Как сохранить право пользования квартирой, если собственник продает ее, а у меня решение суда о праве пользования и регистрация

Сохранится ли моё право пользования при продаже квартиры

1. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
   — ч. 5 ст. 31 ЖК РФ

Ключевая норма — ч. 5 ст. 31 ЖК РФ: право пользования, сохранённое за бывшим членом семьи собственника на основании решения суда, прекращается не в момент продажи квартиры, а до истечения срока, установленного судом, — только одновременно с прекращением права собственности того самого собственника, чьё право пользование было сохранено. Решение суда вынесено именно в вашу пользу, поэтому автоматического «сгорания» вашего права при смене собственника не происходит: тот же срок сохраняется, и новый владелец вступает в вашу правовую связь.

1. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.
   — ч. 6 ст. 31 ЖК РФ

Более того, по ч. 6 ст. 31 ЖК РФ вы приравнены по правам и обязанностям к члену семьи собственника (ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ) — то есть пользуетесь квартирой наравне с собственником, и расторгнуть это за вас никто не может.

Но: ч. 5 ст. 31 ЖК РФ прямо оговаривает два альтернативных основания прекращения права: (1) истечение срока, установленного решением суда; (2) если суд вообще не устанавливал срок и право сохранено за вами как за членом семьи (ст. 31 ЖК РФ, п. 1 ст. 292 ГК РФ) — тогда переход права собственности само по себе прекращение права пользования. Отсюда и первый решающий неизвестный факт: установлен ли решением суда конкретный срок. Если срок установлен (например, на 3 года, до достижения ребёнком возраста и т.п.) — ваше право надёжно защищено от продажи до истечения этого срока. Если срок не указан и суд сохранил за вами право как за членом семьи — работает защита по п. 2 ст. 292 ГК РФ (см. следующий блок). Уверенно можно сказать: продажа квартиры сама по себе не лишает вас права пользования, сохранённого судебным решением.

Обязан ли собственник предупредить покупателя о вашем праве (и что это даёт)

{c6_a}

Формально п. 1 ст. 558 ГК РФ требует указать в договоре перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, — это существенное условие договора продажи. Значит, добросовестный продавец не может продать квартиру «молча»: в договоре с покупателем должна быть строка именно о вас.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это подкрепляет п. 2 ст. 292 ГК РФ с оговоркой «если иное не установлено законом». Для вас «иное» установлено судебным решением о сохранении права — именно оно и есть то самое исключение, которое сохраняет право пользования при переходе права собственности. А если вы сохранили право как член семьи (без срока) — переход права собственности по формальным признакам не прекращает ваше право, поскольку норма оговаривается решением суда. Практический вывод: покупатель, приобретая квартиру с вашим зарегистрированным правом, не может не знать о вашем праве — обременение в виде зарегистрированного лица прямо указано в объявлении.

1. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
   — п. 3 ст. 292 ГК РФ

{8}

По п. 3 ст. 292 ГК РФ вы можете требовать устранения нарушений вашего права от любых лиц, включая самого собственника, — то есть у вас есть прямой иск и к продавцу, и к покупателю. А ст. 304 ГК РФ даёт вам (как владельцу помещения на законном основании) право требовать устранения всяких нарушений, даже не связанных с лишением владения: под эту норму попадает и создание препятствий в пользовании, и попытка лишить вас жилища. По ст. 208 ГК РФ на такие требования исковая давность не распространяется.

Вывод по вопросу: покупатель не сможет добросовестно утверждать, что не знал о вашем праве, и ваше право пользования сохраняется при смене собственника квартиры — по крайней мере, на срок, установленный решением суда.

Как защититься от продажи: запрет регистрационных действий и информирование покупателя

1. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
   — ч. 2 ст. 139 ГПК РФ

Обеспечительные меры возможны, если их непринятие может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. Именно ваш случай: если квартира будет продана по дешёвке за считаные дни, ваше право пользования может быть искусственно «сброшено» на нового владельца. Причём обеспечение «допускается во всяком положении дела» — даже если ваше дело ещё рассматривается или заново инициируется.

1. наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса .
   — п. 1 ст. 140 ГПК РФ

Закон прямо называет два нужных вам инструмента: арест квартиры (п. 1) и запрещение ответчику совершать определённые действия — то есть суд может запретить отчуждение квартиры и запретить Росреестру регистрировать любые сделки с ней (п. 2 и 3). При нарушении такого запрета виновные лица наказываются судебным штрафом, а вы вправе взыскать убытки от неисполнения определения (ч. 2 ст. 140 ГПК РФ). Это работает и как «замок» на сделку: покупатель не сможет зарегистрировать переход права, пока запрет не снят.

Заявление об обеспечении иска рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других лиц, участвующих в деле. О принятии мер по обеспечению иска судья или суд выносит определение.
— ст. 141 ГПК РФ

Заявление об обеспечении суд рассматривает в день его поступления и без извещения ответчика — это критично для вас: продавец не узнает вовремя и не успеет срочно оформить сделку. А по ч. 4 ст. 140 ГПК РФ суд незамедлительно сообщает о мерах в регистрирующий орган (Росреестр).

1. О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.
   — ч. 4 ст. 140 ГПК РФ

Далее — Ваш вопрос про «уведомить покупателя». Прямого законного способа написать конкретному покупателю нет, но есть механизм отметки о возражении/споре в ЕГРН: по п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 лицо, обратившееся за регистрацией права, когда в реестре содержится такая отметка, считается знавшим о притязании. То есть отметка делает покупателя юридически осведомлённым.

Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка
— п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Важная оговорка: отметка не блокирует саму регистрацию — она лишь фиксирует знание покупателя. Поэтому одной отметки мало: она работает в связке с последующим иском к новому собственнику. А обеспечительный запрет, наоборот, реально останавливает сделку.

1. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
   — ч. 3 ст. 144 ГПК РФ

Ещё важно знать про отмену мер: если в иске вам откажут, обеспечение сохраняется до вступления решения в законную силу, а при удовлетворении иска — до исполнения решения. То есть заявлять обеспечительные меры нужно, привязывая их к своему иску о сохранении/защите права пользования; «бессрочного» запрета по одному заявлению не будет.

Куда подавать: иск о защите права пользования квартирой предъявляется по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) — вызов по месту нахождения объекта.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Что просить конкретно: 1) запретить ответчику отчуждать квартиру; 2) запретить Управлению Росреестра совершать регистрационные действия по переходу права собственности; 3) заявление об обеспечении иска — в тот же суд, где находится ваше дело (или куда вы подаёте иск).

Вывод: да, нужно срочно наложить запрет на регистрационные действия и арест квартиры через обеспечительные меры суда, одновременно внести в ЕГРН отметку о вашем притязании; без этих мер продажа может состояться, и защиту придётся строить заново против нового собственника.

Про обязательное привлечение органа опеки — ветка при продаже квартиры, где живёт несовершеннолетний

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Если в квартире проживает и зарегистрирован ваш несовершеннолетний ребёнок, то на отчуждение квартиры по п. 4 ст. 292 ГК РФ требуется согласие органа опеки и попечительства, если затрагиваются права ребёнка. Это дополнительный барьер: продать квартиру в обход этого согласия нельзя, а сделка без такого согласия оспорима. Если ребёнок проживает с вами и у него нет другого жилья — это ещё одно основание требовать обеспечительных мер и дополнительный аргумент против продажи.

Проверка «обратной» ветки: если суд вам отказал в сроке (или права прекратятся)

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Контрольная проверка: если решения суда о сохранении права пользования на срок нет, а семейные отношения с собственником прекращены, то по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования может быть сохранено только на определённый срок — и суд может его не установить. Тогда после продажи новый собственник получает право ставить вопрос о прекращении вашего права.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

1. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
   — ч. 2 ст. 35 ЖК РФ

Но и в этой ветке выселение не произвольно: по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ выселение — только по решению суда, а по ч. 2 ст. 35 ЖК РФ даже гражданина, пользующегося жильём на основании решения суда, можно выселить лишь при систематическом нарушении прав соседей, бесхозяйственном обращении или использовании не по назначению — то есть при виновном поведении, а не просто «по желанию нового хозяина». Дополнительно — ч. 4 ст. 3 ЖК РФ: никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

1. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

Значит, даже в худшем сценарии вас нельзя выселить самовольно: сначала суд, причём с вашим участием, с оценкой вашего семейного положения и отсутствия иного жилья.

Вывод: в обеих ветках немедленное выселение без суда невозможно; но если срок в решении не установлен, риск реального иска о выселении от нового собственника выше, и тогда нужно просить суд пересмотреть/продлить срок сохранения права (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) с учётом отсутствия у вас иного жилья.

Денежные последствия и компенсация, если право всё же будет прекращено

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Если продажа квартиры или действия нового собственника причинят вам убытки (реальный ущерб + упущенная выгода), по ст. 15 ГК РФ вы вправе требовать полного возмещения. Сюда войдут: расходы на съёмное жильё на период до разрешения спора, расходы на переезд, расходы на юридическую помощь, а также — если продавец намеренно продал дешевле, чтобы «сбросить» вас, — разница, которую можно доказать.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной
— п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Более того, если продажа совершается по явно заниженной цене именно чтобы обойти ваше право, это признак недобросовестного обхода закона. По п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 такая сделка по требованию заинтересованного лица может быть признана судом недействительной, а суд вправе отказать в защите права тому, кто действует недобросовестно. Это ваш сильный аргумент и против продавца, и против сделки.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если после продажи новый собственник пользуется улучшениями/получает плату, которую фактически вносили вы, применима ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении: приобретённое или сбережённое без законного основания за чужой счёт подлежит возврату. Это применимо, например, к плате за ЖКХ, внесённой вами после перехода права собственности.

Вывод: даже если квартира будет продана, деньги не пропадают — можно взыскать убытки (ст. 15 ГК РФ), оспорить явно недобросовестную сделку (ст. 10 ГК РФ, п. 7 Пленума № 25) и требовать возврата неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Это даёт вам «двойную» защиту: право пользования + компенсация.

Ветка: если квартира — единственное жильё и у вас есть исполнительные производства

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Если в отношении вас как должника ведётся исполнительное производство, важно помнить о иммунитете единственного жилья (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ): на жилое помещение, являющееся для вас и членов вашей семьи единственным пригодным для проживания, взыскание обращено быть не может (кроме ипотеки). Это защищает вас не от продажи собственником-ответчиком, а от ваших собственных кредиторов. Однако это не даёт вам права собственности и не превращает вас в должника по обязательствам ответчика — продажа квартиры ответчиком по его долгам вас не касается.

Итоговый вывод по вопросу

1. Ваше право пользования сохраняется при продаже квартиры — оно основано на решении суда (ч. 5, 6 ст. 31 ЖК РФ) и не прекращается автоматически при переходе права собственности, особенно если решением установлен срок.
2. Срочно подайте заявление об обеспечении иска: арест квартиры + запрет регистрационных действий (п. 1 ст. 140 ГПК РФ) с запрещением ответчику отчуждать квартиру (п. 2 ст. 140 ГПК РФ); суд рассматривает такое заявление в день поступления без извещения ответчика (ст. 141 ГПК РФ), а Росреестр уведомляется незамедлительно (ч. 4 ст. 140 ГПК РФ).
3. Внесите в ЕГРН отметку о возражении/споре — покупатель будет считаться знавшим о вашем притязании (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), но отметка сама регистрацию не блокирует.
4. Дополнительно обеспечьте интересы ребёнка: если в квартире живёт несовершеннолетний, продажа требует согласия органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
5. Никто не может выселить вас без суда (ч. 4 ст. 3, ч. 1–2 ст. 35 ЖК РФ), а если право будет прекращено — можно взыскать убытки (ст. 15 ГК РФ), оспорить недобросовестную сделку (п. 7 Пленума № 25) и требовать возврата неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
6. Иск предъявляется по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Самовольные действия нового собственника (замена замков, вынос вещей, отключение коммуникаций) пресекаются через суд, а при побоях/угрозах — через полицию; самостоятельно применяйте только законную самозащиту.

Без действующих обеспечительных мер или отметки в ЕГРН продажа может состояться в течение нескольких дней, и тогда защита будет сложнее — поэтому действовать нужно немедленно.

Исполнение обеспечительных мер и решения о праве пользования

1. О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.
   — ч. 4 ст. 140 ГПК РФ

Обеспечительные меры исполняются судом автоматически и незамедлительно: по ч. 4 ст. 140 ГПК РФ судья сам сообщает в регистрирующий орган (Росреестр) о принятых ограничениях. Это означает, что после вынесения определения о запрете регистрационных действий и аресте квартиры Росреестр ставит блок — и продажа квартиры регистрационно «замирает» без каких-либо дополнительных действий с вашей стороны. Вам достаточно получить на руки определение суда и убедиться, что оно направлено в Росреестр (в определении суд указывает об этом).

Срок действия мер — ч. 3 ст. 144 ГПК РФ: при удовлетворении иска обеспечение сохраняется до исполнения решения суда.

1. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
   — ч. 3 ст. 144 ГПК РФ

Что касается исполнения решения о сохранении вашего права пользования: если новый собственник чинит препятствия (меняет замки, не пускает в квартиру, отключает свет), решение суда о праве пользования исполняется в принудительном порядке судебным приставом-исполнителем по исполнительному листу — вы имеете право на вселение и устранение препятствий (ст. 304 ГК РФ), а требование о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением — самостоятельный иск, который не ограничен исковой давностью (ст. 208 ГК РФ).

Вывод: обеспечительный запрет вступает в силу фактически сразу — суд в день подачи заявления рассматривает его (ст. 141 ГПК РФ) и незамедлительно уведомляет Росреестр (ч. 4 ст. 140 ГПК РФ), который блокирует регистрацию сделок с квартирой до исполнения решения (ч. 3 ст. 144 ГПК РФ). Ваши дальнейшие действия — получить определение и обратиться за исполнительным листом по основному решению о праве пользования, если собственник начнёт препятствовать вселению.