэтому они возвращаются как неосновательное обогащение, а не как «исполненное по договору».

Вывод: да, Вы вправе вернуть и оплату за неотработанный период, и залог. Правовое основание — ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение), обеспечительный платёж возвращается по п. 2 ст. 381.1 ГК РФ. Дополнительно Вы вправе требовать проценты по ст. 395 ГК РФ (через п. 2 ст. 1107 ГК РФ) с момента, когда хозяйка узнала о неосновательности удержания. Если наймодатель — индивидуальный предприниматель либо сдаёт жильё систематически, на отношения распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», что даёт право также на компенсацию морального вреда и штраф.

Дополнительные требования: потребительский штраф и моральный вред

Хозяйка — физическое лицо, но наём жилья для личных нужд прямо подпадает под сферу действия законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальными нормами:

на отношения по предоставлению коммунальных услуг нанимателям жилых помещений по договору социального найма, а также собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, использующим жилые помещения для проживания, распространяется Закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальными законами.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ по делам о защите прав потребителей, утв. 19.10.2022

Для Ваших фактов это означает, что помимо возврата денег Вы вправе опираться на потребительские механизмы защиты. Центральный из них — штраф за отказ удовлетворить требования добровольно:

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о защите прав потребителей за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
— п. 1 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это значит: если Вы сначала предъявите письменную претензию с требованием вернуть деньги, а хозяйка откажется, то при выигрыше дела суд дополнительно взыщет в Вашу пользу штраф в размере пятидесяти процентов от присуждённой суммы. Помимо этого Вы вправе требовать компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»), которая присуждается при установлении самого факта нарушения прав потребителя.

Вывод: при подготовке иска заявляйте не только возврат денег и проценты, но и компенсацию морального вреда и штраф по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» — они взыскиваются судом при удовлетворении имущественных требований. Чтобы запустить штрафной механизм, обязательно направьте хозяйке досудебную письменную претензию и сохраните доказательство её направления.

Как действовать при отказе вернуть деньги и подписать расторжение: фиксация доказательств, претензия и подсудность

Поскольку хозяйка отказывается и возвращать деньги, и подписывать расторжение, Ваша задача — обойтись без её подписи и подготовить доказательства. Первое: зафиксируйте недостаток. Сделайте датированные фото/видео тараканов с привязкой к адресу, сохраните переписку с хозяйкой (где она признаёт отказ травить), приложите заявку в управляющую компанию или службу дезинсекции. При споре суд оценивает факт недостатка именно по этим доказательствам; наличие подписанного акта приёма-передачи не лишает Вас права ссылаться на скрытый недостаток, который не мог быть обнаружен при осмотре (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Второе: направьте письменную претензию с требованиями вернуть первый месяц и залог, прекратить договор, а также — при отказе — с указанием на право обратиться в суд. Именно досудебная претензия запускает взыскание потребительского штрафа (см. блок 4) и создаёт доказательство недобросовестности наймодателя.

Третье: если деньги не вернут, подаётся иск. Подсудность зависит от цены иска. По спорам в сфере защиты прав потребителей при цене до 100 000 рублей дело рассматривает мировой судья:

по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей.
— п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Если Ваши требования (арендная плата за месяц + залог + проценты) превысят 100 000 рублей, дело подсудно районному суду. Как потребитель Вы вправе подать иск по своему месту жительства (альтернативная подсудность по законодательству о защите прав потребителей), а также освобождены от уплаты госпошлины по требованиям, вытекающим из Закона РФ «О защите прав потребителей».

Вывод: алгоритм при отказе хозяйки: (1) зафиксировать тараканов фото/видео и перепиской; (2) направить письменную претензию с требованием вернуть деньги и расторгнуть договор; (3) при отказе — направить уведомление об одностороннем отказе от договора (блок 2) и подать иск о взыскании неосновательного обогащения, процентов по ст. 395 ГК РФ, компенсации морального вреда и штрафа. Иск с ценой до 100 000 рублей — мировому судье, свыше — в районный суд; как потребитель Вы можете подать иск по месту своего жительства и не платить госпошлину.

Сроки обращения в суд и исполнение решения

По требованию о возврате неосновательного обогащения (если деньги не вернут добровольно) применяется общий срок исковой давности:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Для Вашей ситуации это означает: у Вас есть три года на подачу иска с момента, когда Вы узнали о нарушении своего права (моменте, когда хозяйка отказалась возвращать деньги и устранять недостаток). Затягивать не стоит, но и спешить в ущерб сбору доказательств не нужно — срок вполне достаточный, чтобы зафиксировать тараканов и направить претензию.

После выигрыша дела решение суда исполняется принудительно: Вы получаете исполнительный лист и предъявляете его в службу судебных приставов. По спорам с участием потребителя подсудность определена единообразно: при цене иска до 100 000 рублей дело рассматривает мировой судья, свыше 100 000 рублей — районный суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). Как потребитель Вы вправе подать иск по своему месту жительства и освобождены от госпошлины по требованиям из Закона РФ «О защите прав потребителей». После вступления решения в силу и выдачи исполнительного листа пристав возбуждает исполнительное производство по месту жительства должника и взыскивает сумму принудительно (в том числе через её банковские счета).

Вывод: срок исковой давности по Вашим требованиям — три года (ст. 196 ГК РФ), его достаточно для сбора доказательств и досудебной претензии. Иск с ценой до 100 000 рублей — мировому судье, свыше — в районный суд; Вы вправе подать его по своему месту жительства без госпошлины. Исполнение решения — через исполнительный лист и службу судебных приставов по месту жительства должника.