Можно ли сменить замки в квартире, если другой собственник вселил постороннего по договору доверительного управления и мне угрожают?

Правомерна ли односторонняя смена замков на входной двери?

Смена замков — это действие по владению и пользованию общим имуществом квартиры, а не только личной долей. Второй сособственник сохраняет право пользоваться квартирой, поэтому его доступ к общему имуществу не может быть перекрыт одним из участников в одностороннем порядке.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ

Ключевой момент: при недостижении согласия по пользованию имуществом порядок может установить только суд, а не один из сособственников. Смена замков без такого соглашения (которого, как вы прямо указали, нет ни устно, ни письменно) — это попытка установить порядок пользования самостоятельно, в обход судебной процедуры.

Самозащита формально допускается, но ограничена строгим требованием соразмерности:

Статья 14. Самозащита гражданских прав Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
— ст. 14 ГК РФ

Смена замков без судебного решения нарушает право второго сособственника на пользование имуществом. Это действие оспоримо и квалифицируется как самоуправство:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Статья 330. Самоуправство 1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

При этом в вашем случае нет «существенного вреда», который нужен для состава по ст. 330 УК РФ, поэтому реальнее риск административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ, а также риск встречного иска об устранении препятствий и о взыскании неосновательного обогащения за пользование чужой долей. Опасность в том, что самовольное перекрытие доступа сособственнику даёт ему сильную процессуальную позицию «жертвы» и подрывает ваши собственные требования.

Вывод: смена замков с лишением второго сособственника доступа неправомерна. Это самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ), при существенном вреде — уголовно наказуемое деяние (ст. 330 УК РФ), и оно нарушает п. 1 ст. 247 ГК РФ. Правильный путь — установить порядок пользования и ограничить доступ постороннего лица через суд, а не своими действиями.

Даёт ли договор доверительного управления постороннему право проживать в квартире?

Договор доверительного управления не переносит право собственности и сам по себе не наделяет управляющего правом пользования жилым помещением для личного проживания:

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом 1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. 2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. 3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
— п. 1, 2 ст. 1012 ГК РФ

Ключевое: управляющий действует «в интересах выгодоприобретателя» и вправе совершать лишь те действия, которые предусмотрены договором. Вы читали договор — и, по вашим словам, условия о праве проживания в нём нет. Значит, основание для ночёвок в квартире из договора не вытекает. Более того, право пользования жилым помещением у вселённого лица возникает только из прямо названных в законе оснований:

{cc11}

Поскольку посторонний — не собственник, не член вашей семьи и не наниматель по договору найма (договор ДУ — не договор найма жилого помещения), права пользования квартирой у него нет.

Отдельно проверьте действительность самого договора доверительного управления:

Статья 1015. Доверительный управляющий 1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. 2. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. 3. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.
— п. 1 ст. 1015 ГК РФ

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом 1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. 3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
— п. 2, 3 ст. 1017 ГК РФ

Если управляющий не является ИП или коммерческой организацией либо передача квартиры в управление не зарегистрирована в ЕГРН, договор недействителен (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). Кроме того, доверительный управляющий должен быть назначен собственником, а по общему правилу распоряжение общим имуществом и передача его целиком требует согласия всех участников:

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Заключив договор управления на всю квартиру без согласия другого сособственника, ваша сособственница вышла за пределы своих правомочий по распоряжению общим имуществом.

Вывод: договор доверительного управления не создаёт у постороннего права проживания в квартире (ст. 1012, 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Если он ИП/организация не является либо передача не зарегистрирована — договор недействителен (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). Заключение такого договора на всю квартиру без вашего согласия — нарушение п. 1 ст. 246 ГК РФ. Однако смена замков как средство против него всё равно неправомерна (см. блок 1) — нужен суд.

Как законно выселить постороннего и защитить своё право пользования долей?

Посторонний проживает в квартире без законного основания, поэтому вы вправе требовать устранения нарушения вашего права и выселения. Инструмент защиты — негаторный иск:

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Важно: этот иск не ограничен исковой давностью, что прямо подтверждено:

Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Housing law добавляет: лицо без права пользования обязано освободить помещение, а иначе выселяется по решению суда:

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением 1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Одновременно вы можете заявить требование об определении порядка пользования квартирой — чтобы закрепить за вами конкретную комнату:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ

Про подсудность (единообразно для всего дела): требования о выселении постороннего и об устранении препятствий в пользовании квартирой предъявляются в районный суд по месту нахождения квартиры — это исключительная подсудность и одновременно жилищный спор:

Статья 30. Исключительная подсудность 1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 (10/22)

По п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 жилищные споры (в том числе о выселении) рассматриваются районным судом; требование об определении порядка пользования квартирой, если оно не соединено со спором о праве собственности, подсудно мировому судье. Не предъявляйте эти требования в разных судах — это усложнит процесс.

Отдельно о рисках и о неосновательном обогащении: если ваша сособственница или посторонний пользуются частью квартиры, приходящейся на вашу долю сверх вашей комнаты, вы вправе требовать компенсации:

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Статья 1105. Возмещение стоимости неосновательного обогащения 1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Вывод: выселение постороннего и устранение препятствий — только через районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010, п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009); негаторное требование давностью не ограничено (ст. 208 ГК РФ). Определение порядка пользования (при отсутствии спора о праве собственности) — у мирового судьи. Компенсацию за пользование вашей долей взыскивайте тем же иском.

Ответственность за угрозы, оскорбления и навязчивое присутствие постороннего

Агрессивное поведение постороннего имеет самостоятельную правовую квалификацию — их нужно фиксировать для полиции и суда.

Угрозы в ваш адрес — это уже состав преступления, если у вас были основания их опасаться:

Статья 119. Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью 1. Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное: а) по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы; б) в отношении лица или его близких в связи с осуществлением данным лицом служебной деятельности или выполнением общественного долга; в) с публичной демонстрацией, в том числе в средствах массовой информации или информационно-телекоммуникационных сетях (включая сеть "Интернет"), - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
— ч. 1 ст. 119 УК РФ

Оскорбления (унижение чести и достоинства в неприличной форме) — административное правонарушение:

Статья 5.61. Оскорбление 1. Оскорбление, то есть унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной или иной противоречащей общепринятым нормам морали и нравственности форме, - (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 513-ФЗ ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 513-ФЗ ) 2. Оскорбление, содержащееся в публичном выступлении, публично демонстрирующемся произведении или средствах массовой информации либо совершенное публично с использованием информационно-телекоммуникационных сетей, включая сеть "Интернет", или в отношении нескольких лиц, в том числе индивидуально не определенных , - (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 513-ФЗ ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до семисот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 513-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ

Если посторонний проникает в квартиру против вашей воли (например, когда вы просите его уйти и закрываете дверь), это нарушение неприкосновенности жилища:

Статья 139. Нарушение неприкосновенности жилища 1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 139 УК РФ

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2.
— ч. 1, 4 ст. 3 ЖК РФ

Отдельно: выселять постороннего во внесудебном порядке (в том числе «выгоняя» его, меняя замки) нельзя — это прямо разъяснено:

При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым 6 понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение. 9. Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 10.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

По бездействию участкового подайте письменное обращение (рассматривается в течение 30 дней, ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ) и жалобу прокурору в порядке ст. 124 УПК РФ (рассматривается в 3 суток, в исключительных случаях — до 10 суток):

Статья 12. Сроки рассмотрения письменного обращения 1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Статья 124. Порядок рассмотрения жалобы прокурором, руководителем следственного органа (Наименование в редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 1. Прокурор, руководитель следственного органа рассматривает жалобу в течение 3 суток со дня ее получения. В исключительных случаях, когда для проверки жалобы необходимо истребовать дополнительные материалы либо принять иные меры, допускается рассмотрение жалобы в срок до 10 суток, о чем извещается заявитель. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 2. По результатам рассмотрения жалобы прокурор, руководитель следственного органа выносит постановление о полном или частичном удовлетворении жалобы либо об отказе в ее удовлетворении. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 2 1 . В случае удовлетворения жалобы, поданной в соответствии с частью второй статьи 123 настоящего Кодекса, в постановлении должны быть указаны процессуальные действия, осуществляемые для ускорения рассмотрения дела, и сроки их осуществления. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2010 № 69-ФЗ) 3. Заявитель должен быть незамедлительно уведомлен о решении, принятом по жалобе, и дальнейшем порядке его обжалования. 4. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, дознаватель, следователь вправе обжаловать действия (бездействие) и решения прокурора или руководителя следственного органа соответственно вышестоящему прокурору или руководителю вышестоящего следственного органа.
— ч. 1 ст. 124 УПК РФ

Вывод: действия постороннего квалифицируются самостоятельно — ч. 1 ст. 119 УК РФ (угрозы), ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ (оскорбления), ч. 1 ст. 139 УК РФ (незаконное проникновение). На бездействие полиции подавайте обращение (30 дней) и жалобу прокурору по ст. 124 УПК РФ (3–10 суток). Эти материалы одновременно станут доказательствами в гражданском деле о выселении.

Продажа квартиры и защита вашей доли

Сособственница не может продать всю квартиру без вашего согласия; распоряжение общим имуществом — только по соглашению всех участников:

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Если она продаёт только свою долю (2/3), вы имеете преимущественное право покупки, и она обязана вас письменно известить:

Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Помните о сроке: по п. 3 ст. 250 ГК РФ право требовать перевода прав покупателя — в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о сделке. По п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 с пропуском срока иск удовлетворению не подлежит.

Если вести спор дальше и раздел невозможен, применима ст. 252 ГК РФ (выдел доли, компенсация) — но это отдельный иск:

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод: продажа всей квартиры без вашего согласия невозможна (п. 1 ст. 246 ГК РФ). При продаже её доли (2/3) вы вправе воспользоваться преимущественным правом покупки в течение месяца с момента извещения, а при нарушении — требовать перевода прав покупателя в течение трёх месяцев (ст. 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Требование о выселении постороннего — в районный суд по месту нахождения квартиры.

Денежные последствия: расходы и компенсация за пользование долей

По содержанию квартиры — сособственники участвуют соразмерно долям:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Но главное для вас — если посторонний или ваша сособственница используют часть площади, приходящуюся на вашу долю (вы занимаете комнату меньше своей 1/3), вы вправе требовать денежной компенсации за пользование (п. 2 ст. 247 ГК РФ) и возврата неосновательного обогащения:

Статья 1105. Возмещение стоимости неосновательного обогащения 1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Исковое заявление с таким денежным требованием оформляется по общим правилам с указанием цены иска и расчёта:

1. В исковом заявлении должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика; если заявление подается представителем, - также фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование представителя, адрес для направления судебных повесток и иных судебных извещений, один из идентификаторов представителя (для гражданина); (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 3) сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, место работы (если известно), один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер.
   — ст. 131 ГПК РФ, п. 2

Вывод: помимо выселения и определения порядка пользования вы вправе одновременно взыскать с сособственника и (или) постороннего компенсацию за пользование частью квартиры, приходящейся на вашу долю сверх занимаемой комнаты (п. 2 ст. 247, п. 2 ст. 1105, ст. 1102 ГК РФ), а расходы по содержанию — распределить соразмерно долям (ст. 249 ГК РФ). Расчёт денежных требований указывайте в иске (ст. 131 ГПК РФ).

Порядок действий клиента (сводка) и ветвление по неизвестным фактам

Если договор доверительного управления заключён с лицом, не являющимся ИП/коммерческой организацией, либо передача квартиры не зарегистрирована в ЕГРН — договор недействителен (п. 3 ст. 1017 ГК РФ), что ещё сильнее ваша позиция: постороннему и без того не на что опираться для проживания.

Если посторонний вселён/зарегистрирован как член семьи сособственницы или по договору найма — тогда у него может быть основание для проживания, и выселение пойдёт сложнее (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ); при отсутствии таких оснований он подлежит выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Если полиция бездействует — обращение по ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ (30 дней) и жалоба прокурору по ст. 124 УПК РФ (3–10 суток); зафиксированные факты угроз и оскорблений приобщаются к гражданскому делу.

Рекомендуемая последовательность: (1) письменно зафиксировать все эпизоды у участкового и через прокурора; (2) подать в районный суд по месту нахождения квартиры иск о выселении постороннего + об устранении препятствий в пользовании + о компенсации за пользование долей (негаторное требование, ст. 304, 208 ГК РФ); (3) при необходимости — отдельно к мировому судье иск об определении порядка пользования квартирой (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009); (4) смена замков до получения решения суда — самоуправство, от неё следует воздержаться.

Вывод: замки менять в одностороннем порядке нельзя; законный путь — судебное выселение постороннего и определение порядка пользования, а также фиксация и преследование его противоправного поведения через полицию и прокуратуру.