Можно ли досрочно расторгнуть договор аренды квартиры из-за шума от ремонта у соседей и вернуть депозит, если собственник против

Применима ли ст. 612 ГК РФ к шуму от ремонта в соседней квартире

Вы заключили договор найма жилого помещения — по нему собственник передал вам квартиру во владение и пользование именно для проживания:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2.
— ст. 612 ГК РФ, п. 1

Ключевое здесь — предмет ответственности наймодателя: она привязана к «недостаткам сданного в аренду имущества», то есть к дефектам самой вещи (инженерных систем, конструкций, оборудования квартиры). Шум от чужого ремонта в другом помещении не является дефектом переданной вам квартиры. Значит, буквальное применение ст. 612 ГК РФ к вашей ситуации затруднено — соседняя квартира не является частью арендованного имущества. Исключение — если из-за работ повреждены стены, перекрытия или инженерные сети именно вашей квартиры (трещины, дрожат стены вследствие работ, как вы описываете): тогда это уже реальный недостаток самого объекта, и ст. 612 ГК РФ работает напрямую:

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Для вас это означает: если ограничиться ст. 612 ГК РФ в чистом виде, рискованный путь — потребуется доказать, что именно объект найма имеет недостаток, а не что помехи идут «извне». Наймодатель, ссылаясь на то, что «это не его проблема», формально прав в части источника шума, но его обязанность передать жилье в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ), и не создавать препятствий пользованию сохраняется:

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 2 ст. 676 ГК РФ

Вывод по вопросу: опираться только на ст. 612 ГК РФ недостаточно — шум от соседей по общему правилу не «недостаток сданного в аренду имущества». Но если работы реально повредили вашу квартиру (трещины, повреждение отделки, сетей), ст. 612 ГК РФ применима: вы вправе требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения платы либо досрочного расторжения договора.

Ваше главное, самостоятельное право: расторгнуть найм в любое время (ст. 687 ГК РФ) — шум доказывать не нужно

Для нанимателя жилья действует специальное правило, не требующее ни шума, ни вины наймодателя, ни суда:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Это ваш «золотой» аргумент. Закон прямо закрепляет: наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Для реализации этого права доказывать помехи от ремонта не нужно вообще — достаточно письменного предупреждения. Обратите внимание на соотношение со сроком: ваш договор предусматривает уведомление за 30 дней, то есть стороны согласовали более короткий срок, чем законные три месяца. Законный трёхмесячный срок применяется, если договором не установлено иное, — ваш договор установил иное (30 дней), поэтому именно 30 дней и работают.

Вывод по вопросу: у вас есть закреплённое в п. 1 ст. 687 ГК РФ право в любое время расторгнуть договор найма письменным уведомлением (законный срок — 3 месяца; ваш договор согласовал 30 дней — применяется договорный срок). К шуму и спору с соседями это право отношения не имеет.

Влияет ли краткосрочный (до года) характер вашего найма

Ваш договор — на 11 месяцев, то есть менее года. Закон различает обычный и краткосрочный наём:

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ

Важно: из перечня правил, которые НЕ применяются к краткосрочному найму, п. 1 ст. 687 ГК РФ (право нанимателя расторгнуть договор в любое время) не исключён. Значит, это право у вас сохраняется и при найме до одного года. Исключён лишь абзац четвёртый п. 2 ст. 687 ГК РФ (об отсрочке исполнения решения суда до года при расторжении по инициативе наймодателя), что к вашему случаю — расторжению по инициативе нанимателя — не относится.

Что касается регистрации: срок менее года означает отсутствие обременения, подлежащего госрегистрации:

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 2 ст. 674 ГК РФ

Госрегистрация обременения права собственности требуется лишь при найме на срок не менее года; ваш договор на 11 месяцев регистрации не требует. Это подтверждает правомерность заключения договора на 11 месяцев и не влияет на ваше право расторжения.

Вывод по вопросу: краткосрочный найм (до года) не лишает вас права в любое время расторгнуть договор по п. 1 ст. 687 ГК РФ; договор на 11 месяцев не требует госрегистрации обременения (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Шум от ремонта как самостоятельное нарушение ваших прав (не через «недостаток имущества»)

Источник проблемы лежит вне арендуемого объекта, поэтому смотреть надо не только на найм, но и на право пользования жильём и защиту владения. Пользоваться жильём нужно с соблюдением прав соседей — эта обязанность лежит и на соседях, и на вас:

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1.
— п. 1 ст. 17 ЖК РФ

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2.
— п. 2 ст. 17 ЖК РФ

Как наниматель вы владеете квартирой по договору, и потому подпадаете под защиту владельца, не являющегося собственником:

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

У вас, как у владельца по договору найма, есть право требовать устранения всяких нарушений вашего права, даже не связанных с лишением владения (ст. 304–305 ГК РФ). Нарушение прав и интересов соседей подтверждается и судебной практикой:

пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 (далее – Правила пользования жилыми помещениями), которые предписывают немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ (подп. «д» и «и» п. 10). Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать 33 права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ч. 4 ст.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.12.2019 № 4/2019

Более того, производство ремонтных и строительных работ в ночное время прямо отнесено к действиям, нарушающим покой граждан:

Действия, нарушающие покой граждан и тишину в городе Москве 1. К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся: а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; г) использование пиротехнических средств, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
— ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42, п. 2

Таким образом, помехи от ремонта — это самостоятельное нарушение вашего жилищного права (ст. 17 ЖК РФ), а не только «недостаток квартиры». Защита жилищных прав может выражаться в пресечении действий, нарушающих право:

Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Статья 11. Защита жилищных прав 1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.
— п. 3 ст. 11 ЖК РФ

Вывод по вопросу: шум от чужого ремонта — не «недостаток вещи», но самостоятельное нарушение вашего права пользования (ст. 17 ЖК РФ) и права владения (ст. 304–305 ГК РФ). Вы вправе требовать пресечения этих действий. Однако предъявлять это требование нужно к тем, кто производит работы (сосед, подрядчик), а не к вашему наймодателю — об объёме обязанностей наймодателя ниже.

Ответственность виновников: административная и порядок ремонта

Производство ремонтных, строительных работ, повлекшее нарушение покоя в ночное время (с 23:00 до 7:00), подпадает под административную ответственность:

Ночное время - период времени с 23 часов до 7 часов. (В редакции законов Москвы от 21.11.2007 № 45 ; от 14.12.2016 № 47 ) 2. Защищаемыми от нарушения покоя граждан и тишины в ночное время помещениями и территориями в городе Москве являются: (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха, пансионатов; б) квартиры жилых домов, помещения дошкольных образовательных организаций, организаций социального обслуживания ; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) в) номера гостиниц и жилые комнаты общежитий; г) подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых домов, больниц , диспансеров, санаториев , домов отдыха, пансионатов, гостиниц и общежитий, организаций социального обслуживания ; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) д) территории больниц , диспансеров, санаториев , домов отдыха, пансионатов, дошкольных образовательных организаций, организаций социального обслуживания , гостиниц и общежитий, придомовые территории; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) е) площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых домов. Статья 2. Действия, нарушающие покой граждан и тишину в городе Москве 1.
— ч. 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42

Лица, нарушившие тишину, привлекаются по региональному закону:

Нарушение покоя граждан и тишины в городе Москве влечет административную ответственность в соответствии с Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. (В редакции Закона Москвы от 09.12.2015 № 68 ) (Статья в редакции Закона Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 4. Ответственность в виде предупреждения (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 5. Ответственность в виде штрафа (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 6. Составление протокола об административном правонарушении (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 7. Производство по делам о нарушении покоя граждан и тишины в ночное время (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 8. Органы, уполномоченные рассматривать дела о нарушении покоя граждан и тишины в ночное время (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 9. Вынесение постановления по делам об административных правонарушениях (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 10. Порядок зачисления штрафов за административные правонарушения (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 11. Порядок вступления настоящего Закона в силу Настоящий Закон вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования. Мэр Москвы Ю.Лужков Москва, Московская городская Дума 12 июля 2002 года № 42
— ст. 3 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42, п. 1.1

Особенно важно для вас: если у вас Москва, то проведение переустройства/перепланировки и иных ремонтных работ прямо запрещено в определённые часы — с 19 до 9 и с 13 до 15, а также по воскресеньям и в нерабочие праздничные дни:

Помимо случаев, указанных в части 1 настоящей статьи, не допускается совершение действий, нарушающих покой граждан и тишину, при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме и (или) нежилого помещения, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, иных ремонтных работ в данных помещениях с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни (кроме случаев, когда указанные работы осуществляются в течение полутора лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию). (Дополнена - Закон Москвы от 09.12.2015 № 68 ) Статья 3. Административная ответственность за нарушение покоя граждан и тишины Нарушение покоя граждан и тишины в городе Москве влечет административную ответственность в соответствии с Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. (В редакции Закона Москвы от 09.12.2015 № 68 ) (Статья в редакции Закона Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 4. Ответственность в виде предупреждения (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 5. Ответственность в виде штрафа (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 6. Составление протокола об административном правонарушении (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 7. Производство по делам о нарушении покоя граждан и тишины в ночное время (Исключена - Закон Москвы от 21.11.2007 № 45 ) Статья 8.
— ч. 1.1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42

Это исключительно strong норма для вашей ситуации: если перфоратор работает «с утра до вечера» и по воскресеньям, сосед нарушает не только ночную тишину, но и прямой запрет на ремонтные работы в указанные периоды. Сами работы по переустройству/перепланировке требуют согласования с органом местного самоуправления:

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Жаловаться следует в управляющую организацию, государственную жилищную инспекцию, а по факту нарушения тишины — в полицию. Вы вправе также требовать возмещения вреда от причинителя:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вывод по вопросу: виновники шума (сосед, подрядчик) несут административную ответственность по ст. 3 Закона Москвы № 42 и КоАП Москвы, а за сверхнормативные воздействия — деликтную ответственность по ст. 1064 ГК РФ. Если работы являются перепланировкой, проверьте её согласование по ст. 26 ЖК РФ. Направлять претензию об устранении помех следует соседу и подрядчику (в УК/ГЖИ/полицию и в суд), а не только собственнику съёмной квартиры.

Объём обязанностей наймодателя: может ли он «терпеть»

Наймодатель обязан передать помещение в пригодном для проживания состоянии и обеспечивать его надлежащую эксплуатацию, ремонт общего имущества дома:

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 2 ст. 676 ГК РФ

Ссылка собственника «терпите или ищите другое жильё» юридически уязвима: наймодатель несёт обязанность по надлежащей эксплуатации дома, включая ремонт общего имущества. Если работы ведутся по капитальному ремонту общего имущества вашего дома (а не в чужой квартире), наймодатель и управляющая организация обязаны принимать меры к защите жильцов от шума и соблюдению графиков работ. Наймодатель как собственник вправе предъявить требования к нарушителям, но при отказе вас это не связывает. Как наниматель вы вправе требовать защиты нарушенного права по ст. 11 ЖК РФ:

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 3. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
— п. 1 ст. 11 ЖК РФ

Вывод по вопросу: обязанность наймодателя передать и поддерживать жильё в пригодном для проживания состоянии (ст. 676 ГК РФ) означает, что его отстранённая позиция не лишает вас защиты. Если источник помех — ремонт общего имущества дома, работы обязаны упорядочить наймодатель и управляющая организация; вы вправе требовать пресечения нарушений (п. 3 ст. 11 ЖК РФ).

Депозит и плата за «последний месяц» при досрочном расторжении

Если вы расторгаете договор по правилам ст. 687 ГК РФ или по соглашению сторон, уплаченный депозит теряет своё обеспечение и становится неосновательным обогащением наймодателя:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Институт неосновательного обогащения работает независимо от условия договора: удержание средств без правового основания недопустимо. Если вы фактически выехали и прекратили пользоваться квартирой, то за период после прекращения договора оснований для платы нет, а удержанные суммы подлежат возврату. Более того, на эти суммы начисляются проценты:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Аналогично трактует судебная практика:

на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В частности, таким моментом следует считать представление приобретателю банком выписки о проведенных по счету операциях или иной информации о движении средств по счету в порядке, предусмотренном банковскими правилами и договором банковского счета. Само по себе получение информации о поступлении денежных средств в безналичной форме (путем зачисления средств на его банковский счет) без указания плательщика или назначения платежа не означает, что получатель узнал или должен был узнать о неосновательности их получения. 59. Если во исполнение судебного акта ответчиком перечислены денежные средства кредитору, а впоследствии данный судебный акт отменен или изменен в части взыскания указанных денежных средств, и полученные взыскателем денежные средства должнику не возвращены, то, по общему правилу, на названную денежную сумму подлежат начислению проценты, 19 установленные статьей 395 ГК РФ, с момента вступления в силу итогового судебного акта (пункт 2 статьи 1107 ГК РФ).
— п. 58 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016

Ключевой вопрос — действительно ли вы вернули квартиру. До момента возврата вещи сохраняется обязанность платить:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— п. 1 ст. 622 ГК РФ

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— п. 2 ст. 622 ГК РФ

Отсюда вывод: важно не «уехать молча», а письменно прекратить договор и письменно передать помещение наймодателю (составить акт приёма-передачи). Если помимо депозита была уплачена плата за месяц, которым вы фактически не пользовались, она — за вычетом дней фактического пользования — также является неосновательным обогащением.

Вывод по вопросу: депозит (одна месячная плата) при правомерном досрочном расторжении вам возвращается как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), на удерживаемую сумму вы вправе начислить проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Обязанность платить за месяцы после прекращения договора не возникает, но сохраняется за период фактического пользования до момента возращения квартиры по ст. 622 ГК РФ — поэтому зафиксируйте дату передачи.

Нужно ли доказывать шум и как фиксировать помехи

Бремя доказывания помех ложится на того, кто ссылается на них. Доказывать уровень шума санитарным нормам и время работ можно актом управляющей организации, замером аккредитованной лабораторией, жалобами в ГЖИ, полицию, Роспотребнадзор. Важно: для реализации вашего права расторжения по ст. 687 ГК РФ доказывать шум не требуется вообще — оно безусловное. Шум нужен только для двух целей: (а) обосновать возврат депозита/платы и прекращение договора «по вине наймодателя» и (б) пресечь работы и привлечь виновников. Управляющая организация обязана реагировать на нарушения при пользовании жильём; соседи обязаны соблюдать права соседей и санитарно-гигиенические требования (ст. 17 ЖК РФ, п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009). Сами работы на соответствие санитарным нормам по шуму проверяет Роспотребнадзор.

Вывод по вопросу: для расторжения договора по ст. 687 ГК РФ доказывать шум не нужно. Для пресечения работ и взыскания вызванных помехами убытков фиксируйте факты: жалобы в УК, ГЖИ, полицию, Роспотребнадзор, акт осмотра, при необходимости — замер шума аккредитованной лабораторией.

Применяется ли Закон о защите прав потребителей (зависит от статуса наймодателя)

Если наймодатель — организация или ИП, сдающий жильё систематически, к отношениям может применяться Закон РФ «О защите прав потребителей» — тогда у вас есть дополнительная возможность отказаться от договора в любое время с оплатой лишь фактически понесённых расходов:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору
— ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»

В этом случае вам не нужно доказывать недостатки: достаточно отказаться от договора, оплатив фактически понесённые наймодателем к моменту отказа расходы. Но если наймодатель — обычное физическое лицо, не являющееся ИП, потребительский статус не подтверждается, и опорой остаются ст. 687, 620 ГК РФ. Какой именно статус у вашего наймодателя, из вопроса не следует — это решающий факт.

Вывод по вопросу: при наймодателе-ИП/организации можно опираться на ст. 32 ЗоЗПП (отказ от договора в любое время с оплатой лишь фактических расходов) — это даёт максимальную защиту по депозиту. При наймодателе — физическом лице применяются ст. 687 и 620 ГК РФ, и доказывать вину / недостатки не нужно: право расторжения по ст. 687 ГК РФ безусловно.

Что писать собственнику: претензия или уведомление o расторжении; чем грозит «просто уехать»

Оптимальный вариант — два разных документа с разными целями. (1) Письменное уведомление о расторжении договора найма с указанием даты и ссылкой на ст. 687 ГК РФ (срок — 30 дней по договору) — оно прекращает договор и запускает возврат ваших денег; это ваш основной документ. (2) Претензия (требование) об устранении помех адресуется тем, кто их создаёт (сосед, подрядчик, УК), а не наймодателю, — по ст. 304–305 ГК РФ и ст. 11 ЖК РФ. Дополнительно направьте наймодателю требование о возврате депозита с приложением расчёта.

Чего делать нельзя — «просто уехать». До момента возврата помещения законом сохранена обязанность платить за всё время просрочки возврата:

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— п. 2 ст. 622 ГК РФ

Если вы уедете, не прекратив договор и не передав квартиру по акту, наймодатель сможет требовать плату за все месяцы просрочки возврата вещи (п. 2 ст. 622 ГК РФ), а также удержать депозит в счёт этой задолженности. Если же вы письменно прекратите договор и передадите квартиру по акту приёма-передачи, у наймодателя с этого момента нет оснований ни для платы, ни для удержания депозита — они становятся неосновательным обогащением с процентами по ст. 395 ГК РФ. Доказывать, что помехи существовали, для прекращения договора по ст. 687 ГК РФ не требуется.

Вывод по вопросу: направляйте собственнику именно уведомление о расторжении найма (за 30 дней по договору или за 3 месяца по закону), фиксируйте вручение и по окончании срока передавайте квартиру по акту приёма-передачи с требованием вернуть депозит. Требование об устранении помех предъявляйте виновникам (соседу, подрядчику). При «просто уехать» без уведомления и передачи вы рискуете платить по ст. 622 ГК РФ за весь период просрочки возврата и потерять депозит. Депозит и неосновательно удержанную плату можно вернуть в суде, начислив проценты по ст. 395 ГК РФ.

Если наймодатель откажется вернуть депозит: претензия, суд, подсудность, госпошлина

Досудебный порядок — письменная претензия наймодателю о возврате депозита и неосновательно удержанной платы с расчётом процентов. При отказе или молчании спор решается судом (ст. 11 ЖК РФ, процитирована выше).

Подсудность зависит от статуса наймодателя и цены иска. По потребительским спорам (наймодатель — ИП/организация) вы вправе предъявить иск по месту своего жительства либо по месту заключения/исполнения договора:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ч. 7 ст. 29 ГПК РФ

Если наймодатель — физическое лицо и ЗоЗПП не применяется, действует общее правило — иск по месту жительства ответчика. Также от цены иска зависит уровень суда: по имущественным спорам в сфере защиты прав потребителей при цене иска до 100 000 рублей дело подсудно мировому судье:

по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Свыше 100 000 рублей (или если спор не потребительский и цена иска выше 50 000 рублей) — районному суду. Для имущественных споров с ценой иска до 100 000 рублей госпошлина регулируется следующим образом (до 100 000 рублей — 4 000 рублей; уточнение по точной ставке для вашей суммы см. в тексте нормы):

Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 198-ФЗ) 1. По делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: 1) при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей;
— п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Ключевое финансовое последствие: на неосновательно удержанную сумму депозита начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда наймодатель узнал о неосновательности удержания (п. 2 ст. 1107 ГК РФ, п. 58 Пленума ВС РФ № 7 — процитированы выше). Если наймодатель — ИП/организация и применим ЗоЗПП, потребитель освобождается от госпошлины, возможны также штраф и компенсация морального вреда.

Вывод по вопросу: при отказе вернуть депозит направьте письменную претензию, затем иск. При наймодателе-ИП/организации — в суд по вашему месту жительства (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ), при цене иска до 100 000 рублей — мировому судье (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ); при наймодателе-физлице — по месту жительства ответчика. Требовать: возврат депозита и неосновательно удержанной платы, проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ), а при потребительском статусе — дополнительно штраф и компенсацию морального вреда и освобождение от госпошлины.

Как доказывать шум и время работ

Распределение бремени доказывания в гражданском процессе возложено на заявителя требований:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

То есть если вы ссылаетесь на шум (для пресечения работ, взыскания убытков или обоснования «виновной» модели расторжения), доказывать факт и интенсивность помех должны вы. Суд оценивает доказательства по совокупности:

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. 6. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. 7.
— ч. 3 ст. 67 ГПК РФ

Практически значимые доказательства: (1) письменные обращения в управляющую организацию, ГЖИ, Роспотребнадзор, полицию с отметками о принятии; (2) акт осмотра УК/ГЖИ; (3) результаты замера уровня шума аккредитованной лабораторией на соответствие санитарным нормам (для сверхнормативного шума — ст. 15 и 23 ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», где установлена обязательность санитарно-эпидемиологических требований); (4) аудио/видеозаписи с фиксацией времени; (5) показания свидетелей (других жильцов). Нарушение тишины и прямого запрета на ремонтные работы в определённые часы (ст. 2, ч. 1.1 ст. 2 Закона Москвы № 42 — процитированы выше) фиксируется полицией.

Важная оговорка по стратегии: для расторжения вами договора по ст. 687 ГК РФ (в любое время с уведомлением) доказывать шум не нужно вовсе — это безусловное право нанимателя. Шум требуется доказывать только если вы хотите (а) «связать» расторжение с виной наймодателя и добиться возврата депозита без ожидания и (б) пресечь работы и привлечь виновников к ответственности.

Вывод по вопросу: бремя доказывания помех лежит на вас (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ); доказательства — жалобы в УК/ГЖИ/Роспотребнадзор/полицию, акт УК, замер шума лабораторией, аудио/видео с фиксацией времени, показания соседей (оценка — ч. 3 ст. 67 ГПК РФ). Но для расторжения по ст. 687 ГК РФ шум доказывать не требуется.

Если шум делает помещение фактически непригодным для проживания

Помимо права безусловного расторжения по п. 1 ст. 687 ГК РФ, закон предусматривает судебное расторжение, когда помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
— п. 3 ст. 687 ГК РФ

Для вашей ситуации это дополнительная (а не единственная) ветка: она полезна, если вы хотите расторгнуть договор и одновременно зафиксировать, что помещение стало непригодным именно из-за помех, — например, для обоснования возврата депозита «по вине» обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Однако это судебный путь и требует доказывания непригодности (ст. 56 ГПК РФ). Внесудебный путь по п. 1 ст. 687 ГК РФ (уведомление) в вашей ситуации проще и не зависит от степени шума.

Вывод по вопросу: при доказанной фактической непригодности помещения (непрерывный шум, дрожащие стены, невозможность проживания) можно ставить вопрос о судебном расторжении по п. 3 ст. 687 ГК РФ, а также о расторжении по п. 4 ст. 620 ГК РФ (обстоятельства, за которые арендатор не отвечает). Но быстрее и надёжнее воспользоваться безусловным правом по п. 1 ст. 687 ГК РФ с уведомлением за 30 дней.