Законен ли перенос общедомовых стояков горячей и холодной воды и штробление лифтовой стены соседом без согласия собственников?

Являются ли стояки ГВС/ХВС и наружная стена общим имуществом собственников МКД

Стояки горячего и холодного водоснабжения, обслуживающие более одного помещения, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения
— п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Это означает, что перенос, изменение формы и местоположения стояков — это распоряжение общим имуществом, а не «внутренним делом» соседа в его квартире. Права на такое имущество принадлежат всем сособственникам.

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — подп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ

Внешняя (лифтовая) стена квартиры — ограждающая несущая конструкция дома, она также входит в состав общего имущества. Следовательно, вырубание в ней штробов для прокладки труб — вмешательство в несущую конструкцию, то есть в объект общей долевой собственности, а не в личное имущество соседа.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Сособственник, чьё право пользования общим имуществом нарушено, вправе требовать и компенсации, однако в данной ситуации ключевое — не компенсация, а восстановление положения: распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех участников долевой собственности.

Вывод: стояки ГВС/ХВС и наружная ограждающая (несущая) стена дома являются общим имуществом всех собственников помещений в МКД (подп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 Правил № 491). Сосед не вправе единолично изменять их конфигурацию и местоположение: для этого необходимо согласие остальных сособственников (п. 1 ст. 247 ГК РФ), которого, по данным акта осмотра УК, нет.

Квалификация работ как переустройства и необходимость согласования и согласия всех собственников

Перенос инженерных сетей (стояков) — это переустройство помещения в многоквартирном доме.

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения
   — ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Работы соседа — перенос стояков, изменение их формы (четыре 90-градусных поворотника на каждой трубе) с прокладкой труб в штробах — прямо подпадают под это определение. Такие работы проводятся только по согласованию с органом местного самоуправления.

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Если переустройство затрагивает общее имущество (а стояки и несущая стена — именно общее имущество), требуется согласие ВСЕХ собственников помещений в доме, оформленное решением общего собрания.

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

В проекте переустройства, представляемом в орган, осуществляющий согласование, должен быть протокол общего собрания о согласии всех собственников.

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 2 1 . Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
— п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Вопрос об изменении общего имущества относится к компетенции общего собрания, причём решения о реконструкции, капитальном ремонте и переустройстве общего имущества принимаются квалифицированным большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества
— подп. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Вывод: работы соседа — самовольное переустройство с использованием общего имущества. Для их законности требовалось решение органа местного самоуправления о согласовании (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ) и, поскольку затрагиваются стояки и несущая конструкция (общее имущество), — решение общего собрания собственников. По данным акта УК, согласия собственников нет, то есть Ангелина Н. как сособственник решения не подписывала — работы незаконны. Даже если бы собрание проводилось, по вопросам изменения общего имущества требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Последствия самовольного переустройства и способы защиты права

Самовольное переустройство влечёт обязанность привести помещение в прежнее состояние.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Закон допускает сохранение помещения в переустроенном состоянии, но только по решению суда и при условии, что этим не нарушаются права граждан и не создаётся угроза их жизни и здоровью.

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Сособственник вправе защищать своё право, не связанное с лишением владения (негаторный иск).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2.
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

На негаторный иск исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ), то есть годичный срок владения соседа (по выписке ЕГРН) значения не имеет и сам по себе не легитимирует работы. Дополнительно сособственник вправе требовать запрета деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Важно учесть альтернативную (защитную) ветку: отсутствие согласования само по себе не всегда влечёт снос/приведение в прежнее состояние, если сохранение не нарушает права граждан и не создаёт угрозу жизни и здоровью и если общее имущество не затронуто.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ). Однако уполномоченным органом решение о приведении спорного помещения в прежнее состояние не принималось, в суд с соответствующим требованием он не обращался. Из имеющихся в материалах дела доказательств следовало, что проведенные работы отвечают строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, а кроме того, собственник помещения неоднократно обращался в уполномоченный орган за согласованием, однако его заявления не были рассмотрены в установленном порядке. 32 Судами первой и апелляционной инстанций не установлено, что при осуществлении перепланировки помещения затронуто общее имущество многоквартирного дома или произошло уменьшение его размера.
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Разница принципиальная: в приведённом деле общее имущество НЕ было затронуто. В нашей ситуации сосед затронул именно общее имущество (стояки и несущую стену); при таком условии отсутствие согласия всех собственников делает работы не просто формально непроведёнными по процедуре, а посягающими на права сособственников, что влечёт приведение общего имущества в прежнее состояние.

Ответственность за самовольное переустройство:

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Вывод: работы соседа — самовольное переустройство, он обязан привести помещение и общее имущество (стояки и стену) в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Способ защиты — негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) с требованиями об устранении нарушения права, обязании восстановить конфигурацию стояков и заделать штробы; исковая давность на такое требование не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Самовольное переустройство образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (штраф на гражданина 2 000–2 500 руб.), материалы направляются через ГЖИ. Оба требования могут быть заявлены параллельно: административное — в жилищную инспекцию, гражданское — в суд.

Технические запреты, роль УК и фиксация нарушения

Требования к содержанию общего имущества обязывают поддерживать надёжность и безопасность дома; ограничения давления в стояках и ослабление стены этому прямо противоречат.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома
— подп. «а» п. 10 Правил, утв. ПП РФ № 491

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом, который фиксирует несоответствие состояния требованиям и меры по устранению.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов
— п. 14 Правил, утв. ПП РФ № 491

В городе Москве действуют Требования к проведению переустройства, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которые прямо запрещают спорные работы:

Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов
— п. 10.11 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП

Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях
— п. 10.4 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП

Ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан. 10.2. Переустройство и (или) перепланировка помещений или смежных с ними помещений, при которых такие помещения будут отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания. 10.3. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение
— п. 10.3 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП

Вывод: вырубание штроб для разводки трубопроводов в стеновых панелях и установление устройств, влияющих на потребление ресурсов в смежных помещениях, прямо запрещены п. 10.11 и п. 10.4 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, а нарушение прочности несущих конструкций — п. 10.3. Управляющая организация обязана проводить осмотры и оформлять их актом (п. 14 Правил № 491); имеющийся у Ангелины Н. акт осмотра УК — надлежащее доказательство нарушения. Акт осмотра, выписка из ЕГРН, фото- и видеофиксация штроб и поворотников, а также заключение специалиста о снижении давления подтвердят фактические обстоятельства в суде и в ГЖИ.

Денежные последствия: убытки и возмещение вреда

Сособственник вправе требовать полного возмещения убытков, включая расходы на восстановление нарушенного права.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ч. 1 ст. 15 ГК РФ

Вред, причинённый общему имуществу и имуществу сособственника, возмещается в полном объёме причинителем вреда.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Согласно сложившейся практике для возложения обязанности возместить убытки необходимо установить факт наступления вреда, противоправность поведения причинителя, причинно-следственную связь и вину; при этом действует презумпция вины причинителя вреда (п. 2 ст. 1064 ГК РФ) — то есть сосед должен сам доказать свою невиновность (Обзор судебной практики ВС РФ от 29.05.2024 № 1/2024; Обзор судебной практики ВС РФ от 22.04.2026 № 1/2026).

Вывод: помимо требования о приведении общего имущества в прежнее состояние, Ангелина Н. вправе взыскать с соседа убытки — расходы на восстановление общего имущества (например, на переделку стояков и восстановление стены), расходы на услуги специалиста и иные документально подтверждённые затраты (ст. 15, 1064 ГК РФ). Для этого нужны документы, подтверждающие размер расходов. Требование о возмещении вреда предъявляется в тот же суд, что и негаторное требование; вина соседа презюмируется.

Доказательства и перспектива морального вреда

Доказательства по делу — сведения о фактах, полученные из письменных и вещественных доказательств, объяснений сторон, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы
— ч. 1, 2 ст. 55 ГПК РФ

Оформление результатов осмотра общего имущества актом прямо предусмотрено Правилами содержания общего имущества; акт — документ-основание для решения о мерах по устранению дефектов.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов
— п. 14 Правил, утв. ПП РФ № 491

Вывод по доказательствам: базовый пакет доказательств для суда и ГЖИ — (1) акт осмотра УК (уже имеется у Ангелины Н. и прямо фиксирует штробы, поворотники и отсутствие согласия), (2) выписка из ЕГРН на квартиру соседа (подтверждает статус ответчика-собственника), (3) фото- и видеофиксация штроб и поворотников, (4) заключение специалиста (строительно-техническое) о снижении давления в стояках и степени влияния на несущую способность стены. Эти доказательства допустимы по ст. 55 ГПК РФ. Что касается морального вреда: компенсация возможна по общему правилу лишь при нарушении личных неимущественных прав гражданина либо посягательстве на нематериальные блага — при чисто имущественном споре (повреждение общего имущества) взыскание морального вреда по ст. 151 ГК РФ, как правило, не производится, если не доказано нарушение неимущественных прав (например, вред здоровью). Поэтому основным денежным требованием остаётся возмещение убытков по ст. 15, 1064 ГК РФ, а не компенсация морального вреда.