Нужно ли согласовывать установку железных дверей на этажах и в тамбуре многоквартирного дома и какие штрафы за это предусмотрены?

Являются ли лестничная площадка и тамбур общим имуществом и подчиняются ли двери на них режиму общего имущества

Лестничные площадки, лестницы, коридоры и тамбуры — это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, то есть общее имущество собственников МКД:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это значит, что участок этажа (лестничная площадка) и тамбур, где стоят спорные двери, не принадлежат отдельному жильцу и не могут быть им самовольно заняты и перегорожены. Тот же вывод следует из ст. 290 ГК РФ:

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса.
   — ст. 290 ГК РФ, п. 1

Собственники владеют и пользуются общим имуществом в установленных законом пределах, а его уменьшение допускается только с согласия ВСЕХ собственников дома и только путём реконструкции:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   — ч. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ

Значит, если в результате установки двери от этажа/тамбура «отрезается» часть общего коридора (образуется закрытый тамбур, доступный только двум квартирам), это — уменьшение общего имущества, требующее согласия 100 % собственников дома, а не просто согласия двух соседей. Этот же стандарт прямо закреплён применительно к перепланировке/реконструкции с присоединением части общего имущества:

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

При перепланировке, требующей присоединения части общего имущества, в орган согласования представляется протокол общего собрания о согласии всех собственников:

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
   — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Наконец, предоставление части общего имущества в пользование — это вопрос, отнесённый к компетенции общего собрания:

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Вывод. Лестничная площадка и тамбур — общее имущество собственников МКД (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ). Если установленная дверь фактически отгораживает часть площадки/тамбура в пользу одной-двух квартир, это уменьшение общего имущества и присоединение его части — для этого нужно согласие всех собственников дома, оформленное решением (протоколом) общего собрания (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Согласия только двух соседей-собственников для такого варианта недостаточно.

Нужно ли согласование, в какой форме и с кем — простая письменная форма или орган местного самоуправления

Ключевой вопрос — квалифицируется ли установка двери как переустройство/перепланировка. Понятие перепланировки охватывает не только изменение площади, но и изменение внутренней планировки, в том числе без изменения границ и площади:

1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
   — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (администрацией) на основании его решения:

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

То есть, если установка двери меняет планировку/границы помещений (отгораживает часть общего коридора, оборудует новый тамбур), это уже не «договорённость между соседями», а процедура согласования в органе местного самоуправления. Напротив, если дверь просто поставлена в существующий проём взамен прежней деревянной двери, без изменения границ квартиры и без присоединения общего имущества, классической перепланировки в смысле ч. 2 ст. 25 ЖК РФ нет — тогда достаточно письменного согласия заинтересованных соседей (но с обязательным соблюдением противопожарных требований, см. блок 4).

Для варианта с присоединением общего имущества закон прямо перечисляет, что подаётся в орган согласования: заявление, проект, техпаспорт и протокол общего собрания о согласии всех собственников:

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
   — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Ответ на вопрос «надо ли предоставлять согласие на утверждение в жилищную организацию»: нет — управляющая организация не является органом, согласующим переустройство/перепланировку. Решение принимает орган местного самоуправления (администрация) по месту нахождения дома; оригиналы решений и протокола общего собрания по общим вопросам направляются в управляющую организацию лишь для хранения и передачи в жилищный надзор, а не «на утверждение». Прочитанные нормы не наделяют управляющую организацию правом утверждать или отклонять такие решения.

Вывод. Если дверь поставлена в существующем проёме без отгораживания части общего имущества — достаточно простой письменной формы согласия заинтересованных соседей-собственников (примыкающих квартир). Если дверь отгораживает часть лестничной площадки/тамбура (уменьшение/присоединение общего имущества) — необходимо решение (протокол) общего собрания о согласии всех собственников дома и согласование с органом местного самоуправления по правилам ст. 25–26 ЖК РФ. Управляющая организация такое согласие не «утверждает»; её роль — хранение и учёт. В любом случае работы не должны нарушать противопожарные требования (блок 4).

Штрафы: есть ли специальная ответственность за двери на этаже и в тамбуре и какая именно

Отдельного состава «штраф за установку двери в тамбуре» в КоАП РФ нет. Ответственность наступает по двум РАЗНЫМ, самостоятельным составам в зависимости от характера нарушения.

Состав 1 — самовольное переустройство/перепланировка (если дверь образует перепланировку общего имущества). Санкция для гражданина — от 2 000 до 2 500 рублей:

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей .
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Она применяется, если изменение квалифицируется как самовольная перепланировка по ч. 1 ст. 29 ЖК РФ:

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Состав 2 — нарушение требований пожарной безопасности (если дверь мешает эвакуации). Санкция для гражданина — от 5 000 до 15 000 рублей:

1. Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6, 6 1 , 7, 10 и 11 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 01.04.2025 № 56-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от сорока тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
   — ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ

Это две независимые нормы с разными размерами штрафа: они применяются не «вместо» друг друга, а при наличии соответствующего фактического основания (перепланировка — по ст. 7.21; угроза эвакуации — по ст. 20.4). Именно состав 2 (пожарный) с большим штрафом и является реальным «страшительным» аргументом жилищной организации.

Кто вправе налагать штрафы по жилищным нарушениям — следует из предмета государственного жилищного надзора, который охватывает требования к использованию и сохранности жилищного фонда, к порядку перепланировки и переустройства:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Контроль за соблюдением этих требований и привлечение к ответственности осуществляют органы государственного жилищного надзора (а по пожарным требованиям — органы федерального государственного пожарного надзора), а не управляющая организация: последняя по прямому тексту закона лишь «обеспечивает… надлежащее содержание общего имущества» и «решение вопросов пользования» им (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), не будучи наделена правом налагать административные наказания. Поэтому «представитель жилищной организации» сам штрафовать не вправе: он может зафиксировать нарушение, выдать требование о его устранении и обратиться в надзорные органы либо в суд.

Вывод. Специального штрафа именно «за дверь в тамбуре» не существует. Есть два разных состава: ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (самовольная перепланировка, для граждан 2 000–2 500 ₽) и ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ (нарушение противопожарных требований, для граждан 5 000–15 000 ₽). Они применяются раздельно, по своему основанию. Налагаются штрафы уполномоченными органами — государственной жилищной инспекцией и органами пожарного надзора (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ), а не управляющей организацией; её «угрозы штрафами» юридически — лишь предупреждение о возможном обращении в надзор.

Требования пожарной безопасности к дверям на этаже и в тамбуре (ключевой реальный риск)

Двери, установленные в коридорах/тамбурах на путях эвакуации, оцениваются прежде всего по противопожарным правилам, утв. Постановлением Правительства РФ № 1479. Пункт 14 прямо регулирует двери лестничных клеток и эвакуационных выходов:

1. Руководитель организации обеспечивает наличие и исправное состояние устройств для самозакрывания противопожарных дверей, а также дверных ручек, устройств "антипаника", замков, уплотнений и порогов противопожарных дверей, предусмотренных изготовителем, а на дверях лестничных клеток, дверях эвакуационных выходов, в том числе ведущих из подвала на первый этаж (за исключением дверей, ведущих в квартиры, коридоры, вестибюли (фойе) и непосредственно наружу), приспособлений для самозакрывания. Не допускается устанавливать какие-либо приспособления, препятствующие нормальному закрыванию противопожарных или противодымных дверей (устройств). (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.10.2022 № 1885) 140. Камеры термической обработки древесно-стружечных плит не реже 1 раза в сутки очищаются от остатков летучих смоляных выделений и продуктов пиролиза древесины, пыли и других отходов. Производить термообработку недопрессованных древесно-стружечных плит с рыхлыми кромками не разрешается. 141. Древесно-стружечные, древесно-клееные и иные плиты из древесных материалов перед укладкой в стопы после термообработки охлаждаются на открытых площадках до температуры окружающего воздуха для исключения их самовозгорания. 142. После окончания работы пропиточные ванны для древесно-стружечных плит и иных плит из древесных материалов, а также ванны с охлаждающими горючими жидкостями закрываются крышками. 143.
   — п. 14 Правил противопожарного режима, утв. Постановлением Правительства РФ № 1479

Практический смысл для вашей ситуации: если металлическая дверь установлена вместо противопожарной двери лестничной клетки либо снимает/блокирует устройство самозакрывания, либо перекрывает/сужает эвакуационный проход — это прямое нарушение п. 14 Правил. Двери, ведущие в квартиры, коридоры и вестибюли, из этой нормы исключены.

Соблюдать требования пожарной безопасности при пользовании жильём обязан сам собственник:

1. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
   — ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Ответственность за нарушение несёт собственник имущества:

1. Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6, 6 1 , 7, 10 и 11 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 01.04.2025 № 56-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от сорока тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
   — ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ

Поэтому рискованная именно «вторая дверь на две квартиры в тамбуре»: если она загораживает выход на лестничную клетку или препятствует самозакрыванию противопожарной двери, надзорный орган (МЧС) вправе выдать предписание о демонтаже и привлечь к штрафу по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ.

Вывод. Установка двери в тамбуре/на площадке допустима только если она не нарушает требований пожарной безопасности: не заменяет и не блокирует противопожарные двери лестничных клеток, не снимает устройства самозакрывания и не препятствует эвакуации (п. 14 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 1479). Если эти требования соблюдены — претензия жилищной организации в части «пожарного» основания неубедительна; если нарушены — риск штрафа по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ (5 000–15 000 ₽ для гражданина) и предписания о демонтаже реален.

Что может требовать жилищная организация/соседи и как защищаться при отсутствии согласования

Правовое последствие отсутствия согласования — помещение считается самовольно переустроенным, а собственник обязан привести его в прежнее состояние:

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Отсюда требования, которые вправе предъявить управляющая организация (в интересах собственников) и отдельные соседи: устранение препятствий в пользовании общим имуществом и демонтаж:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Если требования предъявлены, у собственника есть защита — возможность сохранить помещение/изменение в судебном порядке, если этим не нарушаются права граждан и нет угрозы жизни и здоровью:

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

То есть спор решается не «решением управляющей компании», а либо согласованием в администрации/решением общего собрания, либо судом. Управляющая организация сама не вправе ни оштрафовать, ни в одностороннем порядке обязать к демонтажу — она может лишь выдать требование и обратиться в ГЖИ/МЧС или в суд.

Вывод. Без надлежащего согласования собственник обязан привести общее имущество в прежнее состояние (ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ), а соседи и управляющая организация вправе через суд требовать устранения препятствий и демонтажа (ст. 304 ГК РФ). Защита собственника — сохранить изменение в судебном порядке по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ (если нет нарушения прав граждан и угрозы жизни/здоровью) либо оформить согласие всех собственников и согласовать в органе местного самоуправления. Штрафует и обязывает демонтировать не управляющая организация, а орган местного самоуправления, ГЖИ, органы пожарного надзора или суд.

Развилка «замена двери в том же проёме» против «дверь отгораживает площадку/тамбур» — и что делать с отсутствием данных в техпаспорте

Исход зависит от двух фактических обстоятельств, которые нужно установить: (1) поставлена ли дверь в существующий проём взамен прежней деревянной или ею отгорожена часть общего коридора/тамбура; (2) не нарушаются ли противопожарные требования (блок 4).

Ветка А — дверь заменена в том же проёме, границы общего имущества не изменены. Понятие перепланировки по ч. 2 ст. 25 ЖК РФ (изменение границ/площади или внутренней планировки) к простой замене дверного полотна в существующем проёме не подпадает. Значит, процедура согласования с органом местного самоуправления по ст. 26 ЖК РФ формально не требуется; достаточно письменного согласия заинтересованных соседей и соблюдения требований пожарной безопасности. Отсутствие отметок о дверях в техпаспорте и ЕГРН само по себе не создаёт нарушения — техпаспорт фиксирует планировку, а не материал дверного полотна.

Ветка Б — дверь отгораживает часть площадки/тамбура (образуется новый тамбур, «закрываются» две квартиры). Это уменьшение/присоединение общего имущества — нужно согласие всех собственников дома (общее собрание) и согласование в органе местного самоуправления (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ (уменьшение общего имущества)

Для этой ветки — даже 100 % согласия соседей с этажа недостаточно. Если дверь уже стоит без такого согласия, есть риск требований о демонтаже (блок 5) и штрафа (блок 3).

Что делать с отсутствием данных в техпаспорте. Отсутствие сведений о тамбуре/дверях в техпаспорте и ЕГРН — не наказание и не доказательство нарушения. Границы общего имущества определяются законом (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а не записью в паспорте. Для подтверждения «ветки А» полезно запросить поэтажный план (экспликацию) на дату постройки/последней инвентаризации: если спорная дверь стоит в проёме, отражённом на плане, это подтверждает замену без перепланировки.

Вывод. Если дверь лишь заменена в существующем проёме — квалификация «ветки А»: согласие соседей в простой письменной форме, обращения в орган местного самоуправления и «утверждения» управляющей организацией не требуется. Если дверь отгораживает часть общего имущества — «ветка Б»: без согласия всех собственников дома и согласования в администрации установка незаконна, возможно требование о демонтаже (ст. 304 ГК РФ) и штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. В обеих ветках сохраняется обязательное требование противопожарной безопасности (п. 14 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 1479).

Порядок действий и оспаривание: что делать при требовании управляющей организации

Если управляющая организация выдаёт требование о демонтаже, оно само по себе не влечёт автоматического штрафа или сноса. Она вправе лишь зафиксировать нарушение и обратиться в надзорные органы или в суд. Обязанность собственника при самовольном переустройстве — привести помещение в прежнее состояние:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Но закон оставляет возможность сохранить изменение в судебном порядке, если права граждан не нарушены и нет угрозы жизни и здоровью:

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Также у собственника есть право оспорить действия управляющей организации как нарушающие его права, а требование об устранении нарушений — заявить в порядке ст. 304 ГК РФ:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод. При требовании о демонтаже собственник может: (1) добровольно оформить согласие всех собственников и согласовать работы в органе местного самоуправления; (2) при несогласии — обратиться в суд за сохранением помещения в изменённом состоянии по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, одновременно парируя требование управляющей организации. Штраф и принудительный демонтаж возможны только по решению уполномоченного органа (ГЖИ, МЧС) или суда, а не управляющей организации.

Полномочия жилищной организации: вправе ли она утверждать или отклонять согласие, штрафовать и обязать демонтировать

Управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание общего имущества и решение вопросов пользования им в рамках договора управления:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Это означает, что её задача — содержать общее имущество, а не распоряжаться им от своего имени. Право согласования переустройства/перепланировки принадлежит органу местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ), а вопрос о предоставлении части общего имущества в пользование — общему собранию собственников, а не управляющей организации (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Контроль за соблюдением жилищного законодательства, в том числе требований к использованию жилищного фонда, — это предмет государственного жилищного надзора (ГЖИ):

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Из прочитанных норм не следует, что управляющая организация наделена правом «утверждать» согласие на установку дверей, налагать штрафы или в одностороннем порядке обязать к демонтажу. Она может лишь выдать требование об устранении нарушения как лицо, отвечающее за содержание общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), и обратиться в орган ГЖИ/пожарного надзора или в суд (ст. 304 ГК РФ).

Вывод. Согласие на установку дверей не требует «утверждения» жилищной организацией: согласование производит орган местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ), а решение о пользовании общим имуществом — общее собрание собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Управляющая организация не вправе штрафовать и не наделена правом единолично обязать к демонтажу — она вправе лишь направить требование и обратиться в ГЖИ/МЧС или суд; административные штрафы налагают соответствующие надзорные органы (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, ст. 7.21, 20.4 КоАП РФ).