Можно ли обязать арендатора нежилого помещения убрать машины с придомовой парковки, если собственники не давали согласия?

Является ли придомовая парковка общим имуществом собственников квартир

Придомовая парковка — это часть земельного участка, на котором расположен дом. Если участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт (а вы это подтверждаете), он с момента формирования входит в состав общего имущества и находится в общей долевой собственности всех собственников помещений — и квартир, и нежилого помещения на первом этаже.

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Значит, машины арендатора стоят не на «ничейной» земле и не на «муниципальной стоянке», а на вашей с соседями общей долевой собственности. Собственник нежилого помещения (арендодатель) имеет в ней лишь долю, пропорциональную площади его помещения, а не право единолично распоряжаться всей парковкой в интересах своего арендатора.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
   — ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Правила содержания общего имущества, утверждённые Правительством РФ, относят к содержанию общего имущества как раз обеспечение доступности пользования земельным участком и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений.

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ;
— подп. «в» п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) 11.
— подп. «г» п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Таким образом, нормативно закреплено, что земельный участок с элементами благоустройства — общее имущество, которое должно содержаться так, чтобы все собственники могли им пользоваться. Когда арендатор круглосуточно держит 10–15 машин на ваших стоянках, это прямо противоречит подп. «в» и «г» п. 10 Правил № 491: доступность пользования земельным участком собственниками утрачивается.

Отдельно отмечу: управляющая организация обязана убирать и обслуживать этот земельный участок (подп. «г» п. 11 Правил № 491) — то есть участок находится в зоне её ответственности, а не «вне её дела», как вам говорят.

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) д 1 ) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) д 2 ) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов. В настоящих Правилах понятие "уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов" используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 7 марта 2025 г. № 293 "О порядке обращения с твердыми коммунальными отходами" ;
— подп. «г» п. 11 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Вывод: придомовая парковка на сформированном участке — общее имущество собственников помещений МКД (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а не собственность владельца нежилого помещения или арендатора. Использование её арендатором под стоянку коммерческого автопарка без согласия собственников нарушает права собственников квартир и обязанности по надлежащему содержанию общего имущества.

Требовалось ли согласие общего собрания собственников

Распоряжение и пользование общим имуществом возможно только по соглашению всех участников долевой собственности. По общему правилу решение о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам принимает общее собрание собственников.

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Конкретно вопросы использования придомовой территории отнесены к исключительной компетенции общего собрания — это и определение пределов использования земельного участка, и пользование общим имуществом иными лицами.

1. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
   — п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Большинство по этим вопросам — квалифицированное.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Пленум Верховного Суда неоднократно подтверждал: без решения общего собрания передача общего имущества (в том числе в пользование третьим лицам) незаконна.

передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом. Вместе с тем ЖК РФ не исключает возможности принятия на общем собрании и решения об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме, при условии соблюдения требований ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 246 ГК РФ. Оспаривая решение внеочередного собрания, истец И. ссылалась на то, что следствием присоединения к имуществу ответчика части общего имущества в многоквартирном доме является уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а это требует согласия всех собственников. В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Незаконно и единоличное использование одним собственником мест общего пользования в своих интересах.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона. Суды при рассмотрении спора не установили наличие решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласие на передачу кровли здания компании в аренду, а также принятие порядка распределения доходов между собственниками. Поскольку ответчик не представил судам доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске. Определение № 305-ЭС19-13573 Споры, возникающие из обязательственных правоотношений 28. Заявление ответчика о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ сохраняет свое правовое значение, в том числе при новом рассмотрении дела в результате отмены ранее вынесенных судебных актов. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании сумм основного долга и неустойки. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции исковые требования удовлетворены частично. Постановлением арбитражного суда округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Применительно к вашей ситуации:

• выделение придомовой парковки в пользование арендатору фирмы-автопрокатчика — это именно «пользование общим имуществом иными лицами» (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и «определение пределов использования земельного участка» (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), требующее решения ОСС большинством не менее 2/3 голосов;
• такого решения вы не принимали и, как вы говорите, ОСС вообще не проводилось — значит, согласия собственников на такое использование нет, и действия арендатора и собственника нежилого помещения неправомерны;
• то обстоятельство, что нежилое помещение принадлежит частному лицу (а не муниципалитету), ситуацию не меняет: на любое использование общего имущества в интересах третьего лица всё равно нужно решение ОСС.

Вывод: для занятия придомовой парковки коммерческим автопарком требовалось решение общего собрания собственников, принятое не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов (п. 2, 3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поскольку такое решение не принималось, использование общего имущества арендатором незаконно, и вы вправе требовать его прекращения.

Ветка 1 (по фактам клиента): договор аренды нежилого помещения не даёт права занимать парковку

Поскольку решение ОСС не принималось, действует основная ветка: арендатор нежилого помещения и его арендодатель не получили права распоряжаться и пользоваться земельным участком.

Здесь ключевое — разграничение предметов: предметом договора аренды является нежилое помещение, а не земельный участок и не машино-места. Арендатор также обязан пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением, то есть помещением, а не придомовой территорией.

Кроме того, действует общий запрет: никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а участники обязаны действовать добросовестно (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ). Круглосуточное занятие придомовой территории фирмой, извлекающей прибыль из аренды автомобилей, — прямое извлечение преимущества из использования чужого общего имущества.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Как разъяснил Президиум ВС РФ, право собственников пользоваться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же права других, а интерес одного противопоставлять интересам остальных.

что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома. При рассмотрении данного дела судами было установлено, что собственниками общего имущества указанного многоквартирного дома в рассматриваемый период не принималось решение о размещении оборудования связи общества в местах общего пользования названного здания. Следовательно, управляющая компания, отказывая сотрудникам общества в допуске в технические помещения здания, действовала не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества многоквартирного дома относительно размещения оборудования третьего лица, что соответствует положениям ст. 44, 138, 144 ЖК РФ.
— п. 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017

Применительно к вашей ситуации: даже если в договоре аренды нежилого помещения указано право арендатора «пользоваться прилегающей территорией», такая оговорка ничтожна в части придомовой парковки, поскольку собственник нежилого помещения не вправе распоряжаться общим имуществом единолично (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Вывод: при отсутствии решения ОСС стоянка коммерческого автопарка на придомовой территории незаконна независимо от содержания договора аренды нежилого помещения.

Ветка 2 (если окажется, что решение ОСС всё же принималось): порядок оспаривания

Если управляющая компания или собственник нежилого помещения представит протокол общего собрания, которым якобы разрешено использование парковки арендатором, эта ветка меняет вывод — тогда нужно оценивать действительность такого решения. Решение ОСС может быть оспорено в суде, если принято с существенными нарушениями (нет кворума, не тот круг вопросов, нарушено волеизъявление), а при отсутствии кворума — ничтожно и не влечёт последствий независимо от того, когда вы о нём узнали.

При этом само по себе наличие решения не «легализует» ситуацию автоматически: если решением передан в пользование весь земельный участок, из-за чего собственники лишены возможности ставить свои машины, решается вопрос о пределах такого решения и о неосновательном обогащении (см. блок о деньгах). А если собрание вообще не проводилось, а протокол сфабрикован, оспаривать нечего — действует ветка 1, и вы сразу ставите вопрос о законности использования.

Вывод: если решение ОСС о пользовании парковкой имеется, его следует истребовать (у собственника нежилого помещения или в ГЖИ) и при нарушениях оспорить в суде; порок кворума делает решение ничтожным. Если решения нет — применяется ветка 1, и использование незаконно.

Как обязать убрать машины: негаторный иск

Для защиты своего права на общее имущество, которым вы не лишены владения, но в пользовании которым вам чинят препятствия, закон прямо даёт средство защиты — требование об устранении всяких нарушений, хотя бы и не связанных с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

При этом исковая давность на такое требование не распространяется — это прямо указано в законе.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2

Это важно для вас: даже если стоянка арендатора появилась несколько лет назад, срок давности к требованию об устранении препятствий не применяется.

Кому предъявлять иск? Ответчиками могут быть:

• арендатор (фирма-автопрокатчик) — как лицо, непосредственно размещающее машины и чинящее препятствия;
• собственник нежилого помещения — если он предоставил арендатору право или фактически допустил занятие парковки;
• при участии в организации стоянки (установка шлагбаумов, ограждений) — в том числе УК.

Предмет требования — обязать ответчика прекратить использование земельного участка (его части) под стоянку коммерческих автомобилей и привести территорию в прежнее состояние.

Иск предъявляется в суд общей юрисдикции (районный суд) — по общему правилу по месту нахождения ответчика, а при споре о правах на земельный участок применяется исключительная подсудность по месту нахождения этого участка.

Вывод: надлежащий способ обязать убрать машины — негаторный иск по ст. 304 ГК РФ к арендатору и/или собственнику нежилого помещения об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (парковкой). Исковая давность к нему не применяется, что позволяет требовать прекращения нарушения независимо от того, как долго оно длится.

Денежные последствия: неосновательное обогащение за пользование парковкой

Если арендатор или собственник нежилого помещения пользовался общим имуществом (парковкой) без законных оснований, он обязан возместить сбережённое, а собственники вправе требовать соответствующей компенсации.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Поскольку возвратить в натуре пользование земельным участком невозможно, возмещается стоимость сбережённого пользования.

1. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Пленум ВС РФ подтвердил: собственник, единолично использующий общее имущество и получающий от этого доход без согласия других, должен возместить другим собственникам причинённые убытки, а доходы от использования общего имущества распределяются соразмерно долям.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона. Суды при рассмотрении спора не установили наличие решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласие на передачу кровли здания компании в аренду, а также принятие порядка распределения доходов между собственниками. Поскольку ответчик не представил судам доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске. Определение № 305-ЭС19-13573 Споры, возникающие из обязательственных правоотношений 28. Заявление ответчика о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ сохраняет свое правовое значение, в том числе при новом рассмотрении дела в результате отмены ранее вынесенных судебных актов. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании сумм основного долга и неустойки. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции исковые требования удовлетворены частично. Постановлением арбитражного суда округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Применительно к вашей ситуации: размер неосновательного обогащения определяется по рыночной стоимости аренды/стоянки машино-места в вашем районе за период занятия территории. Требование можно предъявить ко всем виновным лицам пропорционально их доле, распределив полученное между собственниками соразмерно долям в праве общей долевой собственности. Для определения суммы имеет смысл запросить отчёт об оценке рыночной стоимости права пользования участком (машино-местом).

Вывод: с лиц, занявших парковку, можно взыскать неосновательное обогащение в размере сбережённой платы за пользование земельным участком, а также проценты по ст. 395 ГК РФ; доходы от использования общего имущества распределяются между собственниками соразмерно их долям. Требование о неосновательном обогащении подчиняется общему трёхлетнему сроку исковой давности (п. 1 ст. 196 ГК РФ) — за более ранние периоды взыскание ограничено.

Бездействие управляющей компании и надзорный (административный) путь

Ссылка УК на то, что «это не её дело», несостоятельна. Управление домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и решение вопросов пользования им, а совет дома (при его наличии) контролирует работу УК, включая состояние помещений общего имущества. Правила № 491 прямо возлагают на лиц, ответственных за содержание, обеспечение доступности пользования земельным участком и соблюдение прав собственников.

1. осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
   — п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Если УК не реагирует, у собственников есть надзорные рычаги. При невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления орган местного самоуправления по обращению собственников в пятидневный срок проводит внеплановую проверку, а при подтверждении нарушений — созывает собрание для решения вопроса о расторжении договора и выборе новой УК.

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ;
— подп. «в» п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) 11.
— подп. «г» п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Публично-правовые рычаги:

• жалоба в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) — по факту ненадлежащего содержания общего имущества и бездействия УК;
• обращение в прокуратуру — на бездействие УК и незаконное использование общего имущества;
• обращение в орган местного самоуправления — о проведении проверки по ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ.

Кроме того, факт занятия части земельного участка лицом, не имеющим на него прав, образует самостоятельный административный состав.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Применительно к вашей ситуации: арендатора, занявшего часть придомовой территории без прав, можно привлечь к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ (штраф исчисляется от кадастровой стоимости занятой части). Заявление подаётся в Росреестр (земельный надзор) или в орган местного самоуправления, который осуществляет муниципальный земельный контроль.

Вывод: бездействие УК неправомерно — она обязана обеспечить содержание земельного участка общего имущества. За защитой можно обратиться одновременно: в ГЖИ (жалоба на УК), в прокуратуру, в орган местного самоуправления (внеплановая проверка УК по ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ) и в Росреестр/муниципальный земельный контроль (административная ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ). Эти меры не заменяют судебный негаторный иск, а дополняют его.

Риски спора и неизвестные факты, от которых зависит исход

Главный риск — недоказанность того, что участок действительно сформирован и его границы включают придомовую парковку. Если участок не поставлен на кадастровый учёт либо границы не установлены, режим общего имущества на конкретную территорию не распространяется автоматически, и позиция собственников слабеет. Поэтому до иска обязательно получите выписку из ЕГРН на земельный участок (кадастровый номер, границы, вид разрешённого использования) и документ о формировании участка. Если участок не сформирован — это не лишает вас защиты, так как придомовая территория всё равно обслуживает дом, но доказывание усложняется и меняются требования.

Второй решающий факт — проводилось ли когда-либо общее собрание по вопросу использования земельного участка. Если такого решения не было (как указывает клиент) — действует ветка 1, и иск перспективен. Если решение было (пусть даже не доведённое до собственников) — сначала придётся оспаривать протокол ОСС, что удлиняет спор.

Третий риск — встречные требования и судебные расходы. По гражданско-процессуальному правилу каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается: при проигрыше на собственников могут быть возложены судебные расходы, включая оплату экспертизы и представителя. Также требует осторожности взыскание неосновательного обогащения: если ответчик докажет, что платил за парковочные места по договору с УК или что машины стояли лишь эпизодически, а не круглосуточно, суд может отказать или снизить сумму. Доказывать надо фактическое занятие (круглосуточно, 10–15 машин) актами осмотра, фотографиями с датами, журналом фиксации.

Вывод: исход дела решают два неизвестных пока факта — сформирован ли участок и его границы (документально) и проводилось ли ОСС по вопросу использования парковки. При положительном подтверждении обоих (участок сформирован, решения ОСС нет) позиция собственников сильная: негаторный иск и требования по неосновательному обогащению перспективны. Риском является отсутствие документального подтверждения занятия парковки арендатором — его надо доказать до предъявления иска.

Исполнение решения и фактическое освобождение парковки

Сам по себе судебный акт не уберёт машины автоматически. Если ответчик добровольно не исполнит решение об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, решение исполняется принудительно через службу судебных приставов (Федеральный закон об исполнительном производстве). Поскольку предмет исполнения — не взыскание денег, а совершение действий (прекращение занятия парковки), применяется исполнительное производство по требованиям неимущественного характера: судебный пристав устанавливает должнику срок для добровольного исполнения, а при неисполнении взыскивает исполнительский сбор и выносит требования о прекращении нарушения.

Практический механизм для собственников:

1. Получить исполнительный лист и предъявить его в ФССП по месту нахождения ответчика.
2. При неисполнении — ходатайствовать о взыскании исполнительского сбора и привлечении к административной ответственности за неисполнение требований пристава (ст. 17.15 КоАП РФ).
3. Параллельно направить копию вступившего в силу решения в ГЖИ и орган местного самоуправления — это ускоряет действия УК и земельного контроля.

Для длительной защиты от повторного занятия территории целесообразно добиться от общего собрания решения о пределах использования земельного участка (п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), в том числе о порядке парковки и ограничениях для третьих лиц: такое решение станет основанием для УК контролировать въезд и убирать чужие машины без повторных иском.

Вывод: исполнение решения об устранении препятствий достигается через предъявление исполнительного листа в ФССП; при уклонении ответчика применяются исполнительский сбор и ответственность по ст. 17.15 КоАП РФ. Для устойчивого результата необходимо закрепить порядок использования придомовой парковки решением общего собрания собственников, что позволит управляющей организации законно ограничивать доступ третьих лиц.

Порядок и срок оспаривания решения общего собрания (если оно всё же имеется)

Если собственник нежилого помещения сошлётся на решение ОСС о пользовании парковкой, его следует проверить и при необходимости оспорить. Процедура и срок прямо установлены законом.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
   — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

А решение, принятое с пороком кворума, является ничтожным независимо от признания его таковым судом.

иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
— подп. 2 ст. 181.5 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации: если выяснится, что протокола ОСС в природе нет либо он сфабрикован без кворума, то решение, на которое сошлётся оппонент, ничтожно (подп. 2 ст. 181.5 ГК РФ), правовых последствий не порождает, и его можно игнорировать, а также потребовать исключения из аргументации. Если же решение принято с иными нарушениями (не уведомили, исказили итоги), оно оспоримо — его обжалует собственник, не участвовавший в собрании или голосовавший против, в суд в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Отмечу важное: требование п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о пользовании общим имуществом иными лицами принимается не менее чем 2/3 голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), поэтому любой протокол с меньшим числом голосов заведомо ничтожен по кворуму.

Вывод: срок обжалования оспоримого решения ОСС — шесть месяцев (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ); решение, принятое без кворума или не включённое в повестку, — ничтожно (ст. 181.5 ГК РФ) и не порождает прав у арендатора на парковку. При отсутствии решения ОСС применяется основная ветка — использование незаконно.

Доказательства по делу: что собрать до суда

Исход дела напрямую зависит от доказательственной базы. Ключевые документы и материалы:

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок (кадастровый номер, границы, вид разрешённого использования, сведения о праве общей долевой собственности). Это прямое доказательство того, что парковка входит в земельный участок, сформированный под домом, и является общим имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Заказывается бесплатно через Росреестр/МФЦ или в электронном виде.

2. Кадастровая выписка / межевой план — подтверждает фактические границы участка и расположение парковки в его пределах.

3. Протокол общего собрания (или его отсутствие) — подтверждает, что решения о предоставлении парковки в пользование арендатору не принималось. Отсутствие протокола фиксируется справкой/ответом УК или ГЖИ, где хранятся подлинники протоколов (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

4. Договор аренды нежилого помещения (истребуется у собственника помещения или в УК) — показывает, что предметом аренды является только помещение, а не территория.

5. Фото- и видеофиксация машин с привязкой к дате и времени, систематическая (неоднократная, подтверждающая круглосуточный характер стоянки).

6. Акты осмотра общего имущества, составленные с участием УК и/или собственников (основания их составления предусмотрены п. 14 Правил № 491).

7. Обращения в УК, ГЖИ, администрацию и ответы на них — фиксируют бездействие УК и начало течения сроков.

Наличие этих материалов подтвердит и факт занятия территории третьим лицом, и отсутствие согласия собственников, и бездействие УК — что необходимо для удовлетворения и негаторного характера и требований о неосновательном обогащении.

Вывод: для успешного судебного взыскания и негаторного иска необходимо до обращения в суд собрать: выписку из ЕГРН на земельный участок, документы о границах, сведения об отсутствии решения ОСС, систематическую фотофиксацию стоянки арендатора и акты осмотра территории; именно отсутствие этих доказательств — основной риск отказа в иске.